« Vivent les bas taux! », Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest

La remontée des taux d’intérêt, si souvent pronostiquée, ne s’est pas produite. Les taux des crédits immobiliers vont encore baisser d’ici l’été, pour se maintenir à très bas niveaux, probablement jusqu’à la rentrée.

Les taux des crédits immobiliers vont encore baisser d’ici l’été, pour se maintenir à très bas niveau, probablement jusqu’à la rentrée. Mais la montée du taux de chômage va se poursuivre en 2014, peser fortement sur le pouvoir d’achat des ménages et les inciter à la prudence. La sortie de récession des marchés immobiliers qui s’est constatée en 2013 n’est donc toujours pas synonyme de reprise rapide des marchés immobiliers.

La remontée de l’activité va pourtant se poursuivre lentement, la demande paraissant décidée à tirer avantage des conditions de crédit actuelles et à réaliser ses projets immobiliers.

Le dynamisme de l’offre de crédits

Avec la reprise qui s’est dessinée en 2013, la remontée des prix des logements anciens se poursuit, lentement. L’indice des prix Crédit Logement/CSA qui avait enregistré une hausse de 0.1 % en 2013 se place depuis le début de l’année 2014 sur une tendance annuelle à + 1.2 %. Cette évolution reste donc toujours très modérée et au-delà de la pression saisonnière sur les prix, la situation reste celle d’une quasi stabilité des prix depuis 2012.

+ 7,5%

c’est l’augmentation

de la production de crédits

au 1er trimestre 2014,

en glissement annuel

Dans l’immédiat, comme chaque année au printemps, le marché va se consolider suivant son profil saisonnier habituel et la hausse des prix va se confirmer : la valeur des biens prenant de l’ordre de 2 à 3 % entre mars et juin. Puis avec l’arrivée de l’été, les tensions sur les prix vont s’alléger et l’année 2014 devrait se terminer sans évolution notable sur les prix.

Sur l’ensemble de l’année 2013, la production de crédits immobiliers aux particuliers a augmenté de 8.1 %, après correction de l’effet des rachats de créances, pour s’établir à 129.0 Mds d’€ d’après l’OPCI. Ces rachats qui ont représenté 15.1 % des offres acceptées en 2013 (17.2 % des crédits versés) sont venus polluer la lisibilité des évolutions. D’autant qu’ils n’avaient jamais atteint un tel niveau (relatif), même lors de la 1^ère vague de rachats de créances qui avait accompagné la levée de l’encadrement du crédit, au milieu des années 80.

Le marché de l’ancien a particulièrement bénéficié de ce contexte, enregistrant un redémarrage remarquable dès le printemps. Sur l’ensemble de l’année 2013, le nombre des achats de logements anciens réalisés par des ménages avec recours au crédit a en effet progressé de 8.1 %, en dépit d’un très mauvais début d’année.

Puis progressivement, comme cela est habituel durant l’automne, la tension est progressivement retombée au 4^ème trimestre. Et l’hiver a enregistré un repli de la production de crédits immobiliers. Au 1^er trimestre 2014, la production a reculé de 16.6 % : ce qui correspond au repli qui est habituellement constaté durant l’hiver.

Pour autant, le marché est nettement plus actif qu’en 2013 à la même époque : la production de crédits est en progression de 7.5 % au 1^er trimestre 2014, en glissement annuel. Elle peut s’appuyer sur une nouvelle phase de décrue des taux d’intérêt qui descendent maintenant vers les niveaux les plus bas constatés au printemps 2013, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Jamais depuis le début des années 1950 les taux des crédits immobiliers aux particuliers n’étaient restés aussi bas, aussi longtemps. Et d’ailleurs la demande ne s’y trompe pas : comme l’a souligné la dernière enquête de l’Observatoire des Crédits aux Ménages (FBF) réalisée fin 2013, les ménages sont proportionnellement plus nombreux à envisager la souscription future de crédits immobiliers sur les 6 premiers mois de 2014 qu’il y a un an.

En ce qui concerne le seul marché de l’ancien qui s’était aussi ressaisi dès le printemps 2013, la production des crédits qui le financent a alors progressé un peu plus vite que l’ensemble

du marché : + 8.4 % en 2013, contre + 8.1 % pour l’ensemble du marché. Le choc d’activité de 2012 étant totalement absorbé, le marché de la revente est reparti et une partie de la demande qui avait différé la réalisation de son projet s’est réalisée. Au 1^er trimestre 2014, la reprise s’est amplifiée avec une production en hausse encore plus rapide que le reste du marché : + 20.1 % en glissement annuel (contre – 21.2 % en 2013, à la même époque) pour une production de 19 637 M d’€ contre 16 353 M d’€ il y a un an.

