Le journal de l’agence

Tech­ni­que­ment spec­ta­cu­laire, le prin­cipe de la géo­lo­ca­li­sa­tion des biens immo­bi­liers est plé­bis­cité par les inter­nautes. De nom­breux por­tails et réseaux pro­posent ce ser­vice. Mais, si l’information s’avère pré­cieuse pour le futur acqué­reur, les agents de leur côté ne com­mu­niquent qu’avec la plus grande pru­dence les coor­don­nées pré­cises des biens. Explications.

Grâce aux tech­niques de géo­lo­ca­li­sa­tion, un inter­naute – ache­teur, agent immo­bi­lier, réseau – peut visua­li­ser un bien immo­bi­lier sur une carte. Une fonc­tion­na­lité nou­velle et de plus en plus deman­dée par les uti­li­sa­teurs. «Ces nou­velles tech­no­lo­gies reçoivent les suf­frages des uti­li­sa­teurs et la demande exige que ces outils soient dis­po­nibles sur les sites immo­bi­liers des par­ti­cu­liers », estime Jean-Fabrice Mathieu, direc­teur géné­ral du Groupe SeLoger.

La demande exige la géo­lo­ca­li­sa­tion. Sur les sites de par­ti­cu­liers, il y a moins de biens mais leurs annonces sont plus riches. Elles contiennent plus de pho­tos et d’éléments par­lants, et en par­ti­cu­lier elles offrent une option de géo­lo­ca­li­sa­tion extrê­me­ment pré­cise du bien. On peut dif­fi­ci­le­ment échap­per au sens de l’histoire. Il faut l’adresse pour cal­cu­ler les coor­don­nées x et y et, selon les zones, on peut exploi­ter et satis­faire les deux attentes en affec­tant le bien à un métro ou bien à un quar­tier dans une zone urbaine.
Jean-Fabrice Mathieu
Direc­teur Géné­ral du por­tail SeLoger.com

L’internaute peut se dépla­cer sur la repré­sen­ta­tion car­to­gra­phique comme dans le monde réel et les éditeurs de sys­tème de car­to­gra­phie enri­chissent tou­jours plus une offre qui per­met d’accéder à une base très riche d’informations et de ser­vices de proxi­mité. Un outil qui, selon Laurent Vimont, vice-président de Cen­tury 21, est appré­ciable quand il donne un type d’information sup­plé­men­taire qui vient com­plé­ter le des­crip­tif du bien. Les démarches de recherche de biens immo­bi­liers s’avèrent pour les inter­nautes plus simples et plus fluides. Cela ne révo­lu­tionne pas pour autant les com­por­te­ments d’achat. Inter­net est seule­ment un outil, tout dépend aussi des moti­va­tions du can­di­dat à l’acquisition et de sa rela­tion avec les technologies.

Les avan­tages pour l’acquéreur

Il n’empêche que la géo­lo­ca­li­sa­tion peut repré­sen­ter une véri­table oppor­tu­nité pour le sec­teur de l’immobilier. La sou­plesse du sys­tème de recherche, la pré­ci­sion des repré­sen­ta­tions et la nature conti­nue de l’information dif­fu­sée faci­litent le tra­vail d’un inter­naute à la recherche d’un bien. Comme le remarque Jean-Fabrice Mathieu, «les inter­nautes demandent cette recherche. Ils vont se ser­vir de plus en plus des cartes et si nous ne sommes pas capables de répondre à leurs attentes notre visi­bi­lité risque de se dégrader.»

Une fois le bien loca­lisé, le sys­tème affiche les bâti­ments admi­nis­tra­tifs, et les infor­ma­tions de proxi­mité, res­tau­rants, hôtels, com­merces, écoles, etc. Des ren­sei­gne­ments pré­cieux pour le futur acqué­reur. «Lorsque nous avons conçu notre offre, nous avons essayé de l’imaginer avec une valeur ajou­tée sup­plé­men­taire pour les internautes.

