Le journal de l’agence

Les textes et la pra­tique pro­fes­sion­nelle de l’immobilier font men­tion d’un cer­tain nombre de sur­faces, sans que la défi­ni­tion de cha­cune soit tou­jours clai­re­ment maî­tri­sée par les pra­ti­ciens. Ce qu’il faut entendre exac­te­ment pour les prin­ci­pales sur­faces en question.

Sur­face hors oeuvre nette (SHON)

La sur­face hors oeuvre nette (Shon) est une notion du droit de l’urbanisme. Elle est notam­ment uti­li­sée pour cal­cu­ler l’assiette des taxes d’urbanisme. Elle est défi­nie par l’article R. 112–2 du Code de l’urbanisme, à par­tir de la sur­face hors oeuvre brute (SHOB), dans les termes sui­vants : « La sur­face de plan­cher hors oeuvre brute d’une construc­tion est égale à la somme des sur­faces de plan­cher de chaque niveau de construc­tion. La sur­face de plan­cher hors oeuvre nette d’une construc­tion est égale à la sur­face hors oeuvre brute de cette construc­tion après déduction :

1. Des sur­faces de plan­cher hors oeuvre des combles et des sous-sols non amé­na­geables pour l’habitation ou pour des acti­vi­tés à carac­tère pro­fes­sion­nel, arti­sa­nal, indus­triel ou commercial ;
2. Des sur­faces de plan­cher hors oeuvre des toitures-terrasses, des bal­cons, des log­gias, ainsi que des sur­faces non closes situées au rezde– chaussée ;
3. Des sur­faces de plan­cher hors oeuvre des bâti­ments ou des par­ties de bâti­ment amé­na­gées en vue du sta­tion­ne­ment des véhicules ;
4. (déduc­tion spé­ci­fique pour les exploi­ta­tions agricoles)
5. D’une sur­face égale à 5% des sur­faces hors oeuvre affec­tées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a, b, et c ci-dessus ;
6. D’une sur­face for­fai­taire de cinq mètres car­rés par loge­ment res­pec­tant les règles rela­tives à l’accessibilité inté­rieure des loge­ments aux per­sonnes han­di­ca­pées pré­vues selon les cas aux articles R. 111–18– 2, R. 111–18-6, ou aux articles R. 111–18-8 et R. 111–18-9 du Code de la construc­tion et de l’habitation.

Sont égale­ment déduites de la sur­face hors oeuvre, dans le cas de la réfec­tion d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres car­rés par loge­ment, les sur­faces de plan­chers affec­tées à la réa­li­sa­tion de tra­vaux ten­dant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résul­tant de la fer­me­ture de bal­cons, log­gias et sur­faces non closes situées en rez-de-chaussée.»

Sur­face habitable

La sur­face habi­table est issue du droit de la construc­tion. Il y est fait réfé­rence pour défi­nir la sur­face mini­male des locaux d’habitation. Elle est défi­nie comme suit par l’article R. 111–2 du Code de la construc­tion et de l’habitation : « La sur­face habi­table d’un loge­ment est la sur­face de plan­cher construite, après déduc­tion des sur­faces occu­pées par les murs, cloi­sons, marches et cages d’escalier, gaines, embra­sures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la super­fi­cie des combles non amé­na­gés, caves, sous-sols, remises, garages, ter­rasses, log­gias, bal­cons, séchoirs exté­rieurs au loge­ment, véran­das, volumes vitrés pré­vus à l’article R. 111–10, locaux com­muns et autres dépen­dances des loge­ments, ni des par­ties de locaux d’une hau­teur infé­rieure à 1,80 mètre. »

Sur­face utile

La sur­face utile est une sur­face défi­nie à par­tir de la sur­face habi­table avec des moda­li­tés qui peuvent varier d’une régle­men­ta­tion à l’autre et selon le type de construc­tion. Il n’y a donc pas une mais plu­sieurs sur­faces utiles (article R. 251–1 du Code de la construc­tion et de l’habitation, article R. 353–16 du même code…).

Sur­face fiscale

La sur­face dite fis­cale est issue de la régle­men­ta­tion fis­cale pré­voyant un régime de faveur pour cer­tains inves­tis­se­ments loca­tifs. Elle est défi­nie par l’article 2 duo­de­cies de l’annexe III du Code géné­ral des impôts. Il s’agit de la sur­face habi­table aug­men­tée de la moi­tié des annexes énumé­rées par le décret du 9 mai 1995, dans la limite de huit mètres car­rés par loge­ment. Sur­face cor­ri­gée La sur­face cor­ri­gée est celle uti­li­sée pour cal­cu­ler les loyers des baux assu­jet­tis à la loi de 1948 et de cer­tains loge­ments de type social. Elle est régle­men­tée par le décret n° 48–1766 du 22 novembre 1948.

Sur­face pondérée

La sur­face pon­dé­rée est la sur­face uti­li­sée pour cal­cu­ler les loyers com­mer­ciaux, et par­ti­cu­liè­re­ment la valeur loca­tive en cas de renou­vel­le­ment. Il n’y a pas de régle­men­ta­tion de la pon­dé­ra­tion, d’où l’existence de variantes. Mais un consen­sus s’établit pro­gres­si­ve­ment autour d’une métho­do­lo­gie domi­nante. Sur­face Car­rez La sur­face dite Car­rez est celle qui doit être men­tion­née en cas de vente d’un lot de copro­priété. Elle est défi­nie comme suit par l’article 4–1 du décret n° 67– 223 du 17 mars 1967 : « … la super­fi­cie des plan­chers des locaux clos et cou­verts après déduc­tion des sur­faces occu­pées par les murs, cloi­sons, marches et cages d’escalier, gaines, embra­sures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des plan­chers des par­ties de locaux d’une hau­teur infé­rieure à 1,80 mètre. » Sur­face gross lea­sing area (GLA) La sur­face Gross Lea­sing Area (GLA) est une notion impor­tée des Etats – Unis et sou­vent uti­li­sée pour fixer les loyers en centre com­mer­cial. Il ne s’agit pas d’une sur­face issue d’une régle­men­ta­tion et elle n’est donc pas défi­nie par un texte, mais induite par la pra­tique professionnelle.

Phi­lippe Vittu