Le journal de l’agence

Rien de com­mun entre le mar­ché tra­di­tion­nel et le mar­ché du haut de gamme. D’abord, parce qu’il ne concerne véri­ta­ble­ment que deux sec­teurs : la capi­tale et la Côte d’Azur. Ensuite, parce qu’il met l’agent immo­bi­lier en pré­sence d’une clien­tèle très spécifique.

Près de la rue du Bac, un bel hôtel par­ti­cu­lier vient de chan­ger de main pour 18 mil­lions d’euros ! Rue Fres­nel, un pen­thouse de 245 m2 avec ter­rasse de plus de 200 m2 et vue impre­nable sur la Seine et la tour Eif­fel, était récem­ment à vendre 5,5 mil­lions d’euros. Un autre de 450 m2, ave­nue du Maré­chal Mau­noury, en bor­dure du bois de Bou­logne, s’affichait à 8 mil­lions d’euros. Le luxe n’a déci­dé­ment pas de prix. Du moins dans les quar­tiers pari­siens les plus cotés, tra­di­tion­nel­le­ment situés dans les très chics 5e, 6e, 7e, 8e et 16e arron­dis­se­ments et Neuilly. Et encore pas n’importe où ! Car le luxe, c’est avant tout, une loca­li­sa­tion hors du com­mun. Pas ques­tion, en effet, de rai­son­ner en prix au mètre carré. C’est l’adresse qui compte. Au rang des grands clas­siques, l’avenue Mon­taigne, l’avenue George V, les rues Fran­çois 1er, Guy­ne­mer, Bar­bet de Jouy, le quai Voltaire…

Plus impor­tante encore, la pré­sence d’un monu­ment ou d’un jar­din. Pour une vue mythique sur le Champ de Mars, les Inva­lides, le Luxem­bourg, le Pan­théon ou encore les quais de la Seine et Notre Dame, les can­di­dats à l’exception sont prêts à se dam­ner. Encore faut-il que l’immeuble et l’appartement en lui-même pos­sèdent tous les appa­rats du luxe : pierre de taille, par­ties com­munes et plans irré­pro­chables (vastes pièces de récep­tion), éléments de déco­ra­tion authen­tiques (mou­lures, boi­se­ries…), pres­ta­tions de très haute volée (cli­ma­ti­sa­tion, sécurisation…).

Au demeu­rant rares, les ter­rasses – à condi­tion qu’elles ne soient pas chiches en mètres car­rés, sont égale­ment plé­bis­ci­tées. Bref, pour peu que tous ces ingré­dients soient réunis, la clien­tèle ne s’émeut pas outre mesure des valeurs ren­con­trées sur la place.

Un mar­ché confidentiel

Pour autant, le mar­ché du haut de gamme pari­sien, ne repré­sente qu’un peu plus de 1 200 tran­sac­tions par an, ce qui en fait un micro mar­ché face aux 38 700 ventes réa­li­sées l’année der­nière sur le mar­ché tra­di­tion­nel parisien.

Selon une ana­lyse de Daniel Féau/Belles Demeures de France réa­li­sée avec les don­nées de CD Bien, 1 063 ventes se sont négo­ciées entre 1 et 2 mil­lions d’euros, essen­tiel­le­ment, 143, entre 2 et 4 mil­lions d’euros et 22 seule­ment audelà de 4 mil­lions d’euros. La fai­blesse des ventes tient sur­tout à la rareté de l’offre. Il est vrai que dans la capi­tale, le parc hauss­man­nien, n’a pas tou­jours le pres­tige attendu. D’ailleurs, selon Féau, « un grand hauss­man­nien doit dis­po­ser d’au moins 80 à 100 m2 de trop par rap­port au nombre de chambres ». Par exemple dis­po­ser de 300 m2 pour une triple récep­tion et quatre chambres au lieu de 200 m2 pour un appar­te­ment plus classique.

