Le journal de l’agence

L’article L 271–1 du Code de la construc­tion et de l’habitation ins­ti­tue un droit de rétrac­ta­tion au béné­fice de l’acquéreur d’un bien immo­bi­lier. La juris­pru­dence récente cla­ri­fie cer­taines inter­ro­ga­tions sus­ci­tées par ce texte.

L’exclusion des immeubles à usage mixte

L’achat d’un bien à usage d’habitation est sou­mis au droit de rétrac­ta­tion édicté à l’article L 271–1, les immeubles non des­ti­nés à l’habitation en sont écar­tés, même si une cour d’appel a appli­qué le texte, de façon dis­si­dente, à un ter­rain à bâtir.

La ques­tion se posait néan­moins pour les biens à usage mixte, des­ti­nés à l’habitation et à une autre acti­vité, telle que le commerce.

La Cour de cas­sa­tion les a exclus du dis­po­si­tif, par une inter­pré­ta­tion stricte et lit­té­rale de l’article, en s’appuyant sur l’objectif du légis­la­teur, qui sou­haite « pal­lier le risque d’achat impul­sif », dan­ger peu pré­sent en ce cas.

* Cass. Civ. 3, 30.01.2008, Aix, 7.09.2006

L’acquéreur per­sonne morale (SCI)

L’acquéreur pro­fes­sion­nel, par exemple un mar­chand de biens, ne béné­fi­cie pas du délai de rétractation.

Cepen­dant, la situa­tion des acqué­reurs per­sonnes morales, et notam­ment de la SCI demeure incertaine.

La juris­pru­dence et la doc­trine consi­dèrent majo­ri­tai­re­ment qu’une per­sonne morale n’est pas un consom­ma­teur, et que la pro­tec­tion dans le sec­teur du loge­ment béné­fi­cie aux seules per­sonnes physiques.

Tou­te­fois, l’article L 271–1 vise le «non pro­fes­sion­nel», ce qui n’exclut pas les per­sonnes morales.

C’est ainsi que la Cour d’appel d’Aix l’a appli­qué à une SCI, qui ne pou­vait pas «être clai­re­ment consi­dé­rée comme un acqué­reur professionnel».

En pra­tique, tant que la Cour de cas­sa­tion ne se sera pas pro­non­cée sur ce point, il est pru­dent de sou­mettre à l’article L 271–1 l’acquéreur non pro­fes­sion­nel per­sonne morale.

* Aix, 4.10.2007, Cass. Civ. 1, 15.03.2005, CJCE, 22.11.2001

La forme de la notification

Pour que le délai de rétrac­ta­tion puisse cou­rir, l’acte est noti­fié à l’acquéreur.

L’agent immo­bi­lier doit lui adres­ser le com­pro­mis (ou la pro­messe) dûment rem­pli, daté et signé par les par­ties, ainsi que ses annexes, elles-mêmes paraphées.

Il est indis­pen­sable de rap­pe­ler à l’acquéreur l’existence de la faculté de rétrac­ta­tion dans un cour­rier d’accompagnement.

Quant à sa forme, l’envoi est effec­tué par lettre recom­man­dée avec avis de récep­tion, afin de pou­voir rap­por­ter la preuve de la date de la notification.

La Cour de cas­sa­tion a sys­té­ma­ti­que­ment condamné la remise en mains propres faite par un agent immo­bi­lier, alors que cer­taines cours d’appel ont admis cette pratique.

Enfin, même si la loi du 13 juillet 2006 auto­rise la remise de l’acte à l’acquéreur par l’intermédiaire ayant reçu man­dat, l’agent immo­bi­lier doit attendre la paru­tion espé­rée du décret en fixant les moda­li­tés, pour pou­voir uti­li­ser cette pos­si­bi­lité sans encou­rir les foudres de la Haute juridiction.

* Cass. Civ. 3, 27.02.2008, 10.10.2007, Paris, 15.03. 2007, 2.12.2004

La com­pu­ta­tion du délai de rétractation

La Cour de cas­sa­tion a oppor­tu­né­ment pré­cisé que le délai de rétrac­ta­tion accordé à l’acquéreur est régi par l’article 642 du Code de pro­cé­dure civile.

