Le journal de l’agence

L’année 2009 n’a pas bien démarré, mais cela était attendu.

La pro­duc­tion de cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers a en effet connu un recul très pro­noncé, d’une ampleur mécon­nue jusqu’alors.

Et le mar­ché de l’ancien s’est effon­dré. Mais les condi­tions de cré­dit se sont amé­lio­rées comme rarement.

Et il est main­te­nant (de plus en plus) pro­bable que c’est la der­nière marche qui a été descendue.

Même si la reprise n’est pas encore ins­crite à l’ordre du jour, cette année devrait donc se ter­mi­ner (beau­coup) mieux qu’elle n’a commencé.

Des condi­tions de cré­dit main­te­nant très bonnes

En avril 2009, les taux des prêts du sec­teur concur­ren­tiel (hors assu­rance et coût des sûre­tés) se sont établis en moyenne à 4,3 %.

Le mou­ve­ment de repli des taux des cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers amorcé en décembre der­nier s’est donc pour­suivi pour le cin­quième mois consécutif.

Alors que les établis­se­ments de cré­dit avaient choisi de ne remon­ter que len­te­ment et de façon modé­rée leurs taux entre mai et octobre 2008, afin de limi­ter l’ampleur de la réces­sion des mar­chés immo­bi­liers, la dimi­nu­tion qui se constate est rapide.

Les établis­se­ments de cré­dit cherchent main­te­nant à redy­na­mi­ser le mar­ché (une baisse des taux de 120 points de base est équi­va­lente, en terme de sol­va­bi­lité de la demande, à une baisse des prix de l’ordre de 10 %). Ainsi, depuis novembre 2008, les taux ont reculé de 85 points de base : une telle baisse n’avait pas été obser­vée depuis le prin­temps 1993… mais, alors, les taux s’élevaient de 10,74 % !

Les taux des prêts immo­bi­liers se sont établis en moyenne 4,3 % en avril 2009. IIs affichent un recul de 85 points de base depuis novembre 2008. Une telle baisse n’avait pas été obser­vée depuis le prin­temps 1993.
Michel Mouillart,
pro­fes­seur d’économie

En outre, si, en 2007, l’allongement de la durée des prêts avait été au total de l’ordre de huit mois, dès l’automne, le mou­ve­ment avait com­mencé à s’inverser pour amor­cer un lent recul.

Cette ten­dance s’était d’ailleurs accé­lé­rée au début de 2008 et le recul a été de l’ordre de huit mois au total sur l’ensemble de l’année.

Cepen­dant, au-delà des fluc­tua­tions consta­tées d’un mois sur l’autre, le mou­ve­ment de rac­cour­cis­se­ment des durées est main­te­nant inter­rompu : en avril 2009, la durée des prêts s’est établie à 216 mois.

Depuis décembre 2008, les emprun­teurs peuvent donc plei­ne­ment tirer parti de la baisse des taux. Dans ce contexte, et quelle que soit la réfé­rence prise, les condi­tions de cré­dit se sont donc amé­lio­rées depuis décembre 2008 : le niveau des men­sua­li­tés asso­ciées à un même capi­tal emprunté s’est en effet réduit de 6 % jusqu’à aujourd’hui, reve­nant ainsi à son niveau du prin­temps 2006.

Dans ces condi­tions, l’indicateur de sol­va­bi­lité de la demande s’est main­tenu à un niveau élevé en avril 2009, après la nette amé­lio­ra­tion déjà obser­vée en début d’année.

Cette évolu­tion inter­vient dans le cadre d’un moindre recours à l’endettement (un endet­te­ment moyen en baisse de 1 % depuis le début de l’année sur un an, contre – 2,7 % en 2008, après + 3,2 % en 2007 et + 8,2 % en 2006).

Jusqu’en octobre 2008, l’indicateur de sol­va­bi­lité de la demande avait pu béné­fi­cier assez lar­ge­ment de la baisse du coût moyen des opé­ra­tions réa­li­sées et donc d’un moindre recours à l’endettement.

Aujourd’hui, il pro­fite sur­tout de l’amélioration des condi­tions de cré­dit, pro­gres­sant ainsi de 7,1 % depuis juillet 2008.

Et, en avril 2009, il s’établit à l’un de ses meilleurs niveaux depuis le début des années 2000.

Mais une offre de cré­dits encore déprimée

Le recul du mar­ché des cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers s’est ampli­fié tout au long de l’année 2008.

Alors que le pre­mier semestre avait enre­gis­tré un recul de pro­duc­tion de 10,1 % sur un an, de semestre à semestre, ce recul s’est établi à – 19,3 % au troi­sième tri­mestre et à – 28,6 % au qua­trième trimestre !

La pro­duc­tion de cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers a ainsi des­cendu trois marches sur l’ensemble de l’année dernière.

Et une nou­velle marche a été des­cen­due dans le cou­rant du pre­mier tri­mestre 2009 : le recul de la pro– duc­tion de cré­dits s’est chif­fré à 42,2 % sur un an, de tri­mestre à trimestre.

Dans ce contexte, le repli de pro­duc­tion constaté sur le mar­ché de l’ancien est spec­ta­cu­laire : – 43,7 % sur un an. Une réces­sion d’activité d’une telle ampleur n’avait jamais encore été obser­vée par le passé !

Une baisse des prix en trompe l’oeil

D’ores et déjà, en l’absence d’une reprise écono­mique rapide et spec­ta­cu­laire, le nombre de tran­sac­tions dans l’ancien ne devrait être que de l’ordre de 500 000 en 2009, soit une baisse de 30 % en deux ans.

Depuis la fin 2008, un puis­sant fac­teur de blo­cage des mar­chés s’est en effet révélé : l’attentisme.

Une posi­tion qui se jus­ti­fie à la fois par les inquié­tudes que la demande nour­rit, face à la mon­tée du chô­mage, bien sûr, et par l’opportunité que la baisse des prix tant annon­cée laisse entre­voir à des ache­teurs poten­tiels à l’affût de bonnes affaires.

Alors que, jusqu’à pré­sent, ni l’indice Insee-notaires ni l’observation des coûts des opé­ra­tions réa­li­sées par les emprun­teurs (Obser­va­toire cré­dit logement/CSA) ne donnent rai­son à ces annonces.

En effet, si les prix paraissent avoir dimi­nué, cela n’est pas dû au recul des valeurs immo­bi­lières, mais au blo­cage du cir­cuit de la revente qui a fait sor­tir les biens les plus chers du marché.

Et comme la plu­part des « indices de prix » ne sont qu’à faible cor­rec­tion de l’effet qua­lité (les biens reti­rés du mar­ché sont en géné­ral les plus chers mais aussi les meilleurs et les plus beaux), l’impression est celle que les valeurs reculent… alors qu’en fait c’est la com­po­si­tion du mar­ché qui a changé.

L’année 2009 ne connaî­tra évidem­ment pas de redé­mar­rage spec­ta­cu­laire de l’activité économique.

Tant que l’augmentation du nombre de chô­meurs se pour­sui­vra et que les reven­deurs se trou­ve­ront blo­qués par des can­di­dats à l’achat qui « ont lu ou entendu » que les prix allaient bais­ser, le mar­ché res­tera plombé.

Mais le mar­ché de la revente est des­cendu à un point bas.

Si la crise finan­cière inter­na­tio­nale et les consé­quences qu’elle imprime sur l’offre de cré­dits trouvent une réponse rapide, les mar­chés immo­bi­liers devraient pou­voir se res­sai­sir l’année prochaine.

Michel Mouillart