N’agissez en référé que si le débiteur de la commission ne peut pas sérieusement contester la validité du mandat.

photo : commission-journal-de-lagence

Un référé ne peut prospérer que si aucune contestation sérieuse n’est soulevée.

Le contexte

Un agent immobilier signe un mandat non exclusif avec un vendeur. Le mandat contient une clause par laquelle le vendeur s’interdit, pendant sa durée et jusqu’à deux ans après son expiration, de vendre, sans le concours de l’agence, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur présenté par l’agence.

Après la fin du mandat, le vendeur vend le  bien à un acquéreur qui l’avait visité avec cet agent immobilier. L’agent immobilier assigne le vendeur devant le juge des référés et demande le paiement de sa commission, à titre de provision. Le vendeur lui oppose la nullité du mandat de vente, qui ne comporte pas les mentions relatives au nom et à l’adresse du garant, l’adresse de l’entreprise et l’activité du mandataire, ainsi que le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle. En première instance et en appel, l’agent immobilier obtient gain de cause, le vendeur est condamné à lui verser la provision demandée. Le vendeur forme un pourvoi en cassation.

L’arrêt

La Cour de cassation casse et annule la décision d’appel. Elle considère que la Cour d’appel a tranché une contestation sérieuse relative à la nullité éventuelle du mandat, dépourvu de la mention des nom et adresse du garant. La Cour d’appel a violé l’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile.

La Cour de cassation ne renvoie pas la question devant une autre cour d’appel, l’affaire s’arrête donc là.

La leçon

L’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Il n’est possible d’agir en référé et d’obtenir la condamnation d’un débiteur que si aucune question de fond ne se pose. Dès lors que le mandant soulève la question de la nullité du mandat, fondée sur l’absence de mentions légales obligatoires, l’agent immobilier verra son référé rejeté par les juges. Et même s’il assigne au fond, pour obtenir sa rémunération, l’agent immobilier doit s’assurer que son mandat comporte l’ensemble des mentions imposées par la loi. A défaut,  son action sera rejetée. Si le juge prononce la nullité du mandat, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération ou indemnisation.

Cass. Civ. 1, 6 juillet 2016

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  • Par AC PONCET, il y a 2 mois - 10 janvier 2017 à 11 h 55 min

    La réglementation (et particulièrement le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) utilise indifféremment les deux terminologies à ce jour. Cordialement,

  • Par Martin, il y a 3 mois - 8 janvier 2017 à 22 h 20 min

    Depuis la loi Alur, 2 ans et demi, on ne parle plus de commission mais d’honoraires !!

    • Par Desmares, il y a 2 mois - 15 janvier 2017 à 19 h 07 min

      Je vous rejoint la dessus, en revanche le début de cette affaire a je pense commence avant….le mois de Mars 2014 😉

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