Les foncières, enfants chéries de la République et des marchés

Grâce à des dispositions fiscales adoptées discrètement depuis 2002, ces sociétés immobilières peu connues flambent en Bourse. Incitées à se coter sur la place de Paris, elles se montrent particulière ment généreuses avec leurs actionnaires.

Peu connues du grand public, les foncières sont appréciées des milieux financiers et boursiers. En 2004, le cours de ces sociétés cotées a progressé en moyenne de 27,36 %, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Les raisons d'un tel parcours boursier sont autant fiscales qu'économiques.

Un changement radical est intervenu, de façon très discrète, dans le statut de ces sociétés qui détiennent et exploitent des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts et, parfois, des habitations. Un amendement introduit par les sénateurs Philippe Marini (UMP) et Jean Arthuis (UDF), dans la loi de finances de 2003 a, en effet, proposé de créer de nouvelles sociétés dites immobilières d'investissement coté (SIIC), avec un statut fiscal qui les exonère d'impôt sur la plus-value et sur les bénéfices.
Ce ne sont plus les SIIC qui sont imposées mais leurs actionnaires, qui perçoivent les dividendes. Il est simplement imposé à ces sociétés d'être cotées à Paris et de distribuer, sous forme de dividendes, 85 % de leur résultat annuel et 50 % des plus-values dégagées lors de la vente des immeubles.
L'amendement est facilement adopté : "Le sujet est sans doute un peu technique, admet M. Arthuis. Mais cela apportait au gouvernement une manne fiscale inespérée au moment où il cherchait désespérément à réduire le déficit public."
L'intérêt du dispositif, imaginé par la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), était d'échanger ces exonérations fiscales contre le paiement immédiat et anticipé d'une taxe de sortie forfaitaire (exit tax) représentant 16,5 % de la plus-value potentielle de l'ensemble de leur patrimoine, qu'il soit ou non à vendre. Auparavant, seules les cessions étaient imposées, au taux de 34 %.
Cette réforme a été appliquée dès le 1^er janvier 2003. L'Etat sait qu'il va ainsi récupérer au moins 1,7 milliard d'euros."La réforme n'a pas qu'un but fiscal,plaide M. Arthuis. Elle veut doter la France d'un moyen moderne de drainer l'épargne des Français vers l'immobilier, actif rentable et sûr, et ne pas laisser les seuls fonds étrangers s'emparer de nos plus beaux immeubles."
Le dispositif a si bien fonctionné qu'il a été doté, lors de la discussion de la loi de finances pour 2005, à l'initiative des mêmes parlementaires, d'un deuxième volet lui aussi adopté sans grande discussion.
Les entreprises qui céderont, d'ici le 31 décembre 2007, leur patrimoine immobilier à des sociétés cotées en échange d'actions, devront s'acquitter de l'impôt sur la plus-value à un taux deux fois moindre de 16,5 %. Une réforme qui concerne aussi les immeubles financés par des crédits-bail.
DYNAMISER LA GESTION
Une première conséquence de la réforme a été de faire grimper le cours des foncières cotées, en gommant l'écart traditionnel (environ 20 %) entre la valeur de leur patrimoine et leur cours de Bourse. La capitalisation des 17 SIIC françaises est passée, en deux ans, de 12 à 19 milliards d'euros.
Une autre conséquence a été de dynamiser la gestion de ces parcs immobiliers. Débarrassées de la taxe sur les plus-values, les sociétés se sentent libres d'acheter et vendre des immeubles. La faiblesse des taux d'intérêt a contribué au rendement de ces investissements : "Avec 20 % de fonds propres, si, comme nous le faisons, o­n acquiert des immeubles dont le loyer atteint facilement 10 % de leur valeur, grâce à des crédits à 4 % ou 5 %, soit la moitié, o­n obtient une rentabilité sur fonds propres de 25 %", se félicite Richard Lonsdale, directeur général de la foncière ADT.
"Ce nouveau statut fiscal est surtout au service d'un projet industriel pour étoffer le compartiment immobilier boursier, attirer d'autres sociétés et drainer des capitaux vers de nouveaux actifs - hôpitaux, hôtels, maisons de retraite, voire murs de prisons, comme certaines foncières américaines en possèdent", explique Dorian Kerlberg, délégué général de la FSIF.
La réactivation de sociétés cotées endormies, pour les transformer en SIIC, est prometteuse. La Société de la Tour Eiffel, qui n'a plus rien à voir avec le monument, renaît ainsi de ses cendres et a acquis plus de 200 millions d'euros de patrimoine. Altaréa a racheté Immafine pour y loger ses centres commerciaux. La foncière Masséna veut se spécialiser dans le commerce et les maisons de retraite. La foncière Des Murs a aussi acheté 22 maisons de retraite.
Quant aux petits actionnaires, contrairement aux objectifs de la réforme, ils sont très peu présents au sein de l'actionnariat de ces sociétés, où leur participation dépasse à peine 6 %. Mais la réforme est loin d'avoir produit tous ses effets.
De grands groupes comme Carrefour, Galeries Lafayette, Mr. Bricolage, Accor, o­nt créé - ou envisagent de le faire - leurs foncières destinées à devenir propriétaires des murs de leurs magasins ou hôtels, dans le but de valoriser leur immobilier et d'y associer de nouveaux investisseurs.
Isabelle Rey-Lefebvre