Le journal de l’agence

Après un début d’année plom­bée par des incer­ti­tudes, les mois d’été ont été ceux de la dégra­da­tion. Jusqu’alors la sol­va­bi­lité de la demande avait béné­fi­cié de condi­tions de cré­dits encore attrac­tives. Mais depuis juin, les taux d’intérêt remontent, vite, alors que les durées des prêts se réduisent. La demande flé­chit donc sérieusement.

En août 2008, les taux des prêts du sec­teur concur­ren­tiel (hors assu­rance et coût des sûre­tés) se sont établis à 4.98 %.

Après une légère dimi­nu­tion de 4 points de base inter­ve­nue entre les mois de février et de mai, les taux avaient déjà repris 8 points en juin.

La révi­sion des barèmes inter­ve­nue en juillet a alors eu comme consé­quence une hausse de 16 points en juillet puis de 9 points en août.

Ainsi, depuis le mois de mai, les taux des cré­dits ont déjà repris 33 points.

Ils sont d’ores et déjà reve­nus à leur niveau de la fin 2002 et devraient atteindre (et même cer­tai­ne­ment dépas­ser) 5.5 % durant l’automne : la hausse du coût des res­sources et la contrainte de recons­ti­tu­tion des fonds propres des établis­se­ments de cré­dit y contribuent.

La pra­tique des marges néga­tives a en effet été aban­don­née par la quasi-totalité des établissements.

En outre, depuis le début de l’année, la durée des prêts se réduit : elle s’est établie à deux cent vingt et un mois en août (deux cent qua­rante deux pour l’accession dans le neuf et deux cent trente cinq dans l’ancien).

Si en 2007 l’allongement des durées avait été au total de l’ordre de huit mois, dès l’automne le mou­ve­ment avait com­mencé à s’inverser : le recul s’est accé­léré depuis et il est main­te­nant de près de cinq mois sur un an.

Si on se limite aux seuls prêts à l’accession en août 2008, 57.1% des emprunts étaient à l’origine com­pris entre vingt et trente ans.

Le coût moyen des opé­ra­tions d’acquisition est en baisse, alors que les reve­nus des ménages pro­gressent tou­jours à un rythme modéré.

Et la part des prêts de plus de trente ans, déjà très modeste, recule tou­jours dou­ce­ment (2.4% en août 2008 contre 3.7% en 2007).

La part des prêts de plus de 25 ans a ainsi perdu plus de 4 points depuis le début de l’année !

Comme le mou­ve­ment de remon­tée des taux devrait se pour­suivre dans les pro­chains mois, la défor­ma­tion de la struc­ture devrait s’amplifier et la durée moyenne des prêts du sec­teur concur­ren­tiel recu­ler plus vite encore.

Des condi­tions de cré­dits plus strictes…

Dans ce contexte et quelle que soit la réfé­rence prise, les condi­tions de cré­dit se dégradent : le niveau des men­sua­li­tés asso­ciées à un même capi­tal emprunté s’est accru de 7% depuis un an.

Même en tenant compte de la mise en place du cré­dit d’impôt en faveur de l’accession à la pro­priété, il s’est élevé de 2% depuis un an !

La seule évolu­tion favo­rable au mar­ché reste donc la nou­velle baisse du coût moyen des acqui­si­tions réa­li­sées : 3.69 années de reve­nus en août 2008 contre 3.85 en août 2007.

Le repli constaté ramène alors le coût rela­tif à son niveau le plus bas observé depuis la fin 2005.

Il est vrai que le coût moyen des opé­ra­tions dimi­nue depuis le début 2008 (– 1 % sur un an, contre + 3.8 % en 2007 et + 7.9 % en 2006) : alors que les reve­nus des ménages pro­gressent tou­jours à un rythme modéré (+ 2.4 % sur un an, contre + 1.8% en 2007 et + 3 en 2006), mais néan­moins plus rapide que celui observé sur le coût des opérations.

Ainsi, l’indicateur de sol­va­bi­lité de la demande réa­li­sée était encore en août 2008 à un niveau élevé : un coût rela­tif des opé­ra­tions revenu à son niveau de la fin 2005, mais aussi un moindre recours à l’endettement et une mobi­li­sa­tion sou­te­nue de l’apport per­son­nel expliquent cela.

Mais l’indicateur de sol­va­bi­lité de la demande est désor­mais engagé sur une ten­dance à la décrue qui devrait se ren­for­cer dans les pro­chains mois avec une nou­velle dégra­da­tion des condi­tions de crédit.

