L'immobilier d'entreprise, acte II, par Alain Béchade, Président Atis-Real Auguste-Thouard

A partir du 1er janvier, toutes les sociétés cotées en France, un millier environ, seront soumises aux normes dites IFRS (ex-IAS). Pour les règles comptables françaises, c'est un peu passer de la conduite à droite à la conduite à gauche. En effet, la primauté est donnée aux bilans et non plus aux comptes de résultats. Quatre nouvelles normes concerneront directement l'immobilier (les IFRS 2, 16, 17 et 40).

La norme IFRS 17 concerne les contrats de location et c'est ici que peut se situer la nouvelle donne. La financiarisation de l'immobilier, établie à partir des analyses de valeurs actualisées nettes et de taux de rentabilité internes a mené nombre de bailleurs à rechercher les baux de longue durée ; le marché d'ailleurs s'y accoutumait petit à petit. Les baux de 6 ans, 9 ans, voire 12 ans ferme n'étaient plus chose rare. Rappelons que c'est simplement une disposition fiscale qui dissuade les baux de plus de 12 ans.

Or, la norme IFRS 17 précise que la durée cumulée des loyers convenus dans un bail de longue durée doit être portée au bilan de l'entreprise comme une dette certaine. Ceci peut avoir pour conséquence un certain frein à signer des baux de longue durée de la part des entreprises utilisatrices, compte tenu de cet effet comptable ; et il peut y avoir également un autre effet : l'externalisation du patrimoine des entreprises, qui resteraient locataires. C'est en fait la sempiternelle différence entre les approches en flux et les approches en stock. Dans les approches en flux, qui déterminent la valeur en stock pour nombre d'investisseurs, plus le bail est de longue durée, plus le coefficient de risque pourrait être amoindri. Une entreprise qui raisonne en flux, c'est-à-dire en compte d'exploitation, y trouve son intérêt compte tenu des effets sur le loyer d'un bail long, intérêt qu'elle risque de perdre en stock, c'est-à-dire en valeur de bilan, puisque la dette certaine cumulée y est alors portée, ceci compensant cela.

Gageons que cette norme IFRS, qui n'est pas propre à la France, s'appliquera également dans les pays où les baux sont traditionnellement de longue durée, comme le Royaume-Uni. Observons en outre qu'aux Etats-Unis, cette norme est applicable depuis longtemps et que le marché américain semble s'en accommoder. Il y aura donc forcément une phase d'ajustement, puis, après quelques hésitations, le marché trouvera son propre équilibre.

On observera que ces normes ne concernent que les sociétés cotées, mais il est probable que par effet de contagion, de plus en plus d'intervenants auront l'habitude d'établir leur bilan selon ces mêmes normes. De plus, il n'est pas forcément inutile de souligner que les 1.000 sociétés cotées à la Bourse sont souvent les sociétés qui intéressent le plus les investisseurs. Il va donc nous falloir tenir compte de cet élément dans nos analyses et projections du marché de la location, et par là, de l'investissement en France, dans les années qui viennent.

Petite ironie de l'histoire : si l'Etat s'appliquait les mêmes règles en comptabilité publique que les règles qui seront applicables en comptabilité privée, l'externalisation du patrimoine de l'Etat devrait être également analysée à l'aune de cette nouvelle norme !