Quant au neuf sus­cep­tible de reven­di­quer l’appellation luxe, il est qua­si­ment inexis­tant. « A Paris, dans un contexte de pénu­rie, le mar­ché se nour­rit des pro­duits exis­tants, note encore Charles-Marie Jot­tras, pré­sident de Daniel Féau, les ven­deurs font la loi et sont, d’ailleurs, davan­tage ven­deurs en ce moment. Ils anti­cipent sur les élec­tions présidentielles ».

Mal­gré tout, l’offre est infé­rieure à la demande qui reste bien pré­sente. Et ceci parce que les taux d’intérêt des prêts immo­bi­liers res­tent attrac­tifs mal­gré les hausses récentes. Car contrai­re­ment à ce que l’on pour­rait pen­ser, la clien­tèle for­tu­née ne paie jamais « cash ».

Une clien­tèle de plus en plus jeune

« Le mar­ché conti­nue de bien se por­ter, indique Charles-Marie Jot­tras, les quatre der­niers mois sont his­to­riques pour nous et, par rap­port à la fi n 2006, j’ai le sen­ti­ment qu’il y a encore plus de clients for­tu­nés ». Sur les tran­sac­tions dont le mon­tant est com­pris entre 1 à 2 mil­lions, la part des acqué­reurs fran­çais reste majo­ri­taire. Au-delà elle se réduit et dès qu’on atteint 4 mil­lions, les étran­gers prennent la main (71 %).

Toutes natio­na­li­tés confon­dues, ce sont les patrons d’entreprises géné­rant d’importants flux d’argent qui font le gros des ventes. Et ils sont de plus en plus jeunes. « Il n’est pas rare de voir des couples de 35 ans avec des bud­gets dépas­sant les 2,5 mil­lions d’euros, confie Marie-Hélène Lund­green, la res­pon­sable de Belles Demeures de France, ils ont beau­coup d’argent et sont fré­quem­ment issus des milieux de la finance, des médias, de la net écono­mie…». Et leur achat, s’il reste sou­vent un coup de coeur n’est pas pour autant irrai­sonné. D’ailleurs, cela se res­sent au niveau des délais de vente. « Ce qui n’est pas au prix du mar­ché s’écoule plus len­te­ment, ce qui ne signi­fie pas que les prix ne montent plus, note Domi­nique Lan­dreau, le direc­teur géné­ral de Cold­well Ban­ker, ils conti­nuent de grim­per mais moins rapi­de­ment que ces der­nières années ».

Cer­tains prix n’effraient pas les acqué­reurs. Rue Lord Byron, à deux pas de l’Etoile, des lofts très contem­po­rains ont été pris d’assaut par une clien­tèle « très bran­chée » à des prix com­pris entre 9 000 et 20 000 euros le m2. « Pour­tant, les lofts sont des pro­duits diffi ciles à pla­cer, raconte Natha­lie Gar­cin, res­pon­sable de l’agence Emile Gar­cin rive gauche, l’absence de cloi­sons ne convient qu’aux acqué­reurs aimant les sur­faces aty­piques et ce ne sont pas les plus nombreux ».

De nou­velles nationalités

Sur les tranches de prix les plus élevées du mar­ché pari­sien, les pays arabes, les anglo-saxons, les euro­péens du nord (scan­di­naves, irlan­dais, ita­liens, suisses…), se par­tagent l’essentiel du mar­ché. Mais on voit émer­ger de nou­velles natio­na­li­tés. « On a un rou­le­ment constant de nationalités.

