Le journal de l’agence

De plus en plus d’agences immo­bi­lières sont ten­tées de recou­rir, par eux-mêmes, à la pra­tique de l’expertise.

Les incer­ti­tudes qui pèsent sur le mar­ché de l’immobilier ren­forcent cette tendance.

Cette pra­tique, au regard de la loi Hoguet, sou­lève tou­te­fois quelques inter­ro­ga­tions tant juri­diques qu’économiques.

Com­ment déter­mi­ner, dans cette période dif­fi­cile, la juste valeur d’un bien immobilier ?

Ven­deurs et acqué­reurs doutent de plus en plus des prix annoncés.

Ils affichent même sou­vent leur scep­ti­cisme sur la cré­di­bi­lité des conseils qu’ils sollicitent.

C’est pour­quoi de plus en plus d’agents immo­bi­liers ont recours à la pra­tique de l’expertise.

Ils peuvent ainsi jus­ti­fier de manière écrite et cir­cons­tan­ciée la valeur qu’ils donnent pour la prise d’un man­dat au juste prix.

L’expertise immo­bi­lière est égale­ment uti­li­sée pour aider et gui­der les acqué­reurs dans leurs pro­po­si­tions d’achat.

Cette pra­tique sou­lève tou­te­fois des inter­ro­ga­tions au regard des dis­po­si­tions impé­ra­tives de la loi Hoguet du 2 janvier1970 qui régle­mente et orga­nise l’activité des agents immo­bi­liers et leur mode de rémunération.

Ces inter­ro­ga­tions portent essen­tiel­le­ment sur trois points :

• - la pos­si­bi­lité pour un agent immo­bi­lier de pra­ti­quer des avis de valeur et/ou des expertises,
• - les condi­tions de rému­né­ra­tion de cette activité,
• - la cou­ver­ture de l’activité d’expertise par l’assurance de l’agent immobilier.

 De l’agent immo­bi­lier à l’expert

A la dif­fé­rence de pays voi­sins comme l’Allemagne ou le Royaume-Uni, il n’existe pas aujourd’hui en France de sta­tut de l’expert immobilier.

Le titre même d’ « expert immo­bi­lier » n’est pas pro­tégé ; toute per­sonne peut théo­ri­que­ment s’en pré­va­loir et exer­cer libre­ment cette acti­vité, sans condi­tion de diplôme.

Si en jan­vier 2000, un groupe de tra­vail dirigé par le pré­sident du Conseil natio­nal de la comp­ta­bi­lité, sous l’égide de la Com­mis­sion des opé­ra­tions de bourse (COB), a dif­fusé un rap­port recom­man­dant en par­ti­cu­lier la mise en place d’une véri­table orga­ni­sa­tion pro­fes­sion­nelle des experts immo­bi­liers dis­po­sant de pou­voirs de contrôle et en mesure d’édicter des règles visant à éviter les conflits d’intérêts, cette recom­man­da­tion n’a pas à ce jour été sui­vie d’effet.

Pour lors et en l’absence d’une régle­men­ta­tion par­ti­cu­lière, la res­pon­sa­bi­lité de l’« expert immo­bi­lier» relève du droit com­mun, sauf lorsque cette acti­vité est menée dans le cadre d’une des pro­fes­sions régle­men­tées habi­tuel­le­ment ame­nées à la pratiquer.

C’est ainsi notam­ment le cas des géomètres-experts, des experts agri­coles et fon­ciers, des archi­tectes, des notaires, des agents immo­bi­liers et des admi­nis­tra­teurs de biens.

Ces deux der­nières caté­go­ries sont ame­nées dans l’exercice de leur pro­fes­sion à pra­ti­quer quo­ti­dien­ne­ment l’expertise immo­bi­lière, ne serait-ce que pour fixer le prix des biens pour les­quels un man­dat leur est consenti.

Cer­tains, cumulent véri­ta­ble­ment les deux fonc­tions en rédi­geant des avis de valeur et des exper­tises indé­pen­dam­ment de leur acti­vité d’intermédiation.

L’expertise ne recouvre pas les diagnostics

La loi Hoguet n’interdit aucu­ne­ment l’activité d’expertise qui est de l’essence même de l’intermédiation.

Pra­ti­quée indé­pen­dam­ment de cette der­nière, elle ne relè­ve­rait donc pas des dis­po­si­tions impé­ra­tives de la loi qui régle­mente les condi­tions d’exercice des acti­vi­tés rela­tives à cer­taines opé­ra­tions por­tant sur les immeubles et les fonds de com­merce (loi no 70–9 du 2 jan­vier 1970), défi­nies par son article 1er et dans lequel l’expertise ne figure pas.