La reprise de l’activité

Le redémarrage des achats de logements anciens a de ce fait été sensible en 2013. Et le nombre de logements acquis par des ménages à crédit ou au comptant, donc hors les achats de lots annexes (caves, garages, locaux non destinés à l’habitation, …) et les locaux acquis par les professions libérales en SCI, a augmenté de 8.5 % pour s’établir à 586 000 unités.

Toutes les observations concordent sur ce point. Ainsi, les estimations du nombre d’actes notariés[1] réalisées par le CGEDD à partir des statistiques de droits de mutation établies par l’administration fiscale (la DGFiP) chiffrent à 2.7 % la hausse d’activité constatée en 2013. En retard de 3 à 6 mois sur le marché, elles notent alors logiquement une amplification de la reprise au 1^er trimestre 2014 : + 12.5 % sur les douze derniers mois, en glissement annuel.

Bien sûr, la sortie de récession des marchés immobiliers qui s’est constatée en 2013 s’est appuyée sur le dynamisme du marché des crédits. Mais même si celui-ci ne risque pas de se démentir en 2014, le rythme de la reprise devrait néanmoins ralentir. La montée du chômage va se poursuivre en 2014 et le moral des ménages s’en ressent : la dernière enquête de conjoncture réalisée fin mai auprès des ménages montre en effet que l’optimisme est toujours très mesuré et que la prudence reste de rigueur.

D’autant que la loi ALUR vient complexifier et ralentir la réalisation des projets d’achats immobiliers, loin du choc de simplification tant attendu après les engagements du Président de la République. Le niveau de l’activité devrait cependant encore augmenter de l’ordre de 3 % en 2014, pour franchir doucement le seuil des 600 000 logements achetés par des ménages.

La baisse des taux d’intérêt

En mai 2014, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2.85 %, en moyenne. Jamais les taux n’étaient descendus aussi bas depuis le début des années 50, c’est-à-dire depuis que des observations statistiques permettent d’en évaluer le niveau.

Méthode de l’enquête

Cet article synthétise les principaux

résultats de l’Observatoire du Financement

des Marchés Résidentiels (Crédit Logement/CSA)

et de l’OPCI, l’Observatoire de la Production de

Crédits Immobiliers (Université Paris Ouest).

Depuis décembre 2013, la baisse des taux des crédits immobiliers a alors été de 23 points de base. Elle a accompagné le recul du taux de l’OAT à 10 ans et le maintien des taux de refinancement de la BCE à bas niveau. Et compte tenu des évolutions constatées sur l’OAT à 10 ans durant le mois de mai, la baisse des taux des crédits immobiliers devrait se poursuivre en juin : d’autant que dans une situation d’atonie générale de la demande et face au risque d’une déflation contagieuse, un recul à 0.15 % du principal taux de refinancement de la BCE d’ici l’été (et son maintien à ce bas niveau jusqu’en fin 2015) paraît de plus en plus probable.

La remontée si souvent pronostiquée des taux des crédits immobiliers, comme pour justifier que l’effondrement des prix était inévitable, ne paraît guère fondée dans ces conditions.  Et le marché de l’ancien devrait toujours bénéficier de très bonnes conditions de crédit, dans les prochains mois.

Pourtant si les tensions sur les taux des OAT à 10 ans se sont allégées depuis quelques mois, la plupart des scénarios tablent sur leur remontée de 25 à 50 points de base d’ici fin 2014 (puis sur une remontée comparable en 2015). Les « banquiers » centraux craignent en effet un retournement du marché obligataire des dettes publiques : les risques se sont accumulés, tant avec la crise ukrainienne, que sous le coup du ralentissement de la croissance chinoise. Mais ces mêmes « banquiers » craignent aussi pour les conséquences qu’un krach obligataire aurait sur les Etats (notamment européen) aux finances publiques fragiles … et ils devraient très certainement, par leur action, limiter la remontée des taux des OAT.

Les prix font de la résistance

Avec la reprise qui s’est dessinée en 2013, la remontée des prix des logements anciens se poursuit, lentement. L’indice des prix Crédit Logement/CSA qui avait enregistré une hausse de 0.1 % en 2013 se place depuis le début de l’année 2014 sur une tendance annuelle à + 1.2 %. Cette évolution reste donc toujours très modérée et au-delà de la pression saisonnière sur les prix, la situation reste celle d’une quasi stabilité des prix depuis 2012.

Dans l’immédiat, comme chaque année au printemps, le marché va se consolider suivant son profil saisonnier habituel et la hausse des prix va se confirmer : la valeur des biens prenant de l’ordre de 2 à 3 % entre mars et juin. Puis avec l’arrivée de l’été, les tensions sur les prix vont s’alléger et l’année 2014 devrait se terminer sans évolution notable sur les prix.