Le journal de l’agence

Dans un mar­ché instable, la valeur d’un bien par capi­ta­li­sa­tion, pri­vi­lé­giée habi­tuel­le­ment pour les biens com­mer­ciaux, se révèle d’une grande efficacité.

Comme son nom l’indique, la méthode consiste à appli­quer un taux de ren­ta­bi­lité au revenu réel ou poten­tiel de l’immeuble.

Si le revenu, obtenu par com­pa­rai­son, semble encore aisé à appré­hen­der, le choix du taux mérite de s’y arrêter.

Pré­fé­rée par les inves­tis­seurs, la méthode par capi­ta­li­sa­tion consiste à défi­nir la valeur vénale d’un bien à par­tir de son loyer réel­le­ment perçu ou de sa valeur loca­tive, c’est à– dire du loyer qu’il peut générer.

Elle se fonde sur le constat que la valeur d’un immeuble est en rela­tion avec le revenu qu’il rap­porte ou qu’il peut rapporter.

La valeur vénale résulte alors de l’application d’un taux de ren­ta­bi­lité, dit de capi­ta­li­sa­tion, au revenu de l’immeuble.

Le loyer ou la valeur locative

Le loyer est retenu sur une base hors charges.

La valeur loca­tive est obte­nue à par­tir des loyers rele­vés pour des biens comparables.

Les valeurs loca­tives sont aujourd’hui de mieux en mieux appré­hen­dées à tra­vers des fichiers com­muns ou même de sta­tis­tiques urbaines.

Citons notam­ment l’outil de réfé­rences loca­tives du mar­ché privé CLAMEUR qui per­met dans presque 900 villes d’obtenir des valeurs loca­tives indi­ca­tives, ou la base de don­nées PERICLES ali­men­tée par ses adhérents.

Le taux de capitalisation

 Il répond lui à une dyna­mique plus com­plexe. Tout d’abord quelle est la dif­fé­rence entre taux de capi­ta­li­sa­tion et taux de ren­de­ment ? Que signi­fie le choix d’un taux fort ou faible ? Quelle notion écono­mique s’abrite der­rière celle du taux ? Quels sont les cri­tères du choix entre un taux de 4 ou de 5% et que deviennent les taux dans cette période si tour­men­tée ? Taux de capi­ta­li­sa­tion ou taux de rendement ?

Le taux de capi­ta­li­sa­tion uti­lisé pour les biens d’habitation, est immo­bi­lier : il est le rap­port entre le loyer ou la valeur loca­tive et la valeur vénale du bien. Il déter­mine la valeur nette vendeur.

Le taux de ren­de­ment, uti­lisé pour les biens com­mer­ciaux et d’entreprise, est finan­cier : il est le rap­port entre le revenu réel ou poten­tiel de l’immeuble et le pro­duit net de la vente après déduc­tion des frais de muta­tion. Il déter­mine la valeur acte en mains.

Que signi­fie un taux faible ou plus fort ? Un taux très faible de l’ordre de 3% est toléré pour l’investisseur dans l’hypothèse d’un pla­ce­ment prin­ci­pa­le­ment liquide et sans risque.

En rap­por­tant ce rai­son­ne­ment sur le plan immo­bi­lier on pour­rait dire sim­ple­ment : Si le pla­ce­ment est sûr, la valeur vénale sera forte A contra­rio, un taux de forte ren­ta­bi­lité de l’ordre de 15%, ne pourra garan­tir la valeur du capi­tal investit.

On dit que le taux est inver­se­ment pro­por­tion­nel à la valeur : Taux faible = sécu­rité = forte valeur vénale. Taux élevé = risque = faible valeur vénale.

Quelle notion écono­mique s’abrite der­rière celle du taux ?

Le taux regroupe tout à la fois des notions de ren­ta­bi­lité, d’investissement, de risque et de sécu­rité mais égale­ment de pro­fit et de durée entre le moment où l’on inves­tit et le moment où l’on récu­père les fruits de son investissement.

La capi­ta­li­sa­tion peut se résu­mer à une notion écono­mique plus large de retour sur inves­tis­se­ment. Il s’agit, très sché­ma­ti­que­ment, de cal­cu­ler au bout de com­bien de temps on récu­père 2€ lorsqu’on inves­tit 1€ à un taux de n%.

La pro­blé­ma­tique de l’expert consiste donc à choi­sir un taux qui soit l’expression d’une durée d’appréciation d’un risque pour évaluer le bien pour lequel il intervient.

Pre­nons pour com­men­cer les biens d’habitation, mai­son ou appar­te­ment, qui sont consi­dé­rés par le plus grand nombre comme des biens sécurisants.

Géné­ra­le­ment ces biens sont ache­tés avec des cré­dits d’une durée oscil­lant entre 15 et 20 ans et aujourd’hui même de 25 à 30 ans.

