Diagnostics techniques, la liste s’allonge
Jeudi 20 septembre 2007, dans DossierSurface, termites, amiante, plomb, performance énergétique, état des installations de gaz et d’électricité… la liste des contrôles nécessaires pour procéder à la vente ou à la location d’un logement, ne cesse de s’allonger. Et de compliquer la tâche des professionnels. Ce qu’il faut savoir pour ne pas crouler sous les formalités.
De la transaction à la location, la liste des diagnostics immobiliers ne cesse de s’allonger et vient, de fait, compliquer la tâche des professionnels de l’immobilier. Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui était déjà obligatoire pour toute vente de logement à partir du 1er novembre 2006, s’applique désormais à la location (arrêté du 3 mai 2007, JO du 17 mai).
A compter du 1er novembre 2007, les vendeurs devront également diagnostiquer la sécurité des installations de gaz. L’électricité viendra ensuite (voir tableaux des diagnostics). Nouvelle obligation qui incombera sans doute aux bailleurs courant 2008.
Il est également prévu, à compter du 1er janvier 2013, l’obligation de fournir un état de l’installation d’assainissement non collectif (pour les logements non raccordés au réseau public). Ces diagnostics s’ajoutent évidemment à ceux déjà rendus obligatoires au fil des ans depuis plus d’une décennie.
La coupe déborde chez les professionnels
Tout a commencé par la loi Carrez, promulguée le 18 décembre 1996 (décret du 23 mai 1997), instituant l’obligation pour le vendeur d’un logement d’en indiquer la superficie dans le compromis et l’acte de vente. Ce fut ensuite le tour des diagnostics amiante, plomb, termites… puis de l’état des risques naturels et technologiques à compter du 1er juin 2006, suivi par le diagnostic de performances énergétiques. Le tout devant être réuni dans un dossier de diagnostic technique (lire encadré). Cette avalanche de diagnostics vise évidemment à renforcer l’information et la sécurité des consommateurs. «On s’oriente vers le carnet de santé du logement, de l’immeuble, constate René Pallincourt, le président de la Fnaim, nous sommes dans une société très consumériste, ce qui nous oblige à nous adapter en permanence».
Mais quand c’est trop, c’est trop ! Assurément, l’entrée en vigueur du DPE est loin de faire l’unanimité. Ce diagnostic, s’il vise un objectif louable : le développement durable et la diminution des gaz à effet de serre, n’en demeure pas moins très délicat dans sa mise en oeuvre. «Il doit comporter une série de préconisations pour améliorer les performances énergétiques du logement, préconisations qui se veulent une aide à la décision des acquéreurs, explique René Pallincourt, mais en réalité cela décourage les acquéreurs potentiels». Car l’ennui, c’est qu’il révèle la médiocrité du parc immobilier français.
Le diagnostic doit, en effet, indiquer les consommations annuelles par énergie utilisée (chauffage, eau chaude, eau froide) et leur coût. «Les logements se verront attribuer deux étiquettes distinctes : l’étiquette énergie relative à sa consommation d’énergie avec une note de performance énergétique allant de A (logement économe) à G (logement énergivore) ; et l’étiquette climat relative à l’impact des consommations sur l’émission de gaz à effet de serre (GES) avec une note allant également de A (faible émission de GES) à G (forte émission de GES). Cette échelle de notation s’apparente à celle déjà présente pour les appareils électroménagers, bien que les moyennes constatées soient entre D et F contrairement aux appareils électroménagers», explique Qualiconsult Immobilier, filiale de Qualigroup et spécialiste des diagnostics immobiliers et des états des lieux.
Bref, ce diagnostic, s’il n’oblige pas le propriétaire à faire des travaux puisqu’il n’a qu’une valeur informative, aura forcément une incidence sur le comportement des acquéreurs et des locataires. «Une majorité des logements affiche des performances très mauvaises, note encore René Pallincourt, neuf logements sur dix enregistrent 250 à 270 kw/m2/an (étiquette E minimum) alors que pour obtenir un résultat correct, il faudrait 150 kw/m2/an».
