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Dans un marché national de l’immobilier ancien que de nombreux économistes pronostiquent autour de 840.000 transactions, Laforêt dresse son bilan d’une année immobilière exceptionnelle.
Dans un marché national de l’immobilier ancien que de nombreux économistes pronostiquent autour de 840.000 transactions, Laforêt dresse son bilan d’une année immobilière exceptionnelle.
Les projets d’acquisition fleurissent partout en France, avec une demande nationale qui progresse de 14% par rapport à l’an dernier, avec +16% à Paris, +12% en Ile-de-France et +13% dans les régions.
Soutenue et en progression depuis le début de l’année (+9% au premier semestre), la demande est toujours supérieure à l’offre sur l’ensemble du territoire. L’explication tient sans doute dans la confiance retrouvée des Français, avec des indicateurs économiques
en progression depuis maintenant deux ans, notamment celui de la croissance.
« Dans la continuité de 2015, le marché de l’immobilier bénéficie de conditions très favorables. Au sein du Réseau Laforêt, on parle déjà d’un très grand cru qui n’est pas sans rappeler l’année 2007. Ainsi, en 2016, le volume de transactions progresse de 12,8%, tandis que la demande ne faiblit pas, notamment sur les petites surfaces, où le marché se retrouve même en forte tension. Les acheteurs continuent de profiter des taux d’intérêt historiquement bas et les vendeurs, de leur côté, se montrent réalistes. Enfin, l’échéance présidentielle qui se profile ne devrait pas contrarier cette dynamique », Yann Jehanno, Directeur Exécutif du Réseau Laforêt
L’autre raison vient du fait que, sur les quatre dernières années, entre la correction des prix et le recul des taux d’intérêts, les Français ont connu une importante augmentation de leur pouvoir d’achat immobilier. Nombreux sont donc ceux qui saisissent cette opportunité pour concrétiser un achat, notamment chez les primo-accédants.
Après avoir adopté une attitude plutôt attentiste, les secundo-accédants semblent eux aussi parvenir à se projeter de nouveau dans des projets « achat-revente ».
Quant aux investisseurs, précédemment échaudés par la politique du logement, ils retrouvent le chemin de la pierre, valeur sûre, bien moins volatile que les autres supports d’investissement.
En conséquence, le stock de biens à vendre peine toujours à se reconstituer, notamment sur les petites surfaces, où l’offre reste très
nettement insuffisante.
Les Français ont connu une importante augmentation de leur pouvoir d’achat immobilier :+ 26% en 4 ans !
Les ventes ont progressé à un rythme très soutenu tout au long de l’année pour clôturer en hausse à +12,8% au plan national, soit +13% à Paris, +11% en Ile-de-France et +13% dans les régions. Là encore, les primo-accédants sont très actifs et évoluent sensiblement puisqu’ils représentent 40% du volume des transactions réalisées en 2016 contre 36% l’année précédente. Une progression constante depuis 2012 (24% des acquéreurs à l’époque) et extrêmement significative.
Même si les secundo-accédants restent la principale catégorie d’acheteurs, représentant encore 42% des transactions, leur proportion
tend à se réduire sensiblement puisqu’ils pesaient 60% des volumes de vente en 2012.
On note également que les ventes se concrétisent rapidement sur les petites surfaces. Un marché très fluide, plébiscité par les primo-accédants pour des raisons budgétaires, mais aussi par les investisseurs.
En effet, après avoir représenté 11% des transactions en 2015, les investisseurs réalisent 15% des ventes effectuées par le Réseau en 2016.
L’attractivité des taux d’intérêts associée à la reprise des prix leur redonne confiance. La constitution d’un patrimoine immobilier et
la création de revenus complémentaires sont leurs principaux moteurs. Dans les secteurs urbains dynamiques et denses, tels que les
hyper-centres, les ventes qui se réalisent en moins de 15 jours sont désormais fréquentes.
Et, si le PTZ (Prêt à Taux Zéro) dans l’ancien pose des conditions encore trop restrictives, en périphérie des villes moyennes et dans les
zones rurales, il joue son rôle et progresse, participant à la hausse soutenue du volume de transactions.