On s’est demandé ce qui man­quait aux sites fran­çais. Notre réponse a été la loca­li­sa­tion qui reprend des infor­ma­tions sur les quar­tiers plu­tôt que la géo­lo­ca­li­sa­tion qui est un posi­tion­ne­ment pure­ment géo­gra­phique. Nous avons créé notre offre en fonc­tion des futurs clients en pro­po­sant des infor­ma­tions sur le quar­tier», explique Isa­belle Moins, direc­trice géné­rale du site Annonces Jaunes.

Des freins réels chez les agents immobiliers ?

Si le prin­cipe de la géo­lo­ca­li­sa­tion est sédui­sant, la dif­fu­sion d’informations trop pré­cises concer­nant les biens inquiète les agences. «Même si les attentes des inter­nautes sont très fortes, elles s’opposent aux risques de détour­ne­ment des man­dats par des agents peu scru­pu­leux et au risque de voir les par­ti­cu­liers démar­cher direc­te­ment les pro­prié­taires», remarque Laurent Vimont.

Aucun ache­teur ne fait l’acquisition d’un bien sur la simple géo­lo­ca­li­sa­tion. Entre la demande d’origine et l’acte d’achat il y a sou­vent un déca­lage. Il ne faut pas seule­ment pro­po­ser le bien attendu mais com­prendre les attentes et gui­der l’acheteur vers des caté­go­ries qu’il n’a pas ima­giné. Un achat immo­bi­lier repose sur une équa­tion dont les para­mètres sont le bud­get, le rêve et la réa­lité. Le prin­cipe de la géo­lo­ca­li­sa­tion peut être très réduc­teur … Intel­lec­tuel­le­ment c’est sédui­sant, tech­ni­que­ment c’est spec­ta­cu­laire, mais je ne suis pas sûr que cela cor­res­ponde tou­jours à quelque chose d’efficace.
Laurent Vimont
Vice-Président du réseau Cen­tury 21 

Une posi­tion par­ta­gée par Julien Kou­rot­ch­kine, res­pon­sable de la com­mu­ni­ca­tion du réseau coopé­ra­tif L’Adresse, qui connaît bien les inter­ro­ga­tions de ses par­te­naires. «Nous avons un pro­jet de géo­lo­ca­li­sa­tion pour notre site inter­net mais nous nous heur­tons aux réti­cences de pro­fes­sion­nels qui ne veulent pas que l’on sache pré­ci­sem­ment où sont situés leurs biens.»

Sur le modèle amé­ri­cain, qui donne à l’internaute les coor­don­nées d’une large gamme de ser­vices connexes, nous vou­lons inté­grer ces tech­no­lo­gies de géo­lo­ca­li­sa­tion. Pour le man­dat simple notre but serait d’avoir une approche plus géné­rique sur la com­mune ou sur le quar­tier dans lequel se trouve le bien. Nous sou­hai­tons loca­li­ser sur le site web de L’Adresse le réseau d’agences sur une carte pour créer des zones de cha­lan­dise. La géo­lo­ca­li­sa­tion per­met par ailleurs, de don­ner une meilleure visi­bi­lité du sec­teur pour une agence. Cela peut être pos­sible en indi­quant par exemple la den­sité des biens, l’ensemble des ser­vices sur une même zone et en com­mu­ni­quant les coor­don­nées de nos éven­tuels par­te­naires.
Julien Kou­rot­ch­kine
Res­pon­sable de la Com­mu­ni­ca­tion du réseau coopé­ra­tif, L’ Adresse

Pour l’agence le man­dat, simple ou exclu­sif, est en effet le nerf de la guerre. «Sur­tout dans une situa­tion de mar­ché où les délais de com­mer­cia­li­sa­tion s’allongent et peuvent dépas­ser trois mois», constate Jean-Fabrice Mathieu. Une objec­tion una­nime sou­le­vée par les pro­fes­sion­nels inter­ro­gés : com­ment dif­fu­ser sur un por­tail ou sur le site du réseau une infor­ma­tion aussi stra­té­gique sans ris­quer de perdre son mandat ?

