Le journal de l’agence

La com­pa­rai­son directe per­met d’évaluer un prix moyen pour tel ou tel appar­te­ment. Cette com­pa­rai­son peut être affi­née, afin de mino­rer l’impact d’éventuelles dis­tor­sions de valeur, d’une étude par régres­sion. L’expert devra aussi prendre en compte, outre les cri­tères envi­ron­ne­men­taux et juri­diques, le mon­tant des charges, les tra­vaux réa­li­sés ou à réa­li­ser dans la copro­priété. Les muta­tions enre­gis­trées peuvent, en pos­tu­lat, être consi­dé­rées pour des appar­te­ments dits « à rafraî­chir » (réfec­tion murs et sols à effectuer).

Com­ment appré­cier alors un appar­te­ment en bon état ou en plus mau­vais état qu’un appar­te­ment « à rafraîchir » ?

• Un appar­te­ment en bon état enre­gistre une plus value de l’ordre de 180 À 290€/m2, somme cor­res­pon­dant au coût moyen de la réfec­tion d’un appar­te­ment «à rafraîchir».
• Un appar­te­ment en mau­vais état enre­gis­trera une moins value de 250 à 400€/m2, somme cor­res­pon­dant à l’excès de tra­vaux néces­saires en plus du rafraîchissement.

Com­ment tenir compte d’un excé­dent de charges de copropriété ?

• Les charges moyennes d’un appar­te­ment sont de l’ordre de 21€/m2/an.
• Pour un immeuble construit avant 1948, ces charges sont de 18 à 25€/m2/an.
• Pour un immeuble construit entre 1948 et 1970, les charges sont de 22 à 32€/m2/an.
• Pour un immeuble construit de 1970 à nos jours, les charges sont de 25 à 45€/m2/an.

A noter que ces prix oscil­lent en fonc­tion des spé­ci­fi­ci­tés cli­ma­tiques, du stan­ding et de l’entretien de l’immeuble. Ces charges incluent les charges de chauffage.

La durée de déten­tion moyenne d’un appar­te­ment varie entre 7 et 10 ans. En d’autres termes et dans l’hypothèse de charges trop élevées, la décote moyenne appli­quée sur la valeur com­pa­ra­tive se cal­cu­le­rait par l’actualisation sur une période de 7 à 10 ans de la dif­fé­rence entre les charges payées et les charges moyennes obser­vées; le taux d’actualisation peut être choisi sur la base du taux de ren­de­ment moyen des appar­te­ments de l’ordre de 4,5% par an.

La valeur actuelle de 10 flux d’excèdent de charges de 1€ actua­li­sés à 4,5% est de 7,91€. Ainsi pour un appar­te­ment de 100 m2 construit en 1930, dont les charges seraient de 35€/m2/an, la décote sera de : 35€/m2/an — 30€/m2/an x 7,91 x 100 m2 = 3 955 €

Com­ment tenir compte des tra­vaux réa­li­sés ou à réa­li­ser dans la copropriété ?

On dis­tingue pour cela les tra­vaux «visibles» et les tra­vaux «invisibles».

• Les tra­vaux «visibles» sont ceux qui touchent à l’esthétique de l’immeuble tel le rava­le­ment de façade, la réfec­tion des par­ties com­munes (hall d’entrée, palier d’étage). Ces tra­vaux, une fois exé­cu­tés, apportent une plus value à l’appartement esti­mée sur la base du mon­tant des sommes dépen­sées par le copro­prié­taire. Ainsi, si des tra­vaux sont à effec­tuer, l’expert n’apportera aucune cor­rec­tion à la valeur qu’il aura déter­mi­née par la com­pa­rai­son avec des réfé­rences choi­sies pour des immeubles dont l’état est approchant.
• Les tra­vaux dits « invi­sibles » sont ceux assu­rant la péren­nité des struc­tures et des équi­pe­ments tels le chan­ge­ment d’une cou­ver­ture, le rem­pla­ce­ment d’une machi­ne­rie d’ascenseur ou d’une chau­dière col­lec­tive, l’assainissement des sous-sols, le chan­ge­ment des des­centes d’eaux plu­viales ou usées. Les dépenses liées à ces tra­vaux devront être déduites de la valeur de l’appartement.