Le prix moyen d’une transaction constatée dans le Réseau Laforêt en 2016 est de 220 521 €. 215 894 € pour un appartementet 227 476 € pour une maison.
Conséquence de l’augmentation de la demande, les prix suivent une courbe ascendante depuis le début de l’année (+0,6% en juin) pour terminer à +1,9 % au niveau national. Et, si Paris concentre la plus forte progression (+3,8%), l’Ile-de- France et les régions, avec respectivement +1,8% et +1,9%, affichent également une hausse incontestable.
Ainsi, à l’échelle nationale, le prix moyen s’élève à 2 821 €/m2, avec toutefois des disparités toujours importantes entre Paris (8 295 €/m2 ), l’Ile-de-France (3 672 €/m2 ) et les régions (1 984 €/m2).
La pression reste donc très forte dans la capitale. Il en est de même dans la première couronne de l’Ile-de-France, dans la plupart
des grandes métropoles ainsi que sur les secteurs les plus prisés en région. Au global, sauf dans quelques villes comme Marseille (-0,3%) et dans des secteurs moins urbanisés où ils sont encore en retrait, les prix de l’immobilier se redressent pour revenir à un niveau équivalent à celui de 2010 et supérieur à celui de 2007.
En 2016, la barre symbolique des 90 jours de délai moyen pour une vente est franchie, avec 88 jours au national, soit une semaine
de moins par rapport à l’an dernier. A Paris, les signatures se font désormais en 64 jours en moyenne, soit 12 jours de gagnés en
un an. En Ile-de-France, on passe à 82 jours (7 jours de moins versus 2015), tandis qu’en régions, on enregistre 100 jours en moyenne, soit un gain de 8 jours sur le délai de vente.
Le marché confirme donc son dynamisme sous la pression de la demande et des volumes de transaction. On se rapproche
ainsi des délais enregistrés en 2007, où un bien se vendait en moyenne en 83 jours.
En un an, le marché, plus tendu, a gagné 1 point sur la marge de négociation, et ce, sur l’ensemble du territoire. L’écart entre le prix affiché et le prix acté est désormais de -4,80%, situation due à une grande fluidité du marché.
C’est à Paris que cette marge de négociation est la plus réduite (-2,9%), tandis qu’en Ile-de-France, on se rapproche de la tendance nationale (-4,5%), tout comme dans les régions (-5,2%). Les vendeurs sont devenus raisonnables, faisant coïncider leurs ambitions avec la demande.
Les acquéreurs, quant à eux, semblent moins à la recherche de la « bonne affaire », conscients que le marché est tendu. On observe donc bien la fin des effets d’aubaine : l’opportunisme semble derrière nous, place au pragmatisme !
Sur les petites surfaces, où la demande est la plus forte, les transactions sans aucune négociation sont de plus en plus fréquentes.
Logiquement, ce sont sur les grandes maisons et les appartements familiaux que les plus importantes négociations sont observées, le
budget global étant plus onéreux.
Tout semble indiquer que la dynamique engagée ne devrait pas s’enrayer en 2017.
Ainsi, au sein du Réseau Laforêt, on ne note aucun signe d’attentisme. L’échéance du scrutin présidentiel ne devrait ni précipiter,
ni ralentir la concrétisation des projets immobiliers. Les acquéreurs restent motivé par l’attractivité du marché : des prix
largement corrigés et des taux d’intérêt très engageants.
Au-delà du contexte électoral français, la crainte d’une remontée des taux d’intérêt pourrait même inciter les attentistes à passer
à l’achat au cours du premier semestre de l’année 2017.
« Cependant, même si ces derniers ont sans doute atteint un seuil historique, en-dessous duquel il sera difficile de descendre, les taux
d’intérêts bas offrent aux emprunteurs un pouvoir d’achat qui dynamise l’ensemble du marché immobilier. Quoi qu’il en soit, une augmentation raisonnable et progressive des taux des crédits immobiliers constituerait un rempart à la flambée desprix de l’immobilier ancien. En revanche, une hausse plus importante contribuerait à ralentir le marché », Elix RIZKALLAH, Président du Réseau Laforêt.
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