Le Sénat relance la réforme des sociétés immobilières cotées

Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) vont pouvoir recevoir des patrimoines immobiliers avec une fiscalité allégée. L'extension du régime fiscal des foncières cotées ouvre de solides perspectives aux futurs OPCI.

Le Sénat parachève la réforme des sociétés foncières cotées, entreprise il y a deux ans avec la création du nouveau statut fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). La Haute Assemblée a adopté hier, en première lecture de la loi de finances 2005, deux amendements importants pour les sociétés foncières cotées.

Le premier organise le régime des fusions et des scissions de ces sociétés. En cas d'absorption d'une SIIC par une société déjà pourvue du statut fiscal, l'éventuelle plus-value sera exonérée pour peu qu'elle soit distribuée à hauteur de 50 % dans les deux années suivant l'opération. Cet article prévoit également d'étendre aux immeubles acquis par crédit-bail, dès la levée de l'option, le statut d'exonération fiscale dont bénéficient les foncières cotées.

L'autre texte vise le régime des apports à une société faisant appel public à l'épargne et ayant pour objet principal l'acquisition, la construction ou la détention d'immeubles en vue de leur location. Ces apports seront soumis à la fiscalité réduite d'une "exit tax". L'impôt sera limité à 16,5 % de la plus-value latente des immeubles concernés, payable sur quatre années, au lieu d'un taux d'imposition de 33,3 % payable en une seule fois. Cette disposition s'appliquera pour les apports réalisés du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2007.

En clair, des immeubles de grandes enseignes comme Carrefour ou Monsieur Bricolage, aussi bien que des actifs fonciers détenus par des assureurs, pourront être externalisés sans frottement fiscal excessif. Qui plus est, la mesure ouvre à toutes les sociétés faisant appel public à l'épargne la faculté de recevoir des actifs immobiliers. o­n voit ainsi se dessiner le statut des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), dont les contours exacts restent à définir. Le cercle des bénéficiaires de la neutralité fiscale des détenteurs de patrimoine immobilier se voit élargi.

Revalorisation. Le rapporteur général de la commission des Finances du Sénat, Philippe Marini, déclare à La Tribune avoir engagé une réforme "gagnant-gagnant-gagnant". Selon lui, "l'Etat encaisse immédiatement l'exit tax, les sociétés peuvent multiplier les restructurations de leurs patrimoine sans entrave alors que le marché financier va bénéficier d'un accroissement de son compartiment immobilier." De fait, cette réforme apparaît comme le deuxième volet de la mise en oeuvre du statut des SIIC. En créant un statut exonérant d'impôt les loyers et les plus-values de cessions, la loi de finances 2003 a déjà supprimé la décote qui affectait les foncières cotées.

Cette revalorisation était un préalable aux opérations d'apports d'immeubles payés en titres. Les acquisitions importantes menées par la Foncière des Régions ou la Société de la Tour Eiffel en sont la confirmation. Ces amendements vont maintenant permettre l'apport d'immeubles détenus de longue date par des acteurs industriels sous la seule condition qu'ils soient conservés pendant cinq ans par la société réceptrice.

Dorian Kelberg, délégué général de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), voit dans ces dispositions le gage d'un rééquilibrage de la détention d'actifs immobiliers par des sociétés spécialisées françaises qui ne possèdent actuellement que 30 % du patrimoine aux mains des personnes morales. Sans prétendre atteindre le cap des 70 % des foncières américains (Reits), il déclare un objectif de 50 % à 60 % à un horizon de cinq à dix ans.

Hélène Mazier et Christophe Tricaud