Il convient cepen­dant de pré­ci­ser que le terme « exper­tise » ne recouvre en aucun cas les diag­nos­tics préa­lables à la vente ou à la loca­tion d’un bien immo­bi­lier tels que pré­vus par la loi.

Un second aspect est celui des condi­tions dans les­quelles l’expertise est effec­tuée, à savoir l’exercice de cette mis­sion indé­pen­dam­ment ou non d’un man­dat d’intermédiation.

Cette ques­tion pose celle de la rému­né­ra­tion de l’agent immobilier.

Quelle rétri­bu­tion pour l’expert ?

Si l’exercice d’une acti­vité d’expert immo­bi­lier n’est pas en soi contraire aux dis­po­si­tions impé­ra­tives de la loi Hoguet, il en va dif­fé­rem­ment de la rému­né­ra­tion de cette acti­vité sui­vant que celle-ci s’inscrit ou non dans le cadre d’un man­dat confié à l’intermédiaire.

Exper­tise en dehors de toute acti­vité d’intermédiation.

La rému­né­ra­tion de l’agent immo­bi­lier consulté pour établir un avis de valeur ou une exper­tise est libre et ne relève pas des dis­po­si­tions de la loi Hoguet La rému­né­ra­tion de l’agent immo­bi­lier consulté uni­que­ment pour établir un avis de valeur ou une exper­tise d’un bien est libre et ne relève pas des dis­po­si­tions de la loi Hoguet, ne s’agissant pas d’une acti­vité expres­sé­ment pré­vue par l’article 1er de cette loi.

Exer­cice d’une acti­vité d’expertise dans le cadre d’un man­dat de vente.

L’agent immo­bi­lier peut être amené, à la demande de son man­dant, à établir un avis de valeur écrit ou une exper­tise du bien immo­bi­lier fai­sant l’objet d’un rap­port circonstancié.

De même, l’administrateur de biens peut être conduit à exer­cer une telle acti­vité dans le cadre de la ges­tion du ou des biens qui lui sont confiés.

Dans une telle occur­rence, l’activité d’expertise se super­pose à celle d’intermédiation qui, elle, est expres­sé­ment régle­men­tée par les dis­po­si­tions d’ordre public de la loi du 2 jan­vier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972.

Plus pré­ci­sé­ment, l’intermédiaire doit se sou­mettre aux dis­po­si­tions impé­ra­tives de l’article 6, ali­néa 6, qui sti­pule : « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, repré­sen­ta­tif de com­mis­sions, de frais de recherche, de démarche, de publi­cité ou d’entremise quel­conque, n’est dû aux per­sonnes indi­quées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opé­ra­tions visées audit article ait été effec­ti­ve­ment conclue et consta­tée dans un seul acte écrit conte­nant l’engagement des parties ».

Ainsi, l’expertise effec­tuée par le man­da­taire dans le cadre du man­dat qui lui a été confié ne sau­rait don­ner droit à une quel­conque rému­né­ra­tion si ce n’est celle figu­rant expres­sé­ment au man­dat, géné­ra­le­ment consti­tuée d’un pour­cen­tage sur le prix de vente ou sur les loyers en cas de ges­tion immobilière.

Rému­né­ra­tion pour frais engagés

Les pro­fes­sion­nels se sont émus depuis de nom­breuses années de cette situa­tion qui ne tient pas compte de l’activité de conseil de l’intermédiaire et de la plus-value qu’il peut appor­ter dans l’exercice de sa mission.

C’est ainsi que Ber­nard Vorms, direc­teur géné­ral de l’Anil (Agence pour l’information sur le loge­ment), dans son rap­port d’avril 2002, inti­tulé « Moder­ni­ser la régle­men­ta­tion des acti­vi­tés immo­bi­lières », avait envi­sagé la pos­si­bi­lité pour l’agent immo­bi­lier de per­ce­voir une rému­né­ra­tion indé­pen­dam­ment de la réa­li­sa­tion effec­tive de la mis­sion pour laquelle un man­dat lui a été confié.

La rému­né­ra­tion de l’agent immo­bi­lier consulté pour établir un avis de valeur ou une exper­tise est libre et ne relève pas des dis­po­si­tions de la loi Hoguet. 

