Le journal de l’agence

Les résul­tats de l’enquête publiée par la DGCCRF sur les pra­tiques des agents immo­bi­liers pointent un cer­tain nombre d’irrégularités. Petit rap­pel des obli­ga­tions à res­pec­ter impérativement.

Déci­dé­ment, mal­gré une cer­taine volonté de mora­li­sa­tion de la pro­fes­sion, les agents immo­bi­liers conti­nuent d’avoir mau­vaise presse auprès des Fran­çais. Pra­tiques dou­teuses, tarifs à la tête du client et sou­vent pro­hi­bi­tifs, suivi inexis­tant… sont autant de reproches évoqués par les par­ti­cu­liers qui font appel à leurs ser­vices. Et ce n’est pas l’enquête de la DGCCRF (Direc­tion géné­rale de la concur­rence, de la consom­ma­tion et de la répres­sion des fraudes) qui vien­dra démen­tir cette opi­nion. Le docu­ment en ques­tion révèle en effet un nombre signi­fi­ca­tif de pra­tiques illi­cites chez les agents immobiliers.

Sur 1 070 agences contrô­lées, 830 sont en infrac­tion, soit 77, 5 % des offi­cines étudiées, la plu­part pour défaut d’information. Parmi ces infrac­tions, citons l’absence d’affichage des tarifs d’honoraires dans les offi­cines ou une infor­ma­tion incom­plète sur ces tarifs, indi­qués hors taxe par exemple, l’absence de remise d’une note d’honoraires. « Au total, nous avons relevé 531 infrac­tions de ce type, explique t-on à la DGCCRF, le for­ma­lisme imposé par la loi Hoguet n’est pas sou­vent res­pecté ». Plus graves sont les autres infrac­tions rele­vées. Ainsi, 241 agences ont été épin­glées pour publi­cité men­son­gère ou trom­pe­rie sur la pres­ta­tion. Il peut s’agir d’annonces de super­fi­cies supé­rieures à la réa­lité, de com­mu­ni­ca­tion sur des biens déjà ven­dus, de la mise en avant de man­dats exclu­sifs pour des biens pro­po­sés par d’autres agences, d’absence de mandat…

Mais, ce qui est plus grave encore, c’est le non res­pect des condi­tions d’exercice de la pro­fes­sion: absence de carte pro­fes­sion­nelle ou carte péri­mée, absence de man­dat, publi­cité men­son­gère… Au total, 42 rap­ports au par­quet ont été dres­sés, notam­ment pour la non tenue des registres des man­dats et 25 pour non pré­sen­ta­tion d’une carte pro­fes­sion­nelle en cours de validité.

Le loge­ment est un sujet sen­sible. Il ne s’agit pas de stig­ma­ti­ser les agents immo­bi­liers, mais de résoudre des pro­blèmes en pre­nant des mesures. La loi va élar­gir les pou­voirs de la DGCCRF. Nous allons aug­men­ter les contrôles pour amé­lio­rer la trans­pa­rence et veiller notam­ment à l’application de la loi Hoguet.
Luc Cha­tel
Secré­taire d’Etat à la consom­ma­tion et au tourisme.

Conscient du pro­blème, le secré­taire d’Etat à la Consom­ma­tion, Luc Cha­tel, a d’ailleurs annoncé des mesures qui ren­forcent les pou­voirs d’enquête de la DGCCRF. Un pro­jet de loi adopté en pre­mière lec­ture par les deux assem­blées et déposé en 2ème lec­ture au Sénat le 22 novembre 2007 pré­voit d’habiliter les agents de la direc­tion géné­rale de la concur­rence de la consom­ma­tion et de la répres­sion de fraudes à contrô­ler le res­pect des dis­po­si­tions de la loi n° 70–9 du 2 jan­vier 1970 (dîte Loi Hoguet qui encadre l’activité des pro­fes­sion­nels de ce sec­teur), sanc­tion­nées péna­le­ment. Pour vous aider à vous y retrou­ver, notre dos­sier fait le point sur les règles du jeu. His­toire de rap­pel­ler les condi­tions d’exercices pré­vues par la Loi Hoguet et les obli­ga­tions liées à l’information du consommateur.

