Ralentissement et homogénéisation des marchés immobiliers anciens

Depuis la précédente enquête la dégradation économique s’est confirmée et la baisse des indicateurs se poursuit. La consommation qui était la base de la croissance économique française est en baisse de même que l’emploi poursuit sa dégradation à tous les niveaux, ceci n’est pas propre à la France, l’ensemble des pays européens se trouvent dans cette situation. Ce qui est un fait nouveau c’est la situation économique américaine confrontée aux problèmes du pétrole. De même, le continent asiatique pour d’autres raisons devrait avoir une croissance moindre.


 
Dans ce contexte, les marchés immobiliers en Europe sont contrastés. La Banque Centrale Européenne dans ses derniers rapports a montré une certaine inquiétude quant à leur évolution. Il n’en est rien en France, contrairement à ce que certains médias publient : les prix de l’immobilier en Ile de France sont sains et leurs niveaux par rapport aux prix du marché en France et en Europe sont tout à fait raisonnables.
 
2^ème fait important qui caractérise cette enquête, o­n note un ralentissement sensible des prix dans le haut de gamme mais surtout une homogénéisation des marchés immobiliers en Ile de France. Cet élément est rassurant pour les investisseurs comme pour les propriétaires de maisons ou d’appartements.
 
 
 
 
 
 
 LOCATION
 
Les prix présentés sont les prix qui correspondent au marché dans le secteur privé des professionnels de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France.
 
On constate, de façon général un léger tassement des prix au m² sur un an  notamment pour l’habitat individuel en Ile de France, sauf pour les biens de + 150 m² soit 16 €/m².
 
Pour Paris, o­n constate une stabilité des loyers sur les 2/3 pièces et une baisse sur un an pour les grands appartements (23 €/m² au 2^ème semestre 2003, 19 €/m² au 2^ème semestre 2004).
 
 
MANDATS
 
Ile de France
 
Le nombre de mandats sur le 2^ème semestre 2004 connaît un tassement (- 5 % par rapport au 1^er semestre 2004) mais globalement le marché est positif sur un an soit 
+ 14 %. L’habitat collectif représente 54 % de mandats de mise en vente pour les professionnels FNAIM Paris-Ile de France, l’habitat individuel représentant 46 % au 2^ème semestre 2004.
 
Paris
 
Par rapport au 1^er semestre 2004 le nombre de nouveaux mandats obtenus baisse de 25 % et de 22 % sur un an. La baisse la plus significative est pour les appartements familiaux soit – 35 %, après un 1^er  semestre positif (+ 4 % au 1^er semestre 2004).
 
MANDATS EXCLUSIFS
 
Les mandats exclusifs sont des mandats confiés exclusivement à une seule agence pour une période donnée.
 
Entre Paris et l’Ile de France la différence des mandats exclusifs obtenus par les agents immobiliers FNAIM Paris-Ile de France continue : 1/4 pour Paris et o­n constate une stabilité par rapport au 1^er semestre 2004, 1/6 pour l’Ile de France, en hausse par rapport au semestre précédent (1/7).
 
 
PROMESSES DE VENTE
 
 
Le nombre de promesses de vente signées est en baisse tant pour Paris que pour l’Ile de France.
 
 
 
 
 
Ile de France
 
- 3 % de promesses de vente signées par rapport au 1^er semestre 2004, mais + 9 % sur un an. L’habitat collectif représentant 62 % des promesses de vente, l’habitat individuel 38 %.
 
Paris
 
- 19 % de promesses de vente signées par rapport au 1^er semestre 2004, - 19 % sur un an. Paris connaît une activité en net retrait après une période de stabilité. Le nombre de promesses de vente est revenu au niveau du 2^ème semestre 1999 voire en dessous.
 
DELAIS ENTRE PRISE DE MANDAT ET PROMESSE DE VENTE
 
Il y a corrélation entre l’Ile de France et Paris pour la première fois, les délais sont courts.
 
Ile de France
 
Les délais entre la mise en vente du bien et la signature de la promesse de vente continuent de baisser soit 48 jours au 2^ème semestre 2004 (51 jours au 1^er semestre 2004). Depuis 1999 cela représente un raccourcissement des délais de 34 % (73 jours en 1999).
 
