Le journal de l’agence

La valeur d’un fond de com­merce tient compte de la com­po­si­tion du chiffre d’affaires, des condi­tions écono­miques et des moda­li­tés de trans­fert du fonds de com­merce. Les conseils de Ber­nard Le Merdy du cabi­net Viou et Gouron.

Avoir une approche juridique

Outre une approche finan­cière, les tech­niques d’évaluation de titres sociaux ou de fonds de com­merce doivent être com­plé­tées par une approche juridique.

Un audit réa­lisé par des conseils spé­cia­li­sés dans le sec­teur de l’immobilier dans le cadre d’une acqui­si­tion de fonds de com­merce ou de titres de pro­prié­tés d’administration de biens et d’agences immo­bi­lières devra per­mettre de : 

• Fixer ou affi­ner l’évaluation du fonds ou des titres (en fonc­tion : de la com­po­si­tion et de la nature du parc immo­bi­lier géré, de la durée moyenne et de l’ancienneté des mandats).
• Eva­luer les méthodes et la poli­tique de tari­fi­ca­tion du cabinet,
• Eva­luer les com­pé­tence du per­son­nel tech­nique repris,
• Chif­frer les syner­gies et les écono­mies d’échelles à réaliser
• Mettre en évidence cer­taines clauses à insé­rer dans le pro­to­cole (durée de pré­sence du cédant garan­tie de chiffres d’affaires, pré­lè­ve­ment des hono­raires , tra­vaux, garan­tie de passif…).

Recou­rir à l’audit

Un audit d’acquisition est sou­vent com­plété par l’établissement d’un compte de résul­tat pré­vi­sion­nel afin d’évaluer la capa­cité d’autofinancement déga­gée par la société per­met­tant de rem­bour­ser un emprunt. Cette étape doit confor­ter le chef d’entreprise (et son ban­quier dans sa déci­sion d’investissement) : ceux qui n’y ont pas recours et le regrettent for­te­ment dès l’apparition du pre­mier litige. En effet, les méthodes de comp­ta­bi­li­sa­tion des pro­duits à rece­voir (com­pro­mis ou pro­messes ou acte authen­tique pour l’agent immo­bi­lier) les insuf­fi­sances de repré­sen­ta­tion de fonds man­dants (séquestre ou ges­tion) et l’absence de fia­bi­lité des comptes pré­sen­tés sont sou­vent à l’origine de contestations.

S’entourer d’un médiateur

Pour réus­sir une tran­sac­tion, une métho­do­lo­gie spé­ci­fique et rigou­reuse doit être res­pec­tée. D’où la néces­sité d’opter pour un média­teur expert en trans­mis­sion d’entreprises à la fois négo­cia­teur et de «faci­li­ta­teur d’affaire». Le média­teur peut sélec­tion­ner des affaires à vendre cor­res­pon­dant au man­dat de recherche signé. Il s’engage par ailleurs à prendre en toute confi­den­tia­lité les contacts sélec­tion­nées, à diag­nos­ti­quer le cabi­net à reprendre et pro­cé­der à son évalua­tion, et à accom­pa­gner avec les conseils habi­tuels de l’investisseur les négo­cia­tions jusqu’à la signa­ture du pro­to­cole d’accord.

Voir aussi :

1. Faire audi­ter son agence
2. Les arcanes d’une tran­sac­tion immo­bi­lière réussie
3. Conjonc­ture immo­bi­lière : amé­lio­ra­tion en vue