Dis­po­ser d’une carte professionnelle

Certes, «tout ne va pas bien dans la pro­fes­sion, recon­naît René Pal­lin­court, le pré­sident de la Fnaim, mais il faut tout de même sou­li­gner que 60 % des infrac­tions ne jus­ti­fient pas de sanc­tions». En revanche, il ne déco­lère pas sur l’exercice illé­gal de la pro­fes­sion : « Nous avons fait beau­coup d’efforts depuis quelques années pour rendre la pro­fes­sion plus ver­tueuse, j’ai moi-même déposé des cen­taines de plaintes au par­quet, écrit à Thierry Bre­ton en 2005 pour atti­rer son atten­tion sur les dys­fonc­tion­ne­ments, et main­te­nant on nous traite de voyous alors que c’est l’administration qui ne fait pas son travail ».

Du côté des réseaux, le dis­cours est du même aca­bit. «On est heu­reux de savoir que les pou­voirs publics font enfin leur tra­vail, lance iro­ni­que­ment Jean Lavau­pot, le direc­teur géné­ral d’Era Immo­bi­lier 14 Le Jour­nal de l’Agence • Décembre 2007 France, il est facile de se trou­ver en infrac­tion avec une légis­la­tion aussi com­plexe que celle de la loi Hoguet». Et pour­tant, cette loi qui date de 1970, a subi un impor­tant toi­let­tage à la suite de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Notam­ment en matière de déten­tion de la carte pro­fes­sion­nelle dont le for­ma­lisme a été allégé. Si le décret d’application de la loi Hoguet impli­quait l’obtention d’une carte par type d’activité (tran­sac­tion, ges­tion…), elle ne néces­site plus, depuis le 1er jan­vier 2006, qu’une seule carte men­tion­nant la ou les acti­vi­tés du professionnel.

En outre, elle est désor­mais octroyée par la pré­fec­ture pour dix ans (au lieu d’un an aupa­ra­vant). Une dis­po­si­tion que cer­tains regrettent. «Les pro­fes­sion­nels se voient désor­mais déli­vrer un per­mis d’exercer de dix ans, sachant que les pré­fec­tures n’ont pas les moyens de contrô­ler qu’ils res­pectent les dis­po­si­tions de la loi Hoguet », indique l’Association des res­pon­sables de copro­priété. Avis assez simi­laire à l’Agence natio­nale d’information sur le loge­ment (Anil). «Nous avons par­ti­cipé aux dis­cus­sions sur la réforme de la loi Hoguet et nous étions favo­rables à une carte pro­fes­sion­nelle d’une durée de vali­dité de cinq ans, mais cette pro­po­si­tion a été reje­tée par les pro­fes­sion­nels qui ont pré­féré une autre solu­tion, moins efficace ».

Selon la régle­men­ta­tion, pour obte­nir sa carte pro­fes­sion­nelle, l’agent immo­bi­lier doit jus­ti­fier d’une solide for­ma­tion (Bac + 3, filière droit, écono­mie ou com­merce, BTS immo­bi­lier…) ou d’une bonne expé­rience pro­fes­sion­nelle dans une acti­vité régie par la loi Hoguet.

Un agent immo­bi­lier en règle avec la loi doit dis­po­ser d’une carte pro­fes­sion­nelle. Le numéro de celle-ci doit figu­rer sur tous les docu­ments qu’il est censé four­nir (cor­res­pon­dance, contrat…). « Il faut être capable de pré­sen­ter la carte cor­res­pon­dante au numéro affi­ché à toute réqui­si­tion », pré­cise par ailleurs Guy Lopez, direc­teur de la DGCCRF des Hauts-de-Seine. Jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7500 euros d’amendes, si vous diri­gez une agence sans décla­ra­tion en pré­fec­ture, ou si vous de pos­sé­dez pas de carte pro­fes­sion­nelle. Le double en cas de récidive.

Loi Hoguet du 2 jan­vier 1970

Avoir une garan­tie professionnelle

La pos­si­bi­lité d’ouvrir une agence est subor­don­née à l’obtention d’une garan­tie. Un pro­fes­sion­nel digne de ce nom doit en outre jus­ti­fier d’une garan­tie pro­fes­sion­nelle pour les fonds qu’il est amené à déte­nir. Sans carte pro­fes­sion­nelle, la garan­tie n’est pas pos­sible. Et rien ne garan­tit donc à la clien­tèle qui verse une somme d’argent, qu’elle pourra récu­pé­rer ses fonds si l’agent cesse son acti­vité entre temps. Evi­dem­ment, tous les agents immo­bi­liers n’ont pas pour pré­oc­cu­pa­tion d’enfreindre la loi, loin s’en faut.