Paris
 
Les délais baissent à 48 jours pour le 2^ème semestre contre 51 jours au 1^er semestre et de 21 % depuis 1999 (61 jours).
 
 
PRIX MOYEN DES BIENS
 
Ile de France, habitat collectif
 
Les prix se sont stabilisés lors du dernier semestre mais restent sur une tendance à la hausse sur 1 an (+ 9 % pour les appartements de 2/3 pièces). o­n remarque toutefois une baisse de – 5 % pour les appartements familiaux.
 
Ile de France, habitat individuel
 
La hausse des prix continue sur le 2^ème semestre 2004, mais reste stable par rapport au 1^er semestre 2004. Sur un an les pavillons bourgeois de construction traditionnelle o­nt le plus augmenté (+ 12 %).
 
Paris, habitat collectif
 
On constate une forte évolution des prix quel que soit le type de bien. Les appartements familiaux continuent d’augmenter pour dépasser les 5 500 €/m², prix jamais atteint ! Ce sont les 2/3 pièces qui augmentent  le plus soit + 18 % sur un an.
 
 
 
 
PRIX MOYEN PAR TYPE D’ENVIRONNEMENT (typologie COMAREG)
 
Ile de France, habitat collectif
 
Le 2^ème semestre se caractérise par un ralentissement très net de la hausse des prix, les biens situés en banlieues résidentielles augmentent tout de même de + 17 %, les biens situés dans les Nouveaux Espaces Urbains baissant de – 6 %. Pour la première fois depuis 2000 les biens situés en banlieues populaires baissent soit - 4 %.
 
Ile de France, habitat individuel
 
Net ralentissement de la hausse des prix par rapport au 1^er semestre 2004. Les prix des biens situés dans les quartiers résidentiels et dans les quartiers commerçants sont stables sur un an.
 
 
PERSPECTIVES 2005
 
Comme nous l’avons indiqué lors de la présentation des résultats de la 11^ème vague de l’Observatoire Francilien du 25 novembre 2004, il n’y a pas de modification intrinsèque des marchés immobiliers franciliens. Aucune mesure jusqu’à ce jour ne permet d’augmenter le foncier nécessaire à Paris et en Ile de France pour répondre aux besoins des habitants. Le projet PLU à Paris ne favorise pas non plus l’adaptation du logement dans Paris et sa réhabilitation. Aucun élément ne permet de réduire les  inégalités territoriales et sociales dans notre région. Toutefois, il est important de souligner que le contexte national en raison des conditions financières d’emprunt avec des taux qui n’ont jamais été aussi bas et une ingénierie financière permettant de trouver les réponses aux besoins de la clientèle au cas par cas est exceptionnellement favorable. Par rapport à cette situation nationale, l’Ile-de-France se démarque par un ralentissement de l’activité générale dans l’ancien.
 
En outre, l’homogénéisation des différents marchés immobiliers en Ile-de-France est en train de se réaliser à l’instar des grandes agglomérations européennes.
 
CONCLUSION
 
 
Les résultats de l’Observatoire Francilien de l’Immobilier représentent l’évolution des transactions des agents immobiliers FNAIM Paris-Ile de France qui o­nt été traités et analysés par la COMAREG selon les techniques de géomarketing depuis 7 ans.
 
Le 1^er trimestre 2005 connaît une vigueur importante quant au nombre de transactions inhabituel dans l’immobilier à cette époque. La solvabilité des ménages s’est redressée et les prix actuels ne sont pas spéculatifs et représentent l’activité d’un marché d’utilisateurs en Ile-de-France. Le rapport du Conseil Economique et Social de la région Ile de France sur la chaîne du logement ne souligne pas suffisamment la nécessité de décloisonner le parc social et le parc privé. Il est nécessaire aussi de rappeler les conclusions de ce rapport sur la nécessité de créer, à juste titre, une Agence Foncière Régionale, comme il en existe dans d’autres régions.
 
Enfin, il est indispensable de sensibiliser les élus locaux dans leurs responsabilités en Ile- de-France quant à la production de foncier indispensable pour créer une fluidité des marchés.