La géo­lo­ca­li­sa­tion à usage interne

Or, ne voir dans la géo­lo­ca­li­sa­tion que des dan­gers, c’est négli­ger cer­taines de ses appli­ca­tions. «Pour les agents immo­bi­liers, la géo­lo­ca­li­sa­tion peut ser­vir en interne dans le cadre du tra­vail en inter-cabinet. Les agences peuvent alors loca­li­ser plus faci­le­ment les biens dont les man­dats ont été entrés par les confrères», note Valen­tin Andreae chez Périclès.

Les réseaux qui regroupent un nombre élevé d’agences sont deman­deurs d’outils leur per­met­tant d’avoir une vision géo­gra­phique glo­bale de la répar­ti­tion de l’offre et de la demande. Dans le cadre d’un usage interne, la ques­tion de la confi­den­tia­lité ne se pose pas. Des attentes bien per­çues par les éditeurs de logi­ciels tels Péri­clès ou Naxos qui ont com­mencé à inté­grer ces technologies.

Ten­dances et adaptations

Dans ce contexte, les pro­fes­sion­nels s’organisent et cherchent des solu­tions satis­fai­santes pour sor­tir du lot et lut­ter contre le mar­ché des par­ti­cu­liers. Une réponse du por­tail SeLoger.com est de « pro­po­ser aux agences de ren­sei­gner soit le métro soit le quar­tier ou les centres d’intérêts. C’est un pas en avant si elles veulent sor­tir du lot et lut­ter contre le mar­ché des particuliers.»

Chez nous, la loca­li­sa­tion reste une option pour nos clients. Pour pré­ser­ver la confi­den­tia­lité du man­dat, nous ne pro­po­sons pas une géo­lo­ca­li­sa­tion pré­cise mais une loca­li­sa­tion par quar­tier qui dépend de la den­sité de la popu­la­tion.
Isa­belle Moins Direc­trice
Géné­ra­leAn­nonces Jaunes

Chez Annonces Jaunes, por­tail lancé il y a à peine un an, l’offre a été pen­sée « en res­tant à l’écoute des besoins des agences. Nous ne pro­po­sons pas une géo­lo­ca­li­sa­tion pré­cise mais une loca­li­sa­tion par quar­tier qui dépend de la den­sité de la popu­la­tion pour pré­ser­ver la confi­den­tia­lité du man­dat. » Une approche métier qui s’apparente à celle de Naxos dont les pro­duits per­mettent «de brouiller de manière manuelle ou aléa­toire la situa­tion du bien sur la base d’un seuil qui dépend de sa loca­li­sa­tion, pré­cise Thierry Rouxel, direc­teur du déve­lop­pe­ment de Naxos.

SeLo­ger a réa­lisé pour sa part et pour une cin­quan­taine de villes de France, un « map­ping » des quar­tiers qui se trouve sur l’interface pro­fes­sion­nelle de leur por­tail. Pour Laurent Vimont de Cen­tury 21, une des clés « serait la hausse des man­dats exclu­sifs via les fichiers de la FFIP ou de fichiers com­muns inter-agences.» Dif­fé­rentes approches qui devraient com­bler les attentes asso­ciées à cette jeune tech­no­lo­gie. Une fois ces freins levés, la car­tho­gra­phie devrait néan­moins se déve­lop­per sous l’impulsion notam­ment de pro­fes­sion­nel sou­cieux d’apporter une qua­lité de ser­vices accrue à leurs clients.

Pas­cal Kinsbourg

Voir aussi :

1. Nou­veau diri­geant chez SeLoger.com
2. Suc­cès de l’application iPhone SeLoger.com
3. L’immobilier se met à l’iPhone
4. Choi­sir un logi­ciel immo­bi­lier ASP
5. Les délais de vente se stabilisent