Le journal de l’agence

Depuis le début 2008, les incer­ti­tudes s’accumulent. Alors que la sol­va­bi­lité de la demande s’est sta­bi­li­sée à haut niveau, la pro­duc­tion de cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers a reculé de façon pré­oc­cu­pante. Si ces ten­dances ne s’inversaient pas rapi­de­ment, il est pro­bable que l’année 2008 sera la pre­mière d’une nou­velle réces­sion des mar­chés immobiliers.

Des condi­tions de réa­li­sa­tion de la demande tou­jours très bonnes

A par­tir de novembre 2007, le mou­ve­ment de remon­tée des taux des cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers a mar­qué le pas : le taux moyen s’est ainsi sta­bi­lisé à 4.64 % en avril (4.60 % pour l’accession dans le neuf et 4.65 % pour l’accession dans l’ancien), soit au niveau qui était le sien en décembre 2007 (lire gra­phique page 28).

Le constat est tout à fait remar­quable : même s’il paraît encore trop tôt pour par­ler de baisse géné­rale des taux des cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers, en revanche, il semble pro­bable que le mou­ve­ment de recons­ti­tu­tion des marges des établis­se­ments observé durant une large part de l’année 2007 touche à sa fin.

En outre, depuis le début de l’année 2008, au-delà des hési­ta­tions qui se constatent d’un mois sur l’autre, la durée des prêts se main­tient : en s’établissant à 222 mois (244 mois pour l’accession dans le neuf et 240mois pour l’accession dans l’ancien), la durée moyenne des prêts avoi­sine donc les durées les plus longues consta­tées en 2007 .

Pour de mul­tiples rai­sons, les agents écono­miques sont dans l’attentisme. Si la situa­tion per­dure, le mar­ché va se retour­ner. Nous sommes actuel­le­ment à un point de grande fra­gi­lité. Lorsque les biens se revendent moins bien, toute la chaîne immo­bi­lière se grippe. Or, aujourd’hui, la moi­tié des opé­ra­tions sont finan­cées par une revente, contre 30% pen­dant les années quatre-vingt dix. Quelque chose est en train de se blo­quer. Si le mou­ve­ment se confirme, la baisse des prix est devant nous.

Si on se limite aux seuls prêts à l’accession, 58.9 % des prêts étaient d’ailleurs en avril 2008 d’une dura­tion à l’origine com­prise entre 20 et 30 ans.

Pour autant, la part des prêts de plus de 30 ans, déjà très modeste (4.7 % au 4ème tri­mestre 2007), a conti­nué à recu­ler dou­ce­ment : elle est de 3.5 % en avril 2008. Au total, les condi­tions de cré­dit ne se sont donc tou­jours pas dété­rio­rées depuis plus de 18 mois : le niveau des men­sua­li­tés asso­ciées à un même capi­tal emprunté s’est accru de seule­ment 2.0 % depuis l’été 2005 … mais il a dimi­nué de 2.6 % avec la mise en place du cré­dit d’impôt en faveur de l’accession à la propriété !

Il est vrai que le rythme d’évolution du coût moyen des opé­ra­tions a net­te­ment ralenti (+ 0.1 % sur un an au début 2008, contre + 3.5 % en 2007 et + 8.2 % en 2006) : et si les reve­nus des ménages pro­gressent main­te­nant plus len­te­ment que par le passé (+ 2.3 % sur un an au début 2008, contre + 1.7 % en 2007 et + 3.0 % en 2006), leur ralen­tis­se­ment a été jusqu’à pré­sent moins mar­qué que celui observé sur le coût des opérations.

Cepen­dant, la trans­for­ma­tion des clien­tèles s’est pour­sui­vie depuis le début de 2008, avec le retour de ménages à reve­nus plus modestes sur les mar­chés de l’accession : l’impact de la réforme du PTZ inter­ve­nue en 2005 avait amorcé le mou­ve­ment, la mise en place du nou­veau cré­dit d’impôt en faveur de l’accession à la pro­priété l’a confirmé.

