La détermination du prix d’un bien immobilier

Le prix de vente, élément clé du mandat

Le mandat conféré à l’agent immobilier doit préciser la mission confiée à l’agent immobilier (s’entremettre pour la vente, l’acquisition…) et, ainsi, le prix du bien. À défaut, le mandat, ne précisant pas son objet, pourrait être annulé. Le prix d’un bien immobilier est librement déterminé par les parties au mandat. Puis, au moment de la vente, il est fréquent qu’une négociation s’engage entre vendeur et acquéreur, la vente étant, par nature, un contrat de gré à gré.

Dans cette hypothèse, avant la signature de la promesse de vente, il est utile d’établir un avenant au mandat mentionnant le prix de vente du bien ainsi que le montant de la commission et la partie en ayant la charge, si ces éléments se trouvent modifiés.

Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, l’agent immobilier doit s’assurer de l’accord de l’ensemble des propriétaires. Cependant, la loi, comme la jurisprudence, n’impose pas que le contrat (mandat, compromis…détermine la quote-part de prix revenant à chacun d’eux. Cette situation se rencontre notamment lorsque le bien vendu est soumis au régime de l’indivision ou voit sa propriété démembrée.

Art. 72 du décret 20/07/1972

Un prix déterminé ou déterminable

Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties à la vente. Dans la majorité des cas, le prix est fixé purement et simplement dans le mandat, et indiqué dans le compromis. La loi permet, cependant, de se référer à un prix qui, bien que n’étant pas encore déterminé, est déterminable. Le prix doit alors pouvoir être établi en tenant compte d’éléments objectifs ne dépendant pas de la seule volonté des parties. Vendeur et acquéreur peuvent, enfin, prévoir de recourir à un expert qui fixera le prix de vente du bien. Mais, dans toutes ces hypothèses, aucun nouvel accord des parties ne doit être nécessaire pour la fixation ultime du prix : la promesse de vente contiendra tous les éléments nécessaires à sa définition.

À défaut, en effet, la vente serait frappée de nullité absolue, pour absence de prix. Le juge n’a pas le pouvoir de se substituer aux parties pour établir le prix, ou pour désigner un expert, à moins que l’acte ne lui en confère le droit : l’interprétation du contrat par le juge est, à cet égard, déterminante. Ces situations sont relativement rares en matière de vente d’un immeuble, pour lequel, généralement, le prix est fixé dès le mandat. Toutefois, lorsque la réitération par acte authentique est prévue dans un délai inhabituellement long, il peut être utile de stipuler une clause d’indexation du prix. L’indexation peut voir ses effets limités à la seule hausse ou baisse du prix de vente, selon la jurisprudence. L’indexation obéit à des règles strictes. Il est notamment interdit d’indexer un prix sur l’indice général des prix, ou, s’agissant d’un local d’habitation, sur l’indice « loyers et charges ». L’indice choisi doit avoir une relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité d’une des parties. L’indice du coût de la construction publié par l’Insee est réputé en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti.

Art. 1591 code civil

Art. L112-1 et s. CMF

Un prix potentiellement encadré : les clauses antispéculatives

Le prix du bien immobilier est librement fixé par les parties. Il existe cependant une exception importante. L’agent immobilier devra prêter attention aux restrictions de disposer du bien. Ces clauses sont fréquentes en matière de donation, sous la forme d’interdiction d’aliéner. Elles se rencontrent également lorsque le bien a été acquis auprès d’une collectivité territoriale, au moyen d’une aide consistant en un prix inférieur au marché. La collectivité peut avoir stipulé, en contrepartie, une clause interdisant à l’acquéreur de réaliser une plus-value lors de la revente du bien. Une telle pratique a été validée par la Cour de cassation. La vente du bien devra alors se faire dans les conditions prévues dans le contrat d’acquisition du bien.