Pour rece­voir des fonds de sa clien­tèle, l’agent immo­bi­lier doit obli­ga­toi­re­ment être garanti pour un mon­tant d’au moins 110 000 euros (30 000 euros si l’installation remonte à moins de deux ans). Le nom et l’adresse de l’organisme qui a accordé sa garan­tie finan­cière doivent être affi­ché dans l’agence, et figu­rer sur l’ensemble des docu­ments. Ce que vous ris­quez : Jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7500 euros d’amendes, si vous ne déte­nez pas de garan­tie pro­fes­sion­nelle. Ces sanc­tions pénales peuvent être assor­ties de sanc­tions admi­nis­tra­tives notam­ment le retrait de la carte pro­fes­sion­nelle qui équi­vaut de fait à une inter­dic­tion d’exercer.

Loi Hoguet du 2 jan­vier 1970 et décret n°72–678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.

Tenir le registre des mandats

Le pro­fes­sion­nel de l’immobilier ne peut inter­ve­nir que s’il détient un man­dat de la per­sonne au nom de qui il inter­vient (ven­deurs, bailleurs…). Le man­dat est obli­ga­toire et doit être signé par le man­dant. Le man­dat indique la mis­sion de l’agent immo­bi­lier. Ce der­nier est tenu de res­pec­ter ce man­dat. Chaque man­dat doit faire l’objet d’une numé­ro­ta­tion et être ins­crit au registre.

Dès qu’un négo­cia­teur ou un col­la­bo­ra­teur rentre un bien, et avant d’engager toute action com­mer­ciale (affi­chage, publi­cité) il faut signer un man­dat de vente et le men­tion­ner le plus rapi­de­ment pos­sible au registre des man­dats. Les biens en vitrine doivent être dis­po­nibles à la vente.

Dès qu’ils sont ven­dus, ils doivent faire l’objet d’une écri­ture dans le registre des mandats.

Avec le déve­lop­pe­ment d’internet, cer­tains pro­fes­sion­nels peu scru­pu­leux vont «piger» des affaires à leur confrère, et les affichent moins cher pour atti­rer le cha­land. «On reçoit beau­coup de plaintes d’agents qui détiennent des man­dats exclu­sifs sur des biens qu’ils retrouvent pour­tant dans d’autres agences.

Nombre d’entre eux se déplacent même à la DGCCRF pour dépo­ser plaintes contre de tels agis­se­ments», observe Guy Lopez, direc­teur de la DGCCRF des Hauts de Seine. Dans ce cas la loi est caté­go­rique, seul celui qui détient le man­dat peut vendre le bien, et encais­ser le pro­duit de la vente.

Chaque bien affi­ché à la vente, doit cor­res­pondre à un man­dat et être dis­po­nible à la vente. Sinon, la men­tion ven­due doit figu­rer sur l’annonce. Dans tous les cas, le registre des man­dats doit être tenu à jour. 2 années d’emprisonnement et 30000 euros d’amende. Ces sanc­tions pénales peuvent être assor­ties de sanc­tions admi­nis­tra­tives, notam­ment le retrait de la carte pro­fes­sion­nelle qui équi­vaut de fait à une inter­dic­tion d’exercer.

Loi Hoguet et décret n°72–678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.

Affi­cher cor­rec­te­ment les prix

Autre obli­ga­tion qui résulte d’un arrêté du 29 juin 1990 rela­tif à la publi­cité des prix pra­ti­qués par des pro­fes­sion­nels inter­ve­nant dans les tran­sac­tions immo­bi­lières pris en appli­ca­tion de l’article L113-3 du code de la consom­ma­tion : l’affichage des prix.

Les hono­raires expri­més TTC doivent être affi­chés et par­fai­te­ment visibles à l’intérieur comme à l’extérieur (si vitrine il y a). D’autant que, depuis 1987, les tarifs des agents immo­bi­liers sont libres. Le plus sou­vent cal­cu­lés de façon dégres­sive et sous forme de pour­cen­tage. Plus le mon­tant de la vente est impor­tant, moins les hono­raires sont, pro­por­tion­nel­le­ment, élevés.

