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La reprise du marché de l’immobilier est belle et bien actée selon les indicateurs du baromètre Laforêt du troisième trimestre 2016. L’analyse de son directeur exécutif Yann Jehanno.
Depuis le second semestre 2015, on la sentait venir… Aujourd’hui, la reprise du marché de l’immobilier ancien n’est plus seulement annoncée, mais bien actée. C’est ce que montrent clairement les indicateurs de ce troisième trimestre 2016 du baromètre Laforêt. Plusieurs facteurs conjoncturels se conjuguent pour expliquer cette situation: la démographie, avec une population française en augmentation constante ; l’évolution de la structure des foyers, avec la progression du nombre de familles recomposées et monoparentales, qui engendre de nouveaux besoins en logement; enfn, la perspective d’une retraite insuffisante, qui encourage les Français à investir dans la pierre pour se préparer un complément de revenus. Malgré une conjoncture toujours nuancée, avec une légère reprise de la croissance, un taux de chômage à un niveau élevé ainsi qu’une pression fiscale accrue, le marché de l’ancien semble donc, enfin, retrouver sa fluidité d’antan.
Plusieurs indicateurs du baromètre Laforêt appuient cette tendance. Les délais de vente, tout d’abord, qui poursuivent leur recul, à 92 jours en moyenne nationale, soit 2 jours gagnés par rapport au second trimestre 2016. Cette tendance s’explique par un contexte particulièrement dynamique, qui incite les acquéreurs à se décider rapidement. Entre la concurrence, le faible niveau de l’offre de biens à vendre, le redressement des prix et les taux d’intérêt historiquement bas: chacun cherche à profiter de ce contexte exceptionnel.
Autre indicateur de cette reprise, les écarts de prix entre les prix affichés et ceux actés au moment de la vente s’amenuisent également. Ainsi, en moyenne nationale, les négociations se situent à 4,9 %, contre 5,1 % il y a 3 mois, pour les maisons comme pour les appartements. Qu’il s’agisse des acquéreurs ou des vendeurs, chacun se veut plus pragmatique, affichant un certain réalisme par rapport aux caractéristiques du marché. Ainsi, les premiers sont moins opportunistes, tandis que les seconds contiennent leurs prétentions.
La reprise est bien là et le marché devrait confirmer cette tendance en fin d’année, en affichant une forte progression des ventes, ainsi qu’une hausse contenue mais généralisée à l’ensemble du territoire.
Une demande en forte hausse, portée par un contexte général très favorable Sur les 12 derniers mois, la demande progresse partout en France, à +10 % sur l’ensemble du territoire. Une tendance alimentée par l’effet d’aubaine que représente le niveau très bas des taux d’intérêt (1,48 % en moyenne en août 2016 contre 1,62 % en juin). Les acquéreurs ne veulent donc pas prendre le risque de laisser passer cette opportunité de devenir propriétaires à bon compte. Par ailleurs, en périphérie des villes moyennes, mais aussi dans les communes rurales, où les prix sont restés raisonnables, le prêt à taux zéro, désormais augmenté et étendu à toute la France, connaît un succès grandissant auprès des primo-accédants.
Côté transactions, le marché poursuit son rattrapage après des années plutôt moroses, dans la continuité du second semestre 2015 donc. Les volumes de ventes sont en augmentation de 14 % sur les 12 derniers mois. Cette vigueur bénéficie aussi bien aux appartements qu’aux maisons. Les investisseurs représentent désormais 17 % des ventes réalisées au sein du réseau Laforêt, au niveau de 2011: un signe très encourageant de leur retour vers la pierre. Les primo-accédants restent surreprésentés, soit 39 % des transactions, profitant pleinement de la baisse des prix des dernières années, de financements très compétitifs et de dispositifs d’incitation (prêt à taux zéro). Enfin, les secundo-accédants continuent de constituer le socle du marché, avec 41 % des transactions. Toutefois, il est à noter que l’augmentation du volume de transactions se révèle plus franche en régions qu’en Ile-de-France. Une situation qui s’explique vraisemblablement par la succession de mouvements sociaux ces derniers mois, ainsi que par les tensions sécuritaires dans la capitale, qui provoquent un certain attentisme chez les potentiels acquéreurs et la clientèle étrangère.
Un cycle haussier s’est enclenché au dernier trimestre 2015. En effet, les prix connaissent une augmentation significative, sans qu’elle soit pour autant brutale, à raison de +1,3 % sur l’ensemble du territoire, avec un prix moyen national établi à 2774 €/m². Cette tendance doit néanmoins être nuancée selon les secteurs géographiques et le type de biens. Ainsi, les appartements familiaux et les grandes maisons attirent moins d’acquéreurs, du fait d’un prix global plus élevé, même si celui-ci tend à se stabiliser. Au contraire, les petites et moyennes surfaces, au cœur de la demande, voient leur côte augmenter sensiblement. Toutefois, sur l’ensemble de ces biens, des disparités sont à noter entre les grandes métropoles. À Paris, la tendance est à la hausse, à +2,7 % sur les 12 derniers mois, soit 8210 €/ m², tout comme à Lyon (+2,6 %) et à Bordeaux (+2,5 %). En revanche, à Perpignan, les prix restent orientés à la baisse (-2,3 %). Enfin, à Marseille, les prix se stabilisent enfin, après une longue période de baisse continue.
* au 3ème trimestre 2016
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