En raison de leur expérience et de la connaissance de leur environnement, les professionnels sont en mesure de détecter et signaler les comportements financiers douteux. L’intervention, au cours d’une même opération, d’autres professionnels assujettis au dispositif, tels les notaires, les avocats ou les établissements de crédit, ne les dispense en aucun cas de respecter par eux-mêmes leurs obligations.

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Détectez et gérez les risques

Ainsi, l’agent immobilier n’est pas dispensé de ses obligations sous prétexte qu’il concourt à des opérations pour lesquelles interviendraient également un établissement de crédit ou un notaire. Le professionnel qui ne rédige pas lui-même les promesses de vente ou ne détient pas de compte séquestre n’est pas non plus dispensé de ces obligations. Chaque professionnel est donc directement responsable sans pouvoir se reposer sur les autres professionnels, même si l’intensité des obligations peut varier selon les situations. L’intensité des obligations peut en effet varier en fonction d’éléments tels l’activité, la clientèle, les opérations ou la localisation. Il incombe au professionnel d’identifier des éléments facteurs de risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, de les évaluer, de moduler l’intensité de sa vigilance et de déterminer si une situation exige d’effectuer une déclaration de soupçon.

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francois lamyUn certain nombre de professionnels contrôlés cherchent à se mettre en conformité à la suite du contrôle et du lancement de la procédure devant la commission. Cette attitude démontre une prise de conscience, même si elle semble beaucoup trop tardive.

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Organisez-vous en amont

Les agents immobiliers doivent mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques. Ces systèmes comprennent un volet préventif (évaluation) qui concerne les procédures à respecter pour identifier et apprécier les risques. Les critères à prendre en compte pour la classification des risques ?

Les caractéristiques de la clientèle, le contexte des transactions effectuées (montage complexe, biens de grande valeur…), les activités exercées par le client et le bénéficiaire effectif, la localisation des activités du client ou du bénéficiaire, la taille, la structure et l’organisation du professionnel, son implantation géographique, ses ressources en personnel. Et un volet opérationnel (gestion) qui doit exposer les mesures de prévention, d’atténuation ou d’élimination des risques œuvre . Article L.561-32 du Code monétaire et financier.

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CAS PRATIQUE

Une entreprise du bâtiment et des travaux publics, personne morale implantée dans un pays mentionné sur la liste noire de Gafi (pays à risque), souhaite acquérir un bien immobilier en France en recourant à une agence immobilière sur le territoire national. En présence d’une opération qui serait conclue par une personne morale, l’agence immobilière doit identifier le ou les bénéficiaires effectifs de l’opération. En outre, en raison de l’activité de l’entreprise  et de sa localisation (pays à risque), elle devra appliquer des vigilances complémentaires et renforcer l’intensité des  obligations de vigilance. Le cas échéant, elle devra aussi envisager une déclaration de soupçon si la situation lui paraît suspecte au regard des risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.

Prenons le cas d’une personne physique qui fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers sur une période de temps limitée et semble indifférente à l’emplacement ainsi qu’à la nature et au coût des travaux à prévoir pour chacun de ces biens. Cette situation est susceptible de présenter un risque élevé. Le Code monétaire et financier prévoit que le  professionnel doit renforcer l’intensité de ses obligations en matière d’identification du client et le recueil d’information sur la relation d’affaires. De plus, le professionnel doit effectuer un examen renforcé si l’opération ne semble pas avoir de justification économique ou d’objet licite et doit se renseigner auprès du client sur l’origine des fonds et la  destination de ces sommes ainsi que sur l’objet de l’opération et l’identité de la personne qui en bénéficie. Les éléments recueillis lors de cet examen doivent être consignés par écrit et conservés. Si cet examen confirme les interrogations du professionnel, celui-ci doit effectuer une déclaration de soupçon à Tracfin.

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Identifiez tous vos clients

L’agent immobilier se doit de vérifier l’identité du bénéficiaire effectif, autrement dit de la personne physique qui contrôle, directement ou indirectement,  le client ou la personne physique pour laquelle une transaction est exécutée ou une activité réalisée. Lorsque le client est une société, le bénéficiaire effectif de l’opération est la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de cote de la société, ou qui exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle. Le professionnel doit, avant d’entrer en relation d’affaires recueillir les informations relatives à l’objet et à la nature de cette relation, ainsi que tout autre élément d’information pertinent sur le bénéficiaire effectif. Articles L.561-1-2 du Code monétaire et financier.

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francois lamy 5Les protocoles à respecter, établis par les têtes de réseaux à destination des franchisés, finissent souvent au  fond d‘un tiroir. Les professionnels doivent modifier leurs pratiques.