Mais la loi est caté­go­rique: pour per­ce­voir une com­mis­sion, l’agent immo­bi­lier doit avoir par­ti­cipé à la vente. Ce qu’atteste, par exemple, la conclu­sion d’une pro­messe ou d’un com­pro­mis de vente. Plus encore, l’article 6 de la Loi Hoguet dis­pose «qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, repré­sen­ta­tif de com­mis­sions, de frais de recherche, de démarche, de publi­cité ou d’entremise quel­conque, n’est dû aux per­sonnes indi­quées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opé­ra­tions visées audit article ait été effec­ti­ve­ment conclue et consta­tée dans un seul acte écrit conte­nant l’engagement des parties.»

L’agent immo­bi­lier est obligé d’afficher les carac­té­ris­tiques des biens qu’il met en vente, confor­mé­ment à l’article L111-1 du code de la consom­ma­tion et doit se confor­mer aux moda­li­tés d’affichage des hono­raires. Cette régle­men­ta­tion s’applique égale­ment aux petites annonces publiées dans des maga­zines spé­cia­li­sés ou sur inter­net. Dans les deux cas, c’est la res­pon­sa­bi­lité de l’annonceur (et non du direc­teur de publi­ca­tion ou du site qui est engagé). «La DGCCRF exerce la même vigi­lence sur les ser­vices en ligne» sou­ligne Vir­gi­nie Beau­meu­nier, sous-directrice à la DGCCRF.

Les socié­tés de ser­vices infor­ma­tiques prennent le pro­blème très au sérieux. Pour mettre ses clients uti­li­sa­teurs de Périclès.net à l’abri d’éventuels contrôles por­tant sur les men­tions légales, Péri­clès a mis à jour conjoin­te­ment son appli­ca­tion et tous les pro­to­coles de trans­ferts vers Inter­net. «Nous ser­vons chaque nuit plus d’un mil­lion d’annonces sur les prin­ci­paux por­tails Inter­net. Il nous appar­te­nait donc de col­lec­ter direc­te­ment auprès de nos clients les infor­ma­tions utiles (type men­tions légales, RCS, N° carte tran­sac­tion …) pour les trans­mettre à nos par­te­naires Inter­net. Nous avons égale­ment pris des mesures pour empê­cher la publi­ca­tion d’annonces non com­plètes sus­cep­tibles d’être qua­li­fiée de trom­peuse pour le consom­ma­teur», pré­cise son direc­teur géné­ral, Yves Macé.

Doivent donc être affi­chés à la loca­tion comme à la vente, le mon­tant maxi­mum des hono­raires TTC per­çus par l’agent immo­bi­lier. Pour la loca­tion, l’agent doit affi­cher le mon­tant en euros de la com­mis­sion. Atten­tion, celle-ci doit être par­ta­gée entre le bailleur et le loca­taire. La faire payer uni­que­ment au loca­taire est une infrac­tion. Des contra­ven­tions de 5ème classe, soit 1500 euros par annonce défaillantes. Si votre vitrine com­porte par exemple 15 affi­chettes, l’addition peut s’élever à 22 500 euros. Code de la consommation.

Article L113– 3 en matière d’affichage des prix et l’arrêté du 29 juin1990 pris pour son appli­ca­tion. Article 4 de la loi 89–462 du 6 juillet1989 sur l’amélioration des rap­ports locatifs.

Ne pas tri­cher sur les surfaces

Les contrô­leurs de la répres­sion des fraudes chassent les annonces fan­tai­sistes en terme de super­fi­cie. « Il n’y a aucune tolé­rance en la matière, pré­vient Guy Lopez. C’est la loi Car­rez qui s’applique ».

Il faut être pré­cis dans la rédac­tion d’une annonce immo­bi­lière. Chaque publi­cité men­son­gère ou trom­peuse est pas­sible de deux années d’emprisonnement et de 37500 euros d’amende, mon­tant qui peut être porté à 50% des dépenses de la publi­cité consti­tuant le délit. En payant cash, vous pou­vez béné­fi­cier d’une réduc­tion pla­fon­née à 8500 euros. Ces sanc­tions pénales peuvent être assor­ties de sanc­tions admi­nis­tra­tives, notam­ment le retrait de la carte pro­fes­sion­nelle qui équi­vaut de fait à une inter­dic­tion d’exercer.

Code de la consom­ma­tion sur la publi­cité men­son­gère, article L121-1 et suivants.

