Le journal de l’agence

La ces­sion de murs com­mer­ciaux peut être réa­li­sée par tout agent immo­bi­lier titu­laire d’une carte por­tant la men­tion « tran­sac­tions ». Aucun corps de règle ne traite spé­ci­fi­que­ment de ce type de cession.

Cepen­dant, un nombre impor­tant de par­ti­cu­la­ri­tés doit être pris en compte par l’intermédiaire qui se livre à une telle tran­sac­tion. Avant la vente, l’agent immo­bi­lier doit, outre les pré­cau­tions habi­tuelles rela­tives aux règles d’urbanisme ou à la des­ti­na­tion du bien, effec­tuer de nom­breuses vérifications.

Les véri­fi­ca­tions préa­lables : l’état loca­tif du bien

Tout d’abord, il est néces­saire de s’assurer de l’état loca­tif du bien. Le local peut être loué à un arti­san ou à un com­mer­çant, en vertu d’un bail com­mer­cial, ou à une pro­fes­sion libé­rale, par un bail pro­fes­sion­nel. L’agent immo­bi­lier devra maî­tri­ser le sta­tut des baux com­mer­ciaux ou pro­fes­sion­nels afin de ren­sei­gner effi­ca­ce­ment le ven­deur comme l’acquéreur. Dans tous les cas, la loi n’offre pas de droit de pré­emp­tion au loca­taire titu­laire d’un tel bail.

Cepen­dant, un droit de pré­fé­rence peut avoir été conven­tion­nel­le­ment consenti par une clause spé­ci­fique du bail ou par un acte séparé. Une atten­tion toute par­ti­cu­lière sera prê­tée à une telle sti­pu­la­tion qui, si elle n’était pas res­pec­tée, pour­rait entraî­ner la nul­lité de la vente. En effet, le pre­neur peut exi­ger l’annulation du contrat passé avec l’acquéreur en mécon­nais­sance de ses droits, et sa sub­sti­tu­tion à ce der­nier, si, lorsqu’il a contracté, l’acquéreur avait connais­sance de l’existence du pacte de pré­fé­rence et de l’intention du loca­taire de s’en pré­va­loir. Dans le cas contraire, le béné­fi­ciaire du droit de pré­fé­rence n’obtiendra pas l’annulation de la vente mais peut pré­tendre à des dommages-intérêts.

* Cass. Civ. 3, 31 jan­vier 2007

Enfin, lorsque le bien est loué, il est utile d’organiser le trans­fert des obli­ga­tions résul­tant du bail, telles que, essen­tiel­le­ment, la res­ti­tu­tion du dépôt de garan­tie au pre­neur, ou d’envisager le paie­ment de l’éventuelle indem­nité d’éviction si un congé a été déli­vré au preneur.

L’ infor­ma­tion spé­ci­fique de l’acquéreur : les ins­tal­la­tions classées

Il existe une mul­ti­tude d’informations à trans­mettre à l’acheteur selon la situa­tion du bien vendu. Citons par exemple l’obligation d’informer l’acquéreur qu’une mine a été exploi­tée sur le tré­fonds, ou encore qu’une ins­tal­la­tion sou­mise à décla­ra­tion a été exploi­tée sur le ter­rain, ainsi que des dan­gers ou incon­vé­nients impor­tants qui en résultent. De plus, lorsque le ven­deur est l’exploitant de l’installation, il doit égale­ment indi­quer par écrit à l’acheteur si son acti­vité a entraîné la mani­pu­la­tion ou le sto­ckage de sub­stances chi­miques ou radio­ac­tives. L’acte de vente devra attes­ter de l’accomplissement de cette formalité.

Si le ven­deur ne rem­plit pas son obli­ga­tion, l’acquéreur pourra obte­nir la réso­lu­tion de la vente, ou une dimi­nu­tion du prix, voire la prise en charge par le ven­deur de la remise en état du site. Une grande par­tie de la doc­trine consi­dère que seuls les ter­rains sont concer­nés par cette régle­men­ta­tion, et qu’ainsi, la vente d’un immeuble bâti y échappe. Tou­te­fois, la pru­dence s’impose, notam­ment face à des ins­tal­la­tions clas­sées sou­mises à décla­ra­tion, et non à auto­ri­sa­tion, d’autant que leur défi­ni­tion est suf­fi­sam­ment vaste pour pou­voir englo­ber des com­merces tels qu’une bou­lan­ge­rie, ou encore des acti­vi­tés comme l’imprimerie.

* Article 75–2 du Code minier
Article L 514–20 du Code de l’environnement Cass. Civ. 3, 20 juin 2007

La régle­men­ta­tion des pro­messes de longue durée

Il n’existe pas de contrat spé­ci­fique à la ces­sion de murs com­mer­ciaux : une pro­messe uni­la­té­rale ou synal­lag­ma­tique de vente pourra ainsi être dres­sée selon les cir­cons­tances et la volonté des par­ties. Rap­pe­lons que la loi « Bou­tin » impose, à comp­ter du 1er juillet 2009, que la pro­messe de vente consen­tie par une per­sonne phy­sique et dont la vali­dité est supé­rieure à dix-huit mois soit consta­tée par un acte nota­rié et pré­voit une indem­nité d’immobilisation d’un mon­tant mini­mal de 5 % du prix de vente. Ces deux for­ma­li­tés sont pres­crites, à peine de nul­lité de la pro­messe. La règle nou­velle s’applique à une vente de murs commerciaux.