En juillet dernier, Jean– Louis Borloo, le nouveau ministre de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement durable, n’a d’ailleurs pas manqué de réunir les professionnels du bâtiment et de l’immobilier pour débattre de l’efficacité thermique en matière de logement résidentiel, prélude au fameux Grenelle de l’Environnement. Au cours de cette réunion le ministre a réaffirmé sa volonté de réduire le nombre d’épaves énergétiques et de faire progresser le niveau moyen de performance énergétique aujourd’hui situé à 280 kw/m2/an. «Le DPE concerne en effet 30 millions de logements, poursuit le président de la Fnaim, d’où la nécessité de légiférer et notamment d’apporter des aides aux propriétaires pour qu’ils aient intérêt à faire des travaux.
Le problème se pose non seulement à la vente mais aussi à la location. Le locataire n’hésitera pas à se retourner contre son propriétaire pour exiger qu’il fasse des travaux. On parle de 20 000 euros par logement ! Selon la Fidi (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier), le DPE gagnerait à être accompagné de moyennes de référence par type de logement d’une même zone géographique pour faciliter son appréciation par le propriétaire et l’inciter, en fonction des situations, à se rapprocher des standards de son quartier ou à «faire mieux» que son voisin. Elle appelle donc à la constitution d’une base de données nationale. «Pour inciter les copropriétaires à faire des travaux, il faut que les pouvoirs publics leur accordent des avantages fiscaux incitatifs.
Même chose pour la copropriété qui ne peut rien déduire des travaux qu’elle engage. En outre, les décisions liées aux travaux nécessaires pour réduire les gaz à effet de serre doivent être rendues plus souples, indique Jean-Luc Lieutaud. «Il faut aussi que les pouvoirs publics réfléchissent à une simplification des procédures entre l’Adème, les Conseils généraux, l’Anah, poursuitil, il y a une harmonisation à mettre en place. D’une région à l’autre, l’Anah ne propose pas les mêmes aides partout et c’est un véritable parcours du combattant».
Un rôle renforcé
La multiplication des diagnostics ne simplifie pas non plus la tâche des professionnels, qu’ils soient agents immobiliers ou administrateurs de biens. D’autant que certains diagnostics ont une durée de validité relativement longue. Pour le propriétaire qui détient un seul logement, la conservation de ces documents ne pose évidemment pas problème.
Il n’en va pas de même pour les bailleurs disposant de plusieurs logements ou de professionnels gérant des centaines de lots. Notamment pour le DPE en matière de location. « Cette mesure concernant près de 1 800 000 logements qui changent de locataires chaque année, l’ensemble des acteurs de la profession s’interroge sur l’organisation à mettre en place.
Outre l’aspect financier, la principale problématique qui va se poser pour tous les grands bailleurs publics et privés sera l’archivage d’un si grand nombre de diagnostics valables 10 ans et devant être joints à tout bail. D’autant plus que le DPE pour la location est le premier d’une longue série de diagnostics qui constitueront le dossier de diagnostics techniques: le plomb, prévu en 2008, le gaz et l’électricité certainement en 2009», analyse Qualiconsult. D’où son idée de stocker les diagnostics sur un site internet sécurisé «Cette solution permet à tous les bailleurs de retrouver en quelques secondes tous les diagnostics faits pour un appartement donné, tout en rappelant leur date de validité». Une initiative que la Cnab approuve. Tout comme l’idée de faire figurer dans les annonces la catégorie dans laquelle se situe le logement. «Cela nous permettrait de cibler plus rapidement les locataires intéressés par un logement, note Jean-Luc Lieutaud, je ne vois qu’un seul inconvénient à cette information : les annonces des journaux coûteraient plus cher puisque les tarifs sont à la ligne».
Le renforcement de la réglementation au moment de la vente ou de la location d’un bien a cependant un aspect positif : l’agent immobilier et l’administrateur de biens deviennent incontournables. D’autant qu’à défaut de se conformer à la réglementation, le vendeur comme le bailleur s’exposent à de lourdes sanctions.