Evi­ter les liai­sons dan­ge­reuses avec les diagnostiqueurs

Les diag­nos­tics tech­niques immo­bi­liers ren­dus obli­ga­toires en 2005 (ordon­nance n° 2005–655 du 8 juin 2005) par les pou­voirs publiques pour les tran­sac­tions immo­bi­lières four­nissent au consom­ma­teur des infor­ma­tions impor­tantes sur l’état sani­taire et la sécu­rité du bien. Afin de garan­tir la pro­tec­tion des inté­rêts des consom­ma­teurs, des règles très strictes ont été édic­tées à la fois pour ce qui concerne la cer­ti­fi­ca­tion des com­pé­tences des pro­fes­sion­nels et garan­tir leur indépendance.

La néces­sité de telles règles a notam­ment été mise en évidence par une enquête réa­li­sée par la DGCCRF en 2006 qui fai­sait appa­raître un taux infrac­tion­nel supé­rieur à 50%.Sur ce der­nier point, l’article L271-6 du code de la construc­tion et de l’habitation dis­pose que le diag­nos­ti­queur «ne doit avoir aucun lien de nature à por­ter atteinte à son impar­tia­lité et à son indé­pen­dance ni avec le pro­prié­taire ou son man­da­taire qui fait appel à «lui», ni avec une entre­prise pou­vant réa­li­ser des tra­vaux sur les ouvrages, ins­tal­la­tions ou équi­pe­ments pour les­quels il lui est demandé d’établir l’un des docu­ments men­tion­nés au 1er ali­néa». Ceci vaut en par­ti­cu­lier pour les liens qui peuvent exis­ter entre les diag­nos­ti­queurs et les agents immobiliers.

Un avis rendu par le conseil natio­nal de la consom­ma­tion de 27 mars 2007 vient pré­ci­ser les contours de ces obli­ga­tions et émet cer­taines recom­man­da­tions pour assu­rer leur effec­ti­vité. Cet avis recom­mande la mise en oeuvre de cer­taines mesures dont l’élaboration de cartes pro­fes­sion­nelles pour les diag­nos­ti­queurs, et la recon­nais­sance de l’indépendance pro­fes­sion­nelle visée à l’article R271-1 du code de la construc­tion et de l’habitation dans le cadre d’un contrat écrit à mettre en oeuvre par la pro­fes­sion. S’il n’est pas inter­dit à un agent immo­bi­lier de pro­po­ser ou de recom­man­der le recours à une ou plu­sieurs entre­prises de diag­nos­tic, la sélec­tion de ce der­nier ne peut pas repo­ser sur des pra­tiques res­tric­tives ou abu­sives (com­mi­sion­ne­ment abu­sif sans contre parti réel notam­ment) de nature à enta­cher l’indépendance du diagnostiqueur.

En tout état de cause le consom­ma­teur doit res­ter libre de choi­sir un diag­nos­ti­queur dif­fé­rent de celui qui lui est pro­posé. Pour ce faire, il peut notam­ment se baser sur une liste actua­li­sée et acces­sible au grand public des diag­nos­ti­queurs certifiés.

Le consom­ma­teur doit res­ter libre du choix du diag­nos­ti­queur et les agents immo­bi­liers ne peuvent exer­cer de pres­sion sur les diag­nos­ti­queurs en échange de leur réfé­ren­ce­ment. La subor­di­na­tion de vente est punie d’une contra­ven­tion de 5ème classe. En cas de pra­tique com­mer­ciale res­tric­tive, votre res­pon­sa­bi­lité civile peut être recher­chée avec obli­ga­tion de répa­rer le pré­ju­dice. En cas de trom­pe­rie, le contrat de vente peut être annulé et vous devrez indem­ni­ser l’acheteur, tout ceci sans pré­ju­dice des infrac­tions pénales induites dont vous pour­riez être rendu res­pon­sable en cas de négli­geance (empri­son­ne­ment, ect…). Ces sanc­tions pénales peuvent être assor­ties de sanc­tions admi­nis­tra­tives notam­ment le retrait de la carte pro­fes­sion­nelles qui équi­vaut de fait à une intre­dic­tion d’exercer.

Article L271-6 du code de la constru­tion et de l’habitation, livre IV du code de com­merce, notam­ment son article
L442-6, article L122-1 du code de la consom­ma­tion rela­tif à la sub­bor­di­na­tion de vente.

Voir aussi :

1. La régu­la­rité du man­dat, condi­tion du droit à com­mis­sion de l’agent immobilier
2. Déte­nir le man­dat au bon moment
3. Ce que les réseaux pensent du rap­port de la DGCCRF
4. 10 règles d’or pour ne pas être accusé de pra­tiques abusives
5. Vers une meilleure infor­ma­tion des consommateurs