…et une offre de cré­dits en récession

Le mar­ché des cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers s’est bien redressé au cours du deuxième tri­mestre, comme chaque année à la même époque : + 9.7 % par rap­port au pre­mier tri­mestre, contre + 11.4 % en 2007 à la même époque (et + 13.9 % en 2006).

La pro­duc­tion de cré­dit immo­bi­lier a reculé de 10,6% au 2ème trimestre.

Mais cette évolu­tion n’a pas été suf­fi­sante pour com­pen­ser le repli de la pro­duc­tion consta­tée depuis le début de l’année : ainsi sur un an, de tri­mestre à tri­mestre, la pro­duc­tion de cré­dits a reculé de 10.6 % au deuxième trimestre.

Un mou­ve­ment qui s’est accé­léré, le recul observé au pre­mier tri­mestre n’étant alors que de 9.2 %.

La pro­duc­tion de cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers paraît donc avoir bru­ta­le­ment des­cendu une marche, depuis le début 2008 : sur un an, de semestre à semestre, le mar­ché a en effet reculé de 9.9 %.

Et il faut rap­pe­ler que la période de réfé­rence, le pre­mier semestre 2007, avait été affec­tée par une rela­tive ato­nie de la demande qui atten­dait la mise en place du cré­dit d’impôt en faveur de l’accession à la propriété.

Dans ce contexte, le repli de la pro­duc­tion constaté chez les banques géné­ra­listes est encore plus rapide que le mar­ché (– 12.4 %, contre – 4.6% en 2007).

Il n’a cepen­dant pas été uni­forme (cer­tains établis­se­ments ont à nou­veau accru leur pro­duc­tion au cours du deuxième tri­mestre 2008) et il ne s’explique tou­jours pas par le dur­cis­se­ment des condi­tions d’octroi des prêts ou par des exi­gences nou­velles à l’égard des emprun­teurs (tout au plus les établis­se­ments appli­quen­tils main­te­nant les cri­tères de sélec­tion des demandes sans aucune exception).

Pour leur part, les banques spé­cia­li­sées ont lar­ge­ment amorti le repli de leur pro­duc­tion (– 5.5 %, contre + 0.2 % en 2007 à la même époque) : un niveau pra­ti­que­ment le même au deuxième tri­mestre 2008 qu’un an auparavant.

Alors que l’offre des banques à carac­tère mutua­liste ou coopé­ra­tif a décro­ché de 9.2 % (+ 4.6 % en 2007 à la même époque), mais là aussi avec de grandes disparités !

Les évolu­tions de la pro­duc­tion obser­vées au cours du pre­mier semestre 2008 ne semblent cepen­dant pas avoir été les consé­quences d’une plus grande fra­gi­lité de la demande ou d’une dété­rio­ra­tion des condi­tions de crédit.

En revanche, la remon­tée des taux d’intérêt et le rac­cour­cis­se­ment des durées qui se constatent depuis le début du mois de juin pèsent main­te­nant sur la sol­va­bi­lité de la demande : les clien­tèles de ménages à reve­nus moyens et modestes qui avaient jusqu’alors résisté devraient alors être elles aussi affectées.

D’autant que la dégra­da­tion géné­rale de la conjonc­ture écono­mique ne peut que contri­buer à une aggra­va­tion de la situation.

La pro­duc­tion de cré­dits aux par­ti­cu­liers a donc peu de chance de véri­ta­ble­ment se res­sai­sir au cours du troi­sième trimestre.

Le scé­na­rio qui se des­sine est celui d’une véri­table réces­sion des marchés.

Le scé­na­rio qui se des­sine pour 2008 se rap­proche alors de plus en plus de celui d’une véri­table réces­sion des mar­chés : pour une pro­duc­tion de 170 mil­liards d’euros en 2007, l’année 2008 devrait se situer entre 150 et 155 mil­liards dans le meilleur des cas … et plus pro­ba­ble­ment à 145 milliards.

Et rien pour l’heure ne per­met d’attendre une amé­lio­ra­tion avant l’été 2009 à condi­tion que la Banque cen­trale euro­péenne (BCE) revienne sur ses orien­ta­tions actuelles et dimi­nue au cours du prin­temps ses taux de refinancement.

Mais d’ores et déjà l’année 2008 est une année per­due. Le mar­ché de l’ancien devrait par exemple recu­ler d’au moins 15 % et aban­don­ner plus de 100 000 tran­sac­tions sur l’année !

Alors, si la BCE res­tait sourde aux cra­que­ments des mar­chés, 2009 connaî­tra une aggra­va­tion sup­plé­men­taire de la réces­sion actuelle du sec­teur de l’immobilier.