Cass. Civ. 3, 29/09/2009

L’évaluation du bien

La détermination du prix de vente est fréquemment précédée d’une évaluation du bien. Cette activité n’est pas spécifiquement réglementée, hormis pour les experts judiciaires et les experts agricoles et fonciers. Le gouvernement a annoncé en décembre 2009 son intention de mettre en place un certain nombre de mesures de nature à garantir la qualité des prestations et à protéger les consommateurs face à ces nouvelles professions libérales qui ne font pas l’objet d’une réglementation particulière. Le gouvernement précisera sans doute sa position en répondant à la question écrite  qu’une députée lui a posée en septembre 2010. L’activité d’évaluation immobilière tente de s’autoréguler. Ainsi, une  Charte de l’expertise en évaluation immobilière a été adoptée par différentes compagnies ou syndicats d’experts en 1998. Un groupe de travail de la COB (aujourd’hui AMF) a édicté des recommandations en 2000. Selon ces recommandations, « l’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d’un bien en tenant compte de facteurs juridiques, techniques, économiques. Elle se distingue d’un simple avis de valeur ». L’expertise nécessite une visite  approfondie des lieux et la réunion d’un certain nombre d’informations et de pièces. L’expert doit expliquer « les méthodes de calcul et les critères de choix conduisant à la valeur retenue ». Il doit enfin utiliser plusieurs méthodes complémentaires de détermination du prix. S’il n’existe pas légalement d’obligation spécifique d’assurance pour le professionnel réalisant des évaluations immobilières, ce dernier a tout intérêt à souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle garantissant cette activité. La COB le recommande, les syndicats professionnels  l’exigent en général. La personne réalisant une évaluation doit, tout comme l’expert désigné pour fixer un prix de   vente, être indépendant de chacune des parties à la vente, indépendance garantissant son impartialité. Les  recommandations professionnelles exigent du professionnel un encadrement de la mission d’évaluation au moyen d’un contrat ou d’un bon de commande.

Rép. Min. n° 12244 du 22/12/2009

Question n° 88384 du 14/09/2010

Agent immobilier et évaluation

L’évaluation du bien est une activité accessoire à celle d’agent immobilier. Elle n’entre pas dans la définition donnée par l’article 1er de la loi Hoguet. Elle constitue une activité accessoire. L’agent immobilier a tout intérêt à vérifier que son  assurance RCP couvre ce genre d’activité. L’encadrement conventionnel de l’évaluation demeure source d’interrogations : à supposer qu’elle n’entre pas dans les activités visées par l’article 1er de la loi Hoguet, elle ne nécessite pas de mandat écrit préalable. Cependant une convention écrite fixant la mission du professionnel ainsi que sa rémunération apparaît utile. Elle est prévue par la Charte de l’expertise. Si, au contraire, l’évaluation du bien est indissociable de l’activité d’agent immobilier, elle ne peut être réalisée qu’après la signature d’un mandat conforme aux exigences légales. De nombreux agents immobiliers réalisent des évaluations gratuites. À la question d’un parlementaire s’émouvant de ce que certains particuliers font évaluer leur bien gratuitement puis le vendent de particulier à particulier, et demandant que soit mis en place un système payant obligatoire pour l’évaluation des biens par les agences immobilières, le gouvernement a répondu que la plupart des agents immobiliers utilise cette prestation comme produit d’appel pour recruter de nouveaux clients. Les prix étant libres, fixer un prix minimum pour la prestation d’expertise a donc été écarté.

 Rép. Min. n° 9279 du 9/03/2010

Evaluation et responsabilité

Le professionnel chargé de l’évaluation d’un bien immobilier est tenu d’une obligation de moyens : il doit disposer de la  compétence nécessaire à cette évaluation et exécuter sa mission de façon consciencieuse. Sa responsabilité peut être engagée. Ainsi, lorsqu’un expert conseille à des parties de baisser le prix de vente d’un immeuble, mais ne signale pas de nombreux désordres affectant le bien vendu, sa faute peut être établie et sa responsabilité engagée à hauteur de la perte de chance de mieux apprécier l’opportunité de contracter et d’échapper à l’obligation du coût de la remise en état, qu’il a occasionnée aux acquéreurs.

Cass. Civ. 1, 12/12/2007