Ainsi, l’indicateur de sol­va­bi­lité de la demande réa­li­sée se main­tient à haut niveau depuis presque une année : il dépasse en effet les niveaux élevés qu’il connais­sait en 2005, lorsque les taux d’intérêt étaient au plus bas.

Il est vrai que l’impact du cré­dit d’impôt en faveur de l’accession à la pro­priété est équi­va­lent, pour l’ensemble du mar­ché, à une baisse des taux d’intérêt de l’ordre de 65 points de base.

Dans l’ensemble, la demande béné­fi­cie donc tou­jours de condi­tions d’expression excellente.

Mais une offre de cré­dits en recul sensible

Le mar­ché des cré­dits immo­bi­liers aux par­ti­cu­liers fait rare­ment preuve de dyna­misme en début d’année. Mais cette année, la situa­tion paraît par­ti­cu­liè­re­ment dégra­dée : ainsi sur un an, de tri­mestre à tri­mestre, la pro­duc­tion de cré­dits recule de 9.4 % depuis le début de l’année 2008 (contre + 1.9 % en 2007 à la même époque).

Dans ce contexte, lere­pli de pro­duc­tion constaté chez les banques géné­ra­listes a été plus rapide que le mar­ché (- 14.3 % contre — 1.9 % en 2007 à la même époque): il n’a cepen­dant pas été uni­forme (cer­tains établis­se­ments ont à nou­veau accru leur pro­duc­tion au cours du 1er tri­mestre 2008 alors que pour la moi­tié des banques géné­ra­listes, la pro­duc­tion n’a que très fai­ble­ment reculé)n’a que très fai­ble­ment reculé) et il ne s’explique ni par le dur­cis­se­ment des condi­tions d’octroi des prêts ni par des exi­gences nou­velles à l’égard des emprunteurs.

Pour leur part, les banques spé­cia­li­sées ont connu une baisse de leur pro­duc­tion de 10.3 % (contre + 5.2 % en 2007).

Et l’offre des banques à carac­tère mutua­liste ou coopé­ra­tif a décro­ché de 5.8 % (+ 3.8 % en 2007) : mais là aussi de grandes dis­pa­ri­tés se sont consta­tées, des pro­duc­tions en baisse côtoyant des pro­duc­tions stables !

Ces évolu­tions ne tra­duisent évidem­ment pas les consé­quences d’une plus grande fra­gi­lité de la demande ou d’une dété­rio­ra­tion des condi­tions de cré­dit : les évolu­tions de la sol­va­bi­lité de la demande sont res­tées bien orien­tées depuis le début de l’année.

A cet égard, les fon­da­men­taux du sec­teur sont tou­jours bons et la demande paraît tou­jours solide et déter­mi­née. Le recul de la pro­duc­tion reflète en revanche beau­coup plus les contre­coups de la crise des «sub­primes» et les pertes subies par cer­tains établis­se­ments ban­caires ou finan­ciers : en pro­vo­quant une des­truc­tion de fonds propres, l’offre de cré­dits sur les mar­chés de détail com­mence à en pâtir.

Et en pre­mière ligne, le mar­ché de l’ancien qui enre­gistre un recul de son acti­vité de près de 12.5 % sur un an, de tri­mestre à trimestre.

Si la pro­duc­tion de cré­dits se res­sai­sit au cours du deuxième tri­mestre, il ne se sera agit que d’une mau­vaise paren­thèse : le niveau de la construc­tion ne devrait pas en être très affecté et le repli du mar­ché de l’ancien sera effacé en 2009.

Si en revanche les établis­se­ments dont la pro­duc­tion a reculé confirment d’ici l’été leur stra­té­gie de «pru­dence», l’année 2008 sera mau­vaise : et 2009 ne sera pas non plus une bonne année.

Michel Mouillart
Pro­fes­seur d’économie à l’Université de Paris X-Nanterre