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Sachez mettre fin à une relation d’affaires

Si vous ne pouvez pas identifier votre client ou obtenir des informations sur l’objet et la nature de la relation d’affaires, vous êtes tenu de ne pas exécuter l’opération envisagée et de n’établir ni de poursuivre aucune relation d’affaires. Article L.561-8 du Code monétaire et financier

Conservez les documents

Les professionnels doivent conserver pendant cinq ans, à compter de la clôture de leurs comptes ou de la cessation de leurs relations avec eux, les documents relatifs à l’identité de leurs clients habituels ou occasionnels. Ils conservent également pendant cinq  ans à compter de leur exécution, les documents relatifs aux opérations faites par ceux-ci, ainsi que les documents consignant les caractéristiques des opérations lorsqu’ils ont effectué un examen renforcé. Le professionnel doit apprécier l’intensité du risque (faible ou élevé) et adapter en conséquence l’étendue de ses  obligations. Article L.561-12 du Code monétaire et financier.

Formez et informez votre personnel

Les professionnels doivent assurer la formation et l’information régulières de leurs personnels en vue du respect des obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Cette obligation concerne toutes les personnes concourant à l’exercice de l’activité du professionnel et ne se limite pas aux salariés. Elle permet à l’ensemble du personnel de l’entité d’être sensibilisé aux enjeux en matière de lutte contre le blanchiment et de connaître les procédures que le professionnel a mises en place pour détecter et gérer les risques. Elle a pour objectif de permettre la détection  des opérations anormales ou des éléments suspects et d’éviter aux professionnels de participer à une opération de blanchiment des capitaux ou de fraude. Le professionnel peut délivrer une attestation de formation, faire appel à des organismes de formation ou adhérer à un syndicat afin de démontrer qu’il respecte son obligation. Article L.561-33 du Code monétaire et financier

N’oubliez pas d’effectuer une déclaration de soupçon

En cas de doute sur la licité d’une opération, la loi impose à l’agent immobilier d’effectuer une déclaration de soupçon à Tracfin portant sur les sommes inscrites dans ses livres, ou les opérations portant sur des sommes dont il  sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de penser qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou participent au financement du terrorisme.

Il en va de même en cas de soupçon de fraude fiscale. Lors de la première déclaration de soupçon, un déclarant et un correspondant Tracfin devront être désignés. La déclaration de soupçon ne doit pas être systématique mais doit résulter des informations recueillies par le professionnel après examen de la situation. Lorsque le professionnel envisage de réaliser une déclaration de soupçon, il doit s’abstenir d’effectuer l’opération suspecte le temps de la transmission de la déclaration de soupçon.

En cas d’opposition à l’exécution de l’opération, Tracfin notifie au professionnel son opposition. L’opération est reportée d’une durée de cinq jours ouvrables à compter du jour d’émission de la notification. L’opération qui a fait l’objet de la déclaration peut être exécutée si le service n’a pas notifié d’opposition ou si, au terme du délai ouvert par la notification  de l’opposition, aucune décision du président du tribunal de grande instance n’est parvenue au professionnel.

À noter : la déclaration de soupçon doit rester confidentielle, le déclarant ne doit pas avertir son client, ni des tiers. En cas de divulgation, le professionnel s’expose à une amende de 22 500 euros. La déclaration de soupçon peut être écrite ou verbale. Le professionnel ayant effectué une déclaration doit conserver jusqu’à cinq ans après la cessation de la relation d’affaires : une copie de la déclaration de soupçon, les pièces justificatives et l’accusé de réception de la déclaration de soupçon. Article D.561-32-1, article L.561-15 Vbis, articles R.561-23 et 561-24 du Code monétaire et financier.

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Déclaration TRACFIN

Quelles questions se poser avant d’effectuer une déclaration de soupçon ?

  • Avez-vous procédé à l’identification et à la vérification de l’identité du client conformément aux dispositions législatives et réglementaires ?
  • Les éléments que vous avez recueillis sont ils cohérents avec la situation du client ?
  • Avez-vous bien évalué le risque que présente le client ?
  • Au vu du profil établi, avez-vous bien appliqué toutes les mesures exigées par le Code monétaire et financier.

Que comprend une déclaration de soupçon ?

La déclaration de soupçon doit indiquer la profession exercée par la personne qui effectue la déclaration, les éléments d’identification et les coordonnées du déclarant, le cas de déclaration, les éléments d’identification du client, et, le cas échéant, du bénéficiaire effectif de l’opération qui fait l’objet de la déclaration, ainsi que, dans le cas où une relation  d’affaires a été nouée avec le client, l’objet et la nature de cette relation, un descriptif de l’opération et les éléments d’analyse qui ont conduit à effectuer la déclaration, et lorsque l’opération n’a pas encore été exécutée, son délai d’exécution.

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1 réaction pour cet article
  • Par ROSSMAN, il y a 12 mois - 1 avril 2016 à 8 h 49 min

    Enfin un article mettant en avant les obligations de TOUS les agents immobiliers. Ces obligations sont applicables depuis 2009 et 99,99% de la profession n’a rien fait.
    Résultat : demander la copie d’une pièce d’identité (photo avec smartphone) est une nouveauté pour le client qui refuse souvent mais heureusement pas tout le temps.
    Que tous les agents immo fassent leur boulot correctement et plus un seul client dira non à nos exigences réglementaires.
    Et puis maintenant 14 heures de formations par an pour le renouvellement de la carte T tous les 3 ans.

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