En France, la bulle des prix de l'immobilier n'est pas encore prête à exploser

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) annonçait, en juillet, une hausse des prix de vente des logements de 15,4 % en un an, contre une augmentation de 14,3 % l'année précédente, de 11,9 % en 2002 et de 6,1 % en 2001. Le renchérissement des habitations anciennes en France atteint donc 47 % en trois ans, et 87 % en six ans.

Cette tendance contredit les facteurs économiques déterminants pour ce secteur, comme la stabilisation des revenus des ménages, la hausse du chômage et celle des taux d'intérêt. "Avec un taux de chômage de 9,9 %, l'un des plus hauts de la zone euro, et la remontée de près de 100 points de base des taux d'intérêt des crédits, nous nous attendions à une stabilisation des prix", reconnaît Laure Maillard, de CDC Ixis, la banque d'investissement de la Caisse des dépôts et consignations. Pour autant, ajoute-t-elle, "on ne peut pas encore parler de bulle immobilière ni attendre son éclatement". Les prix atteignent certes "un niveau préoccupant, mais ils ne dépassent pas de plus de 5 % leur valeur théorique fondamentale, estimée à partir des loyers qu'il est envisageable d'en tirer au cours des années à venir".
Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-X - Nanterre, note que le pouvoir d'achat immobilier des ménages à la fin du premier semestre a baissé de 11 % en un an et de 20 % en cinq ans, revenant à son niveau de 1995, lorsque le marché de l'ancien était au plus mal. Il ne voit qu'"une forte reprise économique, accompagnée d'une baisse sensible du chômage" pour contrecarrer un telle dégradation de la solvabilité des ménages.
L'augmentation des prix est également alimentée par les déplacements des ménages. Ainsi, ceux qui ne peuvent plus devenir propriétaires dans les quartiers chics en investissent de plus modestes ou changent de région, contribuant ainsi au renchérissement de cette dernière. Des villes de l'Ouest et du Sud-Est connaissent ainsi, selon la Fnaim, des hausses inédites : 18 % en un an à Nantes, 21 % à Bordeaux, 24 % à Marseille, 26 % à Montpellier...
Le phénomène est aussi visible à un niveau international, avec la venue d'Européens du Nord, notamment britanntiques et néerlandais, attirés par le climat et des prix - à leurs yeux abordables - des régions françaises. Selon l'organisme de promotion touristique Maison de la France, 600 000 Britanniques o­nt une résidence en France : en Bretagne, dans les Charentes, dans certaines stations de sports d'hiver, ils tirent les prix vers le haut. A Paris, l'influence des achats par des étrangers n'est plus marginale. Ils o­nt conclu, en 2003, 19 % des ventes dans les 4^e et 6^e arrondissements, 15 % dans le 8^e et 14 % dans le 7^e.
RAISONS STRUCTURELLES
Le retournement du marché et des prix de l'immobilier ne sont toujours pas dans les pronostics des économistes et des professionnels du secteur. Des raisons structurelles expliquent le maintien de la demande à des prix élevés : l'accroissement démographique, la production de logements neufs, encore faible malgré son redémarrage, ou encore l'inquiétude sur les retraites, qui pousse les Français à acheter leur logement coûte que coûte.
Une baisse n'aurait pas, en France, l'impact négatif sur l'activité économique qu'elle a en Angleterre ou aux Etats-Unis, où la valorisation des logements permet à leurs propriétaires de souscrire des prêts à la consommation adossés à leur capital. Dans ces pays, par conséquent, une dépréciation des prix de l'immobilier assèche cette source de financement. Une technique dite du prêt hypothécaire, que le ministre des finances, Nicolas Sarkozy, souhaiterait généraliser en France.
Isabelle Rey-Lefebvre
• ARTICLE PARU DANS L'EDITION DU 31.08.04