Honoraires de location, mode d’emploi…

Des honoraires libres, les professionnels sont passés à des honoraires plafonnés pour les locataires, fixés par décret en application de la loi Alur, selon la localisation du bien. Gros plan sur les effets de cette réforme.

Si la loi Alur (pour l’accès  au logement et un  urbanisme rénové) a été en partie détricotée en matière d’investissement locatif, elle subsiste dans le domaine des rapports locatifs. Au grand dam des agents immobiliers et des administrateurs de biens, ce texte législatif a mis en place, à compter du 15 septembre 2014, le plafonnement des frais d’agence pour les locataires. Et ce, en vertu du décret d’application n° 2014- 890 du 1er août 2014 signé par Sylvia Pinel, la ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité.

Partage d’honoraires bailleurs – locataires

Lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé, certaines prestations sont partagées entre le bailleur et le locataire.

Plus précisément, il s’agit de la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et l’établissement de l’état des lieux.

Pour ces trois premières prestations, le plafond actuel varie entre 8 euros TTC et 12 euros TTC du m2 habitable, en fonction de la zone géographique où se situe  le logement donné en location.

L’état des

lieux est uniformément

facturé

3 € TTC/m2

Quant aux honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux, ils ne peuvent pas dépasser 3 euros TTC du m2, quelle que soit la zone.

« Ces montants doivent permettre un réel gain de pouvoir d’achat pour les futurs locataires, particulièrement dans les zones où les loyers sont les plus élevés », précise le ministère du Logement.

Maigre consolation pour les professionnels : ces plafonds pourront être révisés chaque année par arrêté, en fonction  de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Des honoraires plafonnés  par décret

Pour la visite du logement,  la rédaction du bail et la  constitution du dossier de location, le décret d’application fixe un plafond de montant des honoraires en fonction d’un système de zonage. Il est fixé à :

– 12 euros TTC en zones très tendues, soit Paris et  certaines communes des départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de- Marne et du Val-d’Oise (une seule commune, Enghien- les-Bains). La liste des communes figure en annexe à l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R 304-1 du Code de la construction et de l’habitation.

– 10 euros TTC en zones tendues, soit les 28 agglomérations où s’applique la taxe sur les logements vacants : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève- Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de- Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton- Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

– 8 euros TTC en zones dites détendues, c’est-à- dire sur le reste de l’ensemble du territoire

Faisons les comptes : en zones très tendues, le plafond autorisé pour les quatre prestations à partager entre locataires et propriétaires ressort à 15 euros TTC/ m2, en zones tendues à 13 euros TTC/m2 et en zones détendues à 11 euros TTC/ m2. Prenons l’exemple d’un studio meublé de 20 m2 habitables, situé dans le 1er arrondissement de Paris, loué 900 euros hors charges par mois. Depuis le 15 septembre 2014, le professionnel devra se contenter de seulement 300 euros d’honoraires TTC contre 900 euros TTC avant la réforme.

De réelles menaces sur votre chiffre d’affaires

L’objectif de la loi Alur visant surtout à contenir les honoraires de ces petits logements situés en zones très tendues est atteint. Mais au détriment des professionnels.

« Comme il n’y a pas de différence dans les prestations que nous fournissons lors de la mise en location d’un bien, ces tarifi cations par zonage ne sont guère justifiées », déplore Christophe Tanay, le nouveau président de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier), qui regrette également que les tarifs soient indiqués toutes taxes comprises. Cela conduira inévitablement à réactualiser ces plafonds en cas de hausse de la TVA.

« Ce n’est pas aux professionnels de redonner du pouvoir d’achat, c’est à l’État. Par ailleurs, ne retenir que la surface locative pour le calcul des honoraires imputables aux locataires et aux bailleurs s’avère pénalisant pour les professionnels lorsqu’ils louent des biens présentant des terrasses et/ ou des garages. Et des maisons disposant de grands terrains, comme c’est souvent le cas en province », poursuit Christophe Tanay.

Le manque à gagner sera très important dans la capitale et en première couronne, où les gestionnaires s’exposent à une très sévère baisse de leur chiffre d’affaires sur la quote-part du locataire.

« En fonction de la surface habitable du bien, de sa localisation et du montant du loyer, le manque à gagner relatif à la quote-part des honoraires dus par le locataire peut atteindre jusqu’à 60 % par rapport aux tarifs pratiqués jusqu’au 14 septembre 2014 », calcule Raphaël Steward, directeur adjoint marketing & services (ADBet location) chez Foncia.

Moins de remises en  faveur des bailleurs

Si cette réforme réduit dans des proportions plus ou moins importantes les honoraires des quatre prestations de location à partager en locataires et bailleurs, elle signe la fin de la pratique des remises souvent réservées aux propriétaires donnant leur(s) bien(s) en gestion. « En vertu de l’article 5 de la loi de 1989, le partage des honoraires de location s’effectuait antérieurement par moitié entre locataire et propriétaire. Tout en plafonnant la part des honoraires du locataire, la réforme Alur indique ceux qui demeurent partageables (visite, constitution du dossier et rédaction du bail) et prescrit qu’ils ne doivent pas dépasser ceux payés par le propriétaire.

Cette règle limitera de fait les remises éventuelles en faveur du bailleur. Il est vraisemblable que des contrôles de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, qui a vu ses pouvoirs étendus, seront réalisés pour vérifier la bonne application des textes », commente Maurice Feferman, directeur juridique métiers chez Foncia.

Des risques de suppression  d’emplois

Dans une conjoncture particulièrement morose sur le plan des transactions, cette réforme pourrait impacter les 20 000 agents de location du secteur résidentiel et mettre en danger quelque 8 000 postes dès l’année prochaine, selon les estimations de l’Unis, fortement ancrée dans le métier de la gestion (syndics et gérants).

Bien implantée dans la transaction, la Fnaim, quant à elle, craint malgré tout que quelque 2 000 postes sur les 10 000 d’agents de location soient remis en cause à moyen terme, à la suite de cette réforme, dans les agences immobilières adhérentes.

Il est urgent de valoriser votre savoir-faire

Pour compenser le manque à gagner lié à ce plafonnement,les agences et les administrateurs de biens pourront « récupérer » du chiffre d’affaires sur les grandes surfaces, c’est-à- dire celles d’au moins 50 m2 habitables. Ils peuvent également majorer quelque peu les honoraires demandés aux bailleurs, tout en restant compétitifs. En France, le parc locatif privé détenu par des particuliers et les institutionnels représente 6 millions de logements. Sur ce total, 75 %, soit 4,5 millions, sont composés de studios, deux et trois-pièces. Toujours sur le marché des locations résidentielles privées, quasiment un contrat sur deux est conclu par des professionnels, ce qui signifie que pratiquement la moitié du marché leur échappe.

« Dans cette situation délicate, nous faisons contre mauvaise fortune, bon coeur. Le plafonnement des honoraires de location pour les locataires a le mérite d’améliorer la transparence de nos tarifs appliqués aux locataires. À nous de les inciter à retrouver le chemin des agences pour conclure une location en toute sécurité juridique, alors que la réglementation devient de plus en plus complexe », conclut Jean-François Buet.