Ainsi, ce délai com­mence à cou­rir le len­de­main de la pre­mière pré­sen­ta­tion de la lettre noti­fiant l’acte et s’achève au terme de sept jours.

Tou­te­fois, s’il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est pro­rogé jusqu’au pre­mier jour ouvrable suivant.

En consé­quence, il est néces­saire que l’acquéreur envoie son cour­rier par lettre recom­man­dée pen­dant ce délai.

En effet, la date de rétrac­ta­tion par voie pos­tale rete­nue par la juris­pru­dence est celle de l’expédition de la lettre recom­man­dée, et non pas la date de récep­tion de cette dernière.

* Cass. Civ. 3, 5.12.2007

Nou­velle noti­fi­ca­tion au cours du compromis

Une fois le délai de rétrac­ta­tion couru, si le com­pro­mis fait l’objet d’une modi­fi­ca­tion sub­stan­tielle, un nou­veau délai doit être offert à l’acquéreur.

La Cour de cas­sa­tion confirme cette ana­lyse doc­tri­nale, en pré­ci­sant que les juges du fond appré­cient sou­ve­rai­ne­ment l’existence d’une modi­fi­ca­tion substantielle.

Ainsi, la modi­fi­ca­tion des éléments essen­tiels de la vente, tels que la chose et le prix, ou encore une aggra­va­tion des obli­ga­tions de l’acquéreur ou une évolu­tion por­tant sur des éléments déter­mi­nant son consen­te­ment doivent don­ner lieu à une nou­velle noti­fi­ca­tion, préa­la­ble­ment accep­tée par les par­ties dans un ave­nant au compromis.

* Cass. Civ. 3, 26.09.2007

Rétrac­ta­tion et achat par un autre intermédiaire

Un acqué­reur peut-il ache­ter le même bien par un autre inter­mé­diaire après s’être rétracté d’un pré­cé­dent com­pro­mis, afin de béné­fi­cier de condi­tions plus avantageuses ?

Deux cours d’appel ont indi­qué que l’acquéreur n’a pas à jus­ti­fier des rai­sons de sa rétrac­ta­tion, ce droit n’étant res­treint par aucune dis­po­si­tion légale ou régle­men­taire, et ont consi­déré, en consé­quence, que, faute pour l’agent immo­bi­lier évincé de démon­trer l’existence d’une col­lu­sion frau­du­leuse entre l’agence immo­bi­lière inter­ve­nue en seconde inten­tion et les par­ties à la vente, ou encore une inten­tion de nuire au pre­mier agent immo­bi­lier, aucune res­pon­sa­bi­lité ne pou­vait être retenue.

Le ven­deur doit cepen­dant prendre garde, dans cette situa­tion, à ne pas vio­ler la clause du man­dat de vente qui lui inter­di­rait de trai­ter, par un autre inter­mé­diaire, avec un acqué­reur pré­senté par la pre­mière agence.

* Rennes, 6.04.2006, Pau, 20.02.2006

L’impossible rétrac­ta­tion de la rétractation

Lorsque l’acheteur s’est rétracté, il ne peut pas reve­nir sur sa volonté. En effet, la Cour de cas­sa­tion consi­dère que l’exercice de son droit de rétrac­ta­tion par l’acquéreur anéan­tit le compromis.

En consé­quence, il est néces­saire, si l’acheteur revient sur sa déci­sion et sou­haite tou­jours acqué­rir le bien, d’établir un nou­veau com­pro­mis et de pro­cé­der à une noti­fi­ca­tion conforme à l’article

L 271–1. * Cass. Civ. 3, 13.02.2008

Voir aussi :

1. Déte­nir le man­dat au bon moment
2. Soi­gner les étapes préa­lables à la vente
3. Les droits du loca­taire lors de la vente de son logement
4. La régu­la­rité du man­dat, condi­tion du droit à com­mis­sion de l’agent immobilier
5. La ces­sion de murs commerciaux