On s’aperçoit que ces durées de cré­dits rejoignent les durées de retour sur inves­tis­se­ment les plus longues avec des taux com­pris entre 3 et 5%.

Nous serions donc sur un mar­ché par­fai­te­ment cohé­rent qui induit les taux à rete­nir. Pour les biens com­mer­ciaux ou d’entreprises, les durées de retour sur inves­tis­se­ment atten­dues sont plus courtes.

Les emprunts accor­dés se font sur une durée infé­rieure, les taux sont ainsi plus élevés. Les inves­tis­seurs attendent en effet un ren­de­ment fort pour des biens dont les loyers sont régle­men­tés ou pla­fon­nés, expo­sés à des risques loca­tifs, sou­mis à des aléas d’aménagements urbains ou des mou­ve­ments d’entreprises non contrô­lables sur une zone.

Quels sont les cri­tères de choix du taux ?

Com­ment choi­sir pour une mai­son un taux com­pris dans la four­chette de 3 à 5% ? On résume sou­vent l’immobilier par cette for­mule trop sim­pliste: la valeur dépend d’abord de l’emplacement, puis de l’emplacement et enfin de l’emplacement.

Si l’emplacement est un cri­tère essen­tiel de la valeur, deux autres cri­tères sont consi­dé­ra­ble­ment impor­tants : la qua­lité de construc­tion et la rareté économique.

La qua­lité de construc­tion peut faci­le­ment s’expliquer au regard de ce qui s’est passé dans nos campagnes.

La France jouit d’un petit patri­moine rural de qua­lité excep­tion­nelle, y com­pris dans des régions où l’activité écono­mique est qua­si­ment inexistante.

L’abondance de ce patri­moine a eu des effets néfastes sur le com­por­te­ment des Fran­çais à le pro­té­ger et ce patri­moine a été délaissé lorsqu’il n’a pas été détruit ou pillé.

Les 3 cri­tères de la varia­tion du taux : Empla­ce­ment, Qua­lité, Rareté.

Nos voi­sins Anglais ont très vite com­pris que nous ne savions pas valo­ri­ser (appré­cier à sa juste valeur) ce petit patri­moine qui regroupe toutes les réfé­rences à l’oeuvre d’art ; mai­sons uniques, maté­riaux de grande qua­lité, envi­ron­ne­ment le plus sou­vent authen­tique et qu’on ne sait plus recons­truire aujourd’hui et qui sont de plus en plus rares.

Aujourd’hui, y com­pris pour les popu­la­tions locales, ces mai­sons ont acquis une valeur très signi­fi­ca­tive par, de fait, la qua­lité de construc­tion. La rareté est une rareté économique.

Il s’agira d’apprécier si au moment d’évaluer un bien, il existe pour l’acquéreur le choix d’investir dans un autre pro­duit de même qualité.

En résumé, on peut dire, et comme nous l’avons pré­cisé ci-dessus, que le taux de capi­ta­li­sa­tion est inver­se­ment pro­por­tion­nel à la qua­lité de l’environnement, à la qua­lité de construc­tion du bien et à la rareté du bien ana­lysé sur son marché.

Ainsi un appar­te­ment dans un immeuble de belle qua­lité archi­tec­tu­rale dans un quar­tier prisé de la capi­tale pour­rait être capi­ta­lisé au taux de 3%, à contra­rio un entre­pôt construit au début des années 70, en sec­teur excen­tré et sans mar­ché d’emploi, se capi­ta­li­sera à 15%.

Que deviennent les taux en cette période de conjonc­ture tour­men­tée ? On observe ces der­niers mois une remon­tée des taux de l’ordre de 0,5 à 1 point.

Cette remon­tée témoigne des inquié­tudes qu’inspire le mar­ché immo­bi­lier pour les inves­tis­seurs mais égale­ment d’un niveau de prix de l’immobilier jugé trop élevé et néces­si­tant des finan­ce­ments sur des durées tou­jours plus longues.

Les pre­miers effets induits de cette hausse des taux sont des baisses de valeur de l’ordre de 15 à 20%, en par­ti­cu­lier pour les biens les plus chers ou ceux pré­sen­tés sur un mar­ché où le choix devient plus vaste.

De nom­breux ana­lystes consi­dèrent cette approche par capi­ta­li­sa­tion per­ti­nente mais insuf­fi­sante. En effet, l’immeuble génère d’autres flux de reve­nus et de nom­breux flux de charges.

Il est aussi pré­féré aujourd’hui une ana­lyse plus fine dite dis­cou­ted cash flow, dite méthode des reve­nus nets actua­li­sés que nous ana­ly­se­rons dans notre pro­chain article.

On observe ces der­niers mois une remon­tée des taux de l’ordre de 0,5 à 1 point.