* Articles L 290–1 et sui­vants du Code de la construc­tion et de l’habitation

L’ inap­pli­ca­tion de cer­taines règles pro­tec­trices de l’acquéreur

Le contenu du contrat pré­pa­ra­toire doit tenir compte du fait que l’acquéreur de murs com­mer­ciaux ou pro­fes­sion­nels ne peut pas pré­tendre au délai de réflexion ins­ti­tué au seul béné­fice des acqué­reurs d’un immeuble à usage d’habitation, à l’exclusion des biens à usage mixte. De la même façon, la régle­men­ta­tion rela­tive au cré­dit immo­bi­lier ne trouve à s’appliquer qu’aux prêts consen­tis pour le finan­ce­ment d’un immeuble à usage d’habitation ou pro­fes­sion­nel et d’habitation. Si l’acquéreur sou­haite avoir recours à l’emprunt pour finan­cer son acqui­si­tion, il sera néces­saire d’introduire dans le com­pro­mis une condi­tion sus­pen­sive spécifique.

* Article L 271–1 du Code de la construc­tion et de l’habitation Cass. Civ. 3, 30 jan­vier 2008
Articles L 312–1 et sui­vants du Code de la consommation

L’intérêt de condi­tions sus­pen­sives adaptées

A la demande de l’acquéreur, la vente pourra être condi­tion­née à l’obtention des auto­ri­sa­tions éven­tuel­le­ment néces­saires pour l’exercice de son acti­vité. Il est ainsi utile de véri­fier la régle­men­ta­tion fixée pour l’activité envi­sa­gée. Parmi les exemples les plus connus, citons l’obtention ou le trans­fert d’une licence IV, ou encore l’autorisation de chan­ge­ment d’usage des locaux. En effet, dans les com­munes de plus de 200 000 habi­tants et celles des dépar­te­ments des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint– Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles aux­quelles la régle­men­ta­tion aura été ren­due appli­cable, l’affectation d’un local d’habitation à un usage com­mer­cial ou pro­fes­sion­nel néces­site une auto­ri­sa­tion, accor­dée, depuis le 1er avril 2009, par le maire. Or, l’autorisation de chan­ge­ment d’usage est accor­dée à titre per­son­nel et cesse de pro­duire effet lorsqu’il est mis fin, à titre défi­ni­tif, pour quelque rai­son que ce soit, à l’exercice pro­fes­sion­nel du bénéficiaire.

Dans ce cas, l’acquéreur des murs qui entend exer­cer une nou­velle acti­vité doit à nou­veau sol­li­ci­ter l’autorisation. Tou­te­fois, lorsque l’autorisation a été obte­nue suite à une com­pen­sa­tion, c’est-à-dire à l’affectation de locaux dif­fé­rents à l’usage d’habitation, le titre est atta­ché au local et non à la per­sonne. L’acquéreur n’aura donc pas à sol­li­ci­ter de nou­veau cette auto­ri­sa­tion. Les locaux offerts en com­pen­sa­tion sont men­tion­nés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immo­bi­lier (ou au livre fon­cier). Pour Paris, par exemple, un arrêté pré­fec­to­ral a fixé les moda­li­tés de compensation.

* Articles L 3332–1 et sui­vants du Code de la santé publique
Articles L 631–7 et sui­vants du Code de la construc­tion et de l’habitation

Enfin, la vente d’un ter­rain por­tant ou des­tiné à por­ter des com­merces d’une sur­face de vente com­prise entre 300 et 1 000 m2, doit être sou­mise à la condi­tion sus­pen­sive de non-exercice par la com­mune de son droit de pré­emp­tion com­mer­cial, lorsque le bien est situé dans le péri­mètre d’exercice de ce droit. La même sti­pu­la­tion devra figu­rer dans le com­pro­mis si la ces­sion porte à la fois sur les murs et sur le fonds de com­merce qui y est exploité.

* Article L 214–1 du Code de l’urbanisme

La ces­sion conco­mi­tante des murs et du fonds de commerce

Lorsque le pro­prié­taire des murs cède au même acqué­reur le fonds qui y est exploité, l’agent immo­bi­lier doit être régu­liè­re­ment man­daté pour mener à bien les deux aspects de l’opération. Cha­cune des opé­ra­tions obéit à des règles dis­tinctes. Pour la vente de fonds de com­merce, l’acte de ces­sion contient un cer­tain nombre de men­tions obli­ga­toires, et doit être enre­gis­tré, à peine de nul­lité. De plus, la vente doit être publiée à la dili­gence de l’acquéreur, afin de per­mettre aux créan­ciers du ven­deur de for­mer oppo­si­tion au paie­ment du prix de vente, lequel est géné­ra­le­ment consi­gné entre les mains d’un séquestre au moment de la signa­ture de l’acte de vente. L’agent immo­bi­lier devra donc maî­tri­ser égale­ment les règles de ces­sion d’un fonds de commerce.

* Article L 141–1 et sui­vants du Code de commerce

Voir aussi :

1. Les murs de bou­tiques, un filon à prospecter
2. Les droits du loca­taire lors de la vente de son logement
3. La régu­la­rité du man­dat, condi­tion du droit à com­mis­sion de l’agent immobilier
4. Maî­tri­ser les règles du jeu
5. La moder­ni­sa­tion du bail com­mer­cial par loi du 4 août 2008