La clien­tèle du Moyen-Orient est de retour mais beau­coup d’autres natio­na­li­tés se pro­filent, indique t-on chez Knight Frank, notam­ment des chi­nois et des indiens ». Il est vrai que Paris reste plus abor­dable que Londres ou New York. Comme tou­jours, les saou­diens conservent une pré­fé­rence pour les appar­te­ments de grande taille de l’avenue Foch ou de l’avenue Mon­taigne – au bas mot 15 000 à 18 000 euros le m2 — et les hôtels par­ti­cu­liers proches du Champs de Mars, des Inva­lides ou du Tro­ca­déro qui valent des prix fara­mi­neux : 15, 20 mil­lions d’euros pour 500 à 600 m2, voire 40, 50 ou 100 mil­lions d’euros pour 1 000 à 2 000 m2.

Un mar­ché anec­do­tique : tout au plus deux ou trois tran­sac­tions par an. « Les familles royales sont habi­tuées à se dépla­cer en grand nombre, indique ton encore chez Knight Frank, elles ont besoin d’une cui­sine pro­fes­sion­nelle, de quatre à huit chambres prin­ci­pales avec cha­cune leur salle de bains, et de quoi loger le per­son­nel de mai­son et de sécurité ».

Même folie des gran­deurs chez les russes qui ache­taient jusqu’à pré­sent sur­tout sur la Côte dAzur, mais qui s’installent désor­mais aussi à Paris. « Il leur faut au mini­mum 300 à 400 m2, voire beau­coup plus, et ils ont de gros bud­gets », s’exclame Natha­lie Garcin.

Les Ita­liens, pour leur part, res­tent en tête des acqué­reurs étran­gers à Paris pour de pres­ti­gieux pieds à terre entre 80 et 150 m2 dans le Marais et l’île-Saint-Louis Dans l’ile Saint-Louis, on voit aussi débar­quer de plus en plus de grecs. Reste que pour s’offrir le quai Vol­taire, par exemple, la note est salée : entre 15 000 et 18 000 euros aussi.

Les amé­ri­cains, eux, n’ont pas de quar­tier de pré­di­lec­tion et s’installent aussi bien rive droite que rive gauche..

La Côte d’Azur aussi

Ce qui vaut pour la capi­tale, vaut égale­ment pour la Côte d’Azur inves­tie, elle aussi par les étran­gers. Là, ce n’est plus la pré­sence d’un monu­ment qui compte, c’est la vue sur la grande « bleue » et la qua­lité de la station.

Au rang des valeurs sûres : Saint-Tropez, Cannes, le Cap d’Antibes, Saint-Jean– Cap-Ferrat… où les prix conti­nuent de défi er toutes les lois du mar­ché. « A 4 ou 4,5 mil­lions d’euros, on com­mence à trou­ver de belles affaires, mais pour une vue mer, il faut un bud­get d’au moins 8 mil­lions d’euros », explique Oli­vier Le Quel­lec, le patron de Trans­ac­mer, qui pour­suit : au-delà de 3 à 4 mil­lions, le mar­ché reste très dynamique.

En des­sous, c’est plus dif­fi­cile, les artistes qui étaient très pré­sents dans les années 50/70 n’ont plus vrai­ment les moyens de débour­ser des sommes pareilles ».

Et comme à Paris, ce sont les étran­gers qui ont les plus gros bud­gets (Anglais, suisses, ita­liens et belges). Les fran­çais ne sont pas pour autant absents du mar­ché tro­pé­zien puisqu’ils repré­sentent 50 % des tran­sac­tions. « Pour les jeunes patrons d’entreprise, le prix n’est pas un obs­tacle, note encore Oli­vier Le Quel­lec, l’achat d’un bien d’exception est une sorte de récom­pense de l’excellence de leurs résul­tats, en quelque sorte une médaille, mais seuls les meilleurs dans leur domaine d’intervention sont capables de s’offrir le meilleur de Saint-Tropez ».

Saou­diens et russes pré­fèrent les vastes pro­prié­tés de Cannes, du cap d’Antibes et de Saint-Jean-Cap– Fer­rat où il n’est pas rare de les voir débour­ser 8 à 10 mil­lions d’euros pour une villa les pieds dans l’eau. Bri­tan­niques, scan­di­naves, irlan­dais sont égale­ment là. Mais comme par­tout, les prix se calment. Le temps des grands délires est passé.

