La conjoncture immobilière selon la FNAIM (article des Echos)

L'activité est restée très soutenue au 1er trimestre 2004.
La Fédération Nationale de l'Immobilier a constaté sur le premier trimestre 2004, une consolidation de l'activité à un haut niveau. Elle s'inquiète d'une hausse des prix toujours aussi vive : en France, sur les trois dernières années, les prix auront augmenté de 45%.

Au cours des trois premiers mois de l'année 2004, l'activité sur le marché de l'immobilier ancien a reculé légèrement, de 0,9%.
Mais ce recul est bien moindre que celui observé en 2003 à la même époque (-1,8%) : il avait même été de 5% au premier trimestre 2002, sans que cela n'ait, pour autant, annoncé une dépression.
Ce chiffre augure, donc, une année 2004 qui pourrait fortement ressembler aux deux années précédentes, en terme de volume d'activité et surtout d'augmentations des prix.
Signe de cette consolidation à un haut niveau, l'activité est restée pratiquement stable sur le marché des maisons (-0,2% au premier trimestre de 2004) s'établissant à peu près au même niveau que l'année dernière à la même époque.
Elle recule, en revanche, de 2,4% sur le marché des appartements.
En flux annuel, l'activité immobilière enregistrée par les agences FNAIM s'inscrit dans l'ensemble en baisse de 1,7% (contre -2,1% sur l'année 2003) : le recul est plus sensible sur le marché des appartements avec -3% sur un an (-1,9% en 2003), contre -1,1% sur le marché des maisons (-2,2% en 2003).


Des spécificités régionales

Les évolutions de l'activité sont toujours très contrastées d'une région à l'autre, tant sur le marché des maisons que sur celui des appartements.
Dans le Nord, dans l'Est et en Ile-de-France, elle recule le plus fortement : -14,3% dans le Nord et l'Est, à peu près comparable sur le marché des appartements (-14,9% sur un an) et sur celui des maisons (-14% sur un an).
En Ile-de-France, le recul est moins marqué avec -8,2% sur un an : en raison d'une meilleure résistance du marché des appartements (-1,9% sur un an), alors que celui des maisons affiche une tendance récessive plus marquée (-11,2% sur un an).
L'Ouest, région restée longtemps la plus active, confirme depuis presque un an un certain marasme du marché local : -5,5% sur un an, avec un fléchissement plus marqué pour les appartements (-9,4% sur un an) que pour les maisons (-3,4%).
Dans le Centre et les Alpes, le marché a, dans son ensemble, peu évolué sur un an (-1,2%), le recul des appartements (-10,7% sur un an) étant compensé par l'expansion du marché des maisons (+ 3,6 %).
En revanche, le Sud-Ouest et le Sud-Est restent orientés à la hausse avec, respectivement, +13% et +6,6% sur un an.
Dans cette zone géographique, le marché des appartements progresse à un rythme comparable (respectivement, +9,0% et +8,7%), contrairement à celui des maisons : +14,7% dans le Sud-Ouest, contre +5,4 dans le Sud-Est.


Le dynamisme des prix

Au cours du premier trimestre 2004, les prix o­nt continué leur progression à un rythme élevé : +13,9% sur un an. Rappelons qu'ils évoluaient au rythme de +7,5% par an au premier semestre 2001, de +10,1% au premier semestre 2002, et de +13,6% au premier semestre 2003.
C'est sur le marché des appartements que la hausse est la plus vive : +16,5% au premier trimestre 2004 contre +16,6% au second semestre 2003 et +16,1% au premier semestre 2003.
L'augmentation est la plus rapide pour les 2 pièces (+20,2%, pour un segment qui représente 24,6% du marché) et les 3 pièces (+20,5% et 28,8% du marché).
La progression est, en revanche, plus modérée pour les studios et une pièce (+14,3% et 14,1% du marché), les 4 pièces (+13,4% et 21,4% du marché) et les 5 pièces et plus (+14,3% et 11,1% du marché).
Sur le marché des maisons, la hausse reste plus raisonnable : +10,5% au premier trimestre 2004 contre 11,9% au second semestre 2003 et +10,6% au premier semestre 2003.
L'augmentation est un peu plus lente pour les 6 pièces et plus (+9,9% et 41,4% du marché), dans la moyenne pour les 4 pièces et moins (+10,1% et 31,7% du marché), un peu plus rapide pour les 5 pièces (+11,3% et 26,9% du marché).


Un environnement moins favorable ?

Si rien ne permet « de prévoir une récession du marché pour les mois à venir, même s'il paraît très probable que l'activité immobilière dans l'ancien fléchisse au cours du deuxième trimestre 2004 (guère plus d'ailleurs qu'en 2002 ou en 2003 à la même époque), comme cela est habituel à cette période de l'année, la bonne tenue de la conjoncture immobilière dans une économie qui déprime, pourrait bien encore durer en 2004», conclut la FNAIM aux termes de son analyse.
Parmi les explications données à ce dynamisme de l'immobilier ancien, «les conditions dans lesquelles les ménages réalisent à crédit leurs projets immobiliers» sont restées bonnes au premier trimestre 2004.
En dépit d'une légère remontée depuis six mois (4,35% au premier trimestre 2004 contre 4,18%, au plus bas, au 3ème trimestre 2003), les taux des prêts immobiliers restaient même meilleurs au premier trimestre 2004 qu'en 2003 à la même époque (4,75% alors).
La FNAIM prévoit donc une hausse des prix et de l'activité importantes au cours de 2004, du moins si les taux des prêts immobiliers restent à leurs niveaux actuels.
En revanche, lorsque les taux remonteront, l'atterrissage pourrait être brutal pour le secteur.



Note : Par Bernard Le Court