Le défaut de diagnostic entraîne une amende qui peut aller jusqu’à 1 500 euros pour un particulier et à 7 500 euros pour une personne morale. Et pour certains diagnostics (plomb, amiante, termites, gaz…), vendeur et bailleur ne peuvent en aucun cas s’exonérer de la garantie de vice caché et risquent même d’être poursuivi pénalement. Bref, l’acte de vendre ou de louer ne s’improvise plus. Une situation qui devrait donc permettre aux professionnels de conquérir de nouvelles parts de marché sur les transactions entre particuliers.
Des diagnostiqueurs certifiés
Encore faut-il qu’ils jouent leur rôle de conseil et qu’ils soient en mesure de proposer à leur clientèle des diagnostiqueurs fiables. Ce qui ne va pas toujours de soi. Car leurs compétences laissent souvent à désirer. Il est vrai que la profession n’était pas vraiment réglementée et que n’importe qui pouvait jusqu’à présent s’installer comme diagnostiqueur, ce qui n’a pas manqué de conduire à des abus. «C’est un métier relativement jeune puisqu’il n’a qu’une dizaine d’années et qui renferme dans son sein tout et n’importe quoi, indique Jean– Pierre Molia, le président de la Fneci (Fédération nationale des experts de la construction et de l’immobilier), il y a de nombreux dysfonctionnements et la qualité des diagnostics est loin d’être toujours bonne».
Mais les choses devraient rentrer dans l’ordre dès le 1er novembre prochain puisque les diagnostiqueurs devront avoir obtenu une certification délivrée par un organisme, lui-même accrédité par le ministère du Logement. Cette certification passe par un examen de connaissances théoriques et par un examen pratique. «Pour les termites, au premier examen, nous avons 50 % de recalés, preuve que la certification est nécessaire», remarque encore Jean-Pierre Molia. Malgré l’échéance proche, les candidats à la certification ne se bousculent pourtant pas. «Nous avons encore beaucoup d’adhérents qui ne sont pas inscrits à l’examen» précise Jean-Pierre Molia.
Agent immobilier s’abstenir
Malgré tout, le marché du diagnostic aiguise les appétits. Cela ne signifie pas que tout le monde peut faire du diagnostic. Un agent immobilier, par exemple, peut-il à la fois faire de la transaction et être diagnostiqueur ? En théorie, dès lors qu’il a obtenu la certification, rien ne l’interdit. Sinon qu’il doit être en mesure d’assurer la prestation en toute indépendance (art. 271–6 du Code de la construction). «S’il est honnête, il ne doit pas réaliser de diagnostics sur les biens de ses clients, sinon, il y aura toujours suspicion. Pour notre part, nous n’y sommes pas favorables. Nous avons d’ailleurs exclu de façon assez violente un de nos adhérents qui était diagnostiqueur et en parallèle agent immobilier. Nous avons été dans l’obligation de le dénoncer auprès de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Il a même été déféré au parquet, relate Jean-Pierre Molia.
De telles pratiques sont donc à proscrire, de même que celle qui consiste à recevoir des commissions de la part des diagnostiqueurs cherchant de la clientèle, une pratique pointée du doigt par la DGCCRF et qui nuit à l’image de la profession. En outre, «Il ne faut pas s’imaginer que c’est une manne qui rapporte beaucoup d’argent, s’insurge Jean– Pierre Molia, lors d’une vente, le coût des diagnostics coûte entre 300 et 700 euros selon le type de logement, rien de comparable avec la commission de l’agent immobilier qui représente au bas mot 8 000 à 10 000 euros».
Le manque de compétence, les pratiques douteuses posent question. Quelle crédibilité peut-on accorder aux diagnostics effectués avant le 1er novembre 2007 ? « Ils ne seront pas tous d’une sincérité absolue. A mon sens, un certain nombre d’entre eux seront à refaire. Or, les diagnostics coûtent cher. Un DPE vaut entre 150 et 200 euros à lui tout seul. Il va donc falloir que les pouvoirs publics tranchent la question », note Jean-Luc Lieutaud. La Cnab s’intéresse d’ailleurs de près au sujet puisqu’elle en a fait le thème de son prochain congrès.
Colette Sabarly
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