Quels sont les acteurs du marché ?

Parmi les acteurs du mar­ché, il y a bien sûr Daniel Féau, le lea­der incon­testé du luxe. La société est co-présidée par Gérard Féau et Charles-Marie Jot­tras et compte aujourd’hui 70 col­la­bo­ra­teurs. Elle est spé­cia­li­sée dans la vente d’appartements et d’hôtels par­ti­cu­liers à Paris et en proche ban­lieue Ouest. Elle est égale­ment une spé­cia­liste de la vente de manoirs, châ­teaux, domaines et pro­prié­tés agri­coles sur toute la France, par le biais de sa marque Belles Demeures de France. Daniel Féau com­mer­cia­lise égale­ment des immeubles rési­den­tiels neufs ou anciens pour le compte d’institutionnels et de pro­fes­sion­nels. Il oeuvre aussi dans le domaine de la loca­tion de luxe. Emile Gar­cin Immo­bi­lier est égale­ment un acteur incon­tour­nable du mar­ché des biens d’exception (châ­teaux, pro­prié­tés d’agrément, hôtels par­ti­cu­liers, appar­te­ments…). Dirigé par Emile Gar­cin, le groupe dis­pose de plu­sieurs agences à Paris, mais égale­ment dans des régions de France comme la Pro­vence, la Côte Basque, la Côte d’Azur, le Var, la Nor­man­die, le Péri­gord, la région lyon­naise ainsi qu’à Mar­ra­kech. Knight France a été fondé à Londres il y a plus d’un siècle. Avec ses 200 bureaux dans plus de 30 pays à tra­vers le monde. La société inter­vient aussi bien pour des par­ti­cu­liers que pour des inves­tis­seurs ins­ti­tu­tion­nels, dans une gamme de prix allant de 300 000 euros à plus de 10 mil­lions d’euros.

Le Groupe Mer­cure est né en 1936 à Tou­louse et a été racheté en 1980 par Pierre Chas­saigne. Dis­po­sant de nom­breux cor­res­pon­dants à tra­vers le monde, et d’une dou­zaine d’agences en France, c’est un des lea­ders de la tran­sac­tion en matière de châ­teaux, demeures de carac­tères et pro­prié­tés rurales. Grou­pe­ment spé­cia­lisé dans la vente de mai­sons de carac­tère, de châ­teaux, de manoirs, France– Châ­teaux est pré­sent sur une grande par­tie de la façade ouest de la France (Nor­man­die, Bre­tagne, Aqui­taine…) ainsi qu’en Midi Pyré­nées, en Péri­gord et Quercy, en Pro­vence et sur la Côte d’Azur.

Depuis 1964, Trans­ac­mer, pré­sidé par Oli­vier Le Quel­lec, est spé­cia­liste du mar­ché de la presqu’île de Saint-Tropez. La société est égale­ment pré­sente à Megève et à La Garde Frei­net et se place sur le mar­ché de l’exception.

L’agence John Tay­lor est, pour sa part, née en 1864 et était alors spé­cia­liste du mar­ché de la Côte d’Azur. Aujourd’hui, le groupe dis­pose d’une dizaine d’agence en France, notam­ment à Paris, sur la Côte d’Azur, Cour­che­vel… Il est égale­ment pré­sent à Bar­ce­lone et Monaco.

Cold­well Ban­ker est un réseau de fran­chise né aux Etats-Unis en 1906 et implanté en France depuis 2001. Il couvre un cer­tain nombre de villes dans une ving­taine de dépar­te­ments et se posi­tionne sur le milieu/haut de gamme, ce qui lui vaut de pro­po­ser des pro­prié­tés de carac­tère mais aussi des châ­teaux, des domaines…

Colette Sabarly