La loi por­tant enga­ge­ment natio­nal pour le loge­ment, dite loi ENL, du 30 juin 2006 a pris en compte cette demande en modi­fiant les dis­po­si­tions de l’article 6 I de la loi Hoguet du 2 janvier1970, en pré­voyant que : « Lorsque le man­dant agit dans le cadre de ses acti­vi­tés pro­fes­sion­nelles, tout ou par­tie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exi­gées par les per­sonnes visées à l’article 1er avant qu’une opé­ra­tion visée au même article n’ait été effec­ti­ve­ment conclue et consta­tée. La clause pré­vue à cet effet est appli­quée dans des condi­tions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

Le décret est paru le 15 avril 2008 et publié au Jour­nal offi­ciel le 17.

Il crée un article 78–1 dans le décret de 1972 ainsi rédigé : « Article 78–1 – La clause du man­dat men­tion­née au der­nier ali­néa du I de l’article 6 de la loi du 2 jan­vier 1970 a pour objet les frais expo­sés par le man­da­taire et la com­mis­sion à laquelle il peut pré­tendre pour ses dili­gences préa­lables à la conclu­sion de l’opération. Elle décrit les moda­li­tés de cal­cul et de paie­ment des sommes dues au man­da­taire. Elle est men­tion­née sur le man­dat en carac­tères très apparents ».

Il s’agit d’une inno­va­tion majeure qui auto­rise désor­mais une rému­né­ra­tion pour les frais enga­gés par l’agent immo­bi­lier, même si l’opération n’aboutit pas.

Cette déro­ga­tion aux prin­cipes mis en oeuvre par la loi Hoguet ne béné­fi­cie cepen­dant qu’aux man­dants qui agissent dans le cadre de leurs acti­vi­tés pro­fes­sion­nelles, ce qui exclut de fait les particuliers.

Pour que la rému­né­ra­tion puisse être ver­sée, encore faut-il que le man­dat le pré­voit expres­sé­ment, d’une part, en déter­mi­nant les moda­li­tés de cal­cul et le paie­ment des sommes dues à l’agent et, d’autre part, en figu­rant sur le man­dat en carac­tères très apparents.

La loi Hoguet n’interdit aucu­ne­ment l’activité d’expertise qui est de l’essence même de l’intermédiation.

Ainsi et sous réserve qu’une rému­né­ra­tion soit expres­sé­ment pré­vue à cet effet et déter­mi­née dans son mode de cal­cul, une mis­sion d’expertise peut être don­née par un man­dant, qui agit dans le cadre de ses acti­vi­tés pro­fes­sion­nelles, à son man­da­taire et faire l’objet d’une rému­né­ra­tion, quand bien même la mis­sion d’intermédiation qui lui a été confiée n’a pas été menée à son terme.

On pense natu­rel­le­ment aux com­mer­cia­li­sa­teurs qui se voient don­ner par de grandes entre­prises ou des ins­ti­tu­tion­nels des man­dats soit de recherche d’acquéreurs, soit de recherche de biens pour des immeubles à usage de bureaux néces­si­tant d’importantes inves­ti­ga­tions sur la valeur vénale du bien, son empla­ce­ment, ses qua­li­tés, les tra­vaux néces­saires, etc.

Quelle assu­rance pour la mis­sion d’expertise ?

L’assurance res­pon­sa­bi­lité civile (RC) pro­fes­sion­nelle que doit contrac­ter l’agent immo­bi­lier pour l’obtention d’une carte pro­fes­sion­nelle est rela­tive aux acti­vi­tés visées à l’article 1er de la loi Hoguet.

En consé­quence, si l’exercice d’une acti­vité d’expertise dans le cadre d’un man­dat est cou­verte par la RC pro­fes­sion­nelle conclue par l’intermédiaire, il n’est pas cer­tain qu’une acti­vité d’expertise immo­bi­lière en dehors du cadre de la loi soit cou­verte par cette assurance.

Il convient donc, au cas par cas, que l’intermédiaire se rap­proche de sa com­pa­gnie d’assurance afin de véri­fier si l’activité d’expert immo­bi­lier, en tant que telle, est bien cou­verte par l’assurance qu’il a souscrite.

A défaut, un ave­nant devra être établi.

Voir aussi :

1. Que recherchent les banques et les com­pa­gnies d’assurance en deve­nant agents immo­bi­liers ou admi­nis­tra­teurs de biens ?
2. Péri­clès boucle haut la main son pre­mier Tour de France…et lance expertise.net
3. Bercy épingle les agents immobiliers
4. Les agents immo­bi­liers accros à la toile
5. Déte­nir le man­dat au bon moment