Le journal de l’agence

La Loi de moder­ni­sa­tion de l’économie du 4 aout 2008 apporte d’importantes retouches au régime du bail commercial.

Petit tour d’horizon des prin­ci­pales mesures édic­tées par la loi.

Depuis quelques années, de nom­breuses voix se sont élevées pour deman­der une évolu­tion du sta­tut des baux com­mer­ciaux, par­fois por­teur d’incertitude et, ce fai­sant, d’insécurité juridique.

En 2004, un rap­port par­le­men­taire, le Rap­port Pel­le­tier, avait élaboré 40 pro­po­si­tions en ce sens.

En l’absence de réforme d’ensemble, et à l’initiative de plu­sieurs par­le­men­taires, la Loi de moder­ni­sa­tion de l’économie apporte des retouches impor­tantes au régime du bail com­mer­cial, cer­taines ins­pi­rées direc­te­ment dudit rapport.

Outre l’assouplissement de la condi­tion d’immatriculation, la sub­sti­tu­tion de la pres­crip­tion à la for­clu­sion et le délai de res­ti­tu­tion des lieux en cas d’éviction du loca­taire, que nous n’aborderons pas ici, voici une sélec­tion des mesures essen­tielles édic­tées par cette loi.

* Loi n° 2008–776 du 4 août 2008 de moder­ni­sa­tion de l’économie

Le congé : la fin des usages locaux

Jusqu’alors, le congé devait être donné sui­vant les usages locaux et au moins six mois à l’avance, ce qui entraî­nait de grandes dis­pa­ri­tés selon les régions.

La loi du 4 août 2008 sup­prime la réfé­rence aux usages locaux : depuis le 6 août 2008, date d’entrée en vigueur de la loi, le congé doit être donné pour le der­nier jour du tri­mestre civil et au moins six mois à l’avance.

Cette nou­velle dis­po­si­tion devrait sim­pli­fier la com­pu­ta­tion des délais et sécu­ri­ser les par­ties au bail commercial.

Cepen­dant, si la règle est lim­pide pour ce qui est du congé donné au cours d’une période de tacite recon­duc­tion, quand le bail s’est pour­suivi après le terme contrac­tuel, des inter­ro­ga­tions demeurent notam­ment quant au congé déli­vré pour l’expiration d’une période trien­nale, lorsque celle-ci ne cor­res­pond pas au der­nier jour d’un tri­mestre civil (31 mars, 30 juin, 30 sep­tembre ou 31 décembre) et, dans l’attente d’une poten­tielle cla­ri­fi­ca­tion légis­la­tive appe­lée par cer­tains com­men­ta­teurs, il peut être utile d’insérer au bail une clause inter­pré­ta­tive pré­ci­sant la date pour laquelle le congé doit être déli­vré, sous réserve de l’appréciation que feront les juri­dic­tions de cette disposition.

* Articles L 145–9 et L 145–4 du Code de commerce

La léga­li­sa­tion de l’indice des loyers commerciaux

Jusqu’alors, l’indice du coût de la construc­tion (ICC) était uti­lisé pour l’indexation et la révi­sion du loyer commercial.

En décembre 2007, afin de limi­ter les hausses de loyer, un accord inter­pro­fes­sion­nel a défini un nou­vel indice de révi­sion : l’indice des loyers com­mer­ciaux (ILC), com­posé pour par­tie des indices du coût de la construc­tion, des prix à la consom­ma­tion et du chiffre d’affaires du com­merce de détail.

Cet indice sou­le­vait un cer­tain nombre de ques­tions. D’une part, sa licéité était dis­cu­tée, la loi inter­di­sant l’indexation fon­dée sur le niveau géné­ral des prix.

D’autre part, se posait la ques­tion de savoir pour quels baux il pou­vait être utilisé.

La loi de moder­ni­sa­tion de l’économie a léga­lisé l’ILC, pré­voyant qu’il serait désor­mais publié tri­mes­triel­le­ment par l’INSEE.

Un décret pré­cise qu’il peut être adopté en lieu et place de l’ICC pour les acti­vi­tés com­mer­ciales, y com­pris celles exer­cées par les artisans.

Sont tou­te­fois exclues les acti­vi­tés com­mer­ciales exer­cées dans des locaux à usage exclu­sif de bureaux, y com­pris les plates-formes logis­tiques, ainsi que les acti­vi­tés indus­trielles (notam­ment les manu­fac­tures et le trans­port par terre ou par eau).

En consé­quence, lorsque le recours à l’ILC est per­mis par la loi, bailleur et loca­taire peuvent adop­ter l’ICC ou l’ILC lors de la conclu­sion du bail.

L’indice choisi sera uti­lisé aussi bien pour l’indexation du loyer que pour sa révi­sion trien­nale ou lors du renou­vel­le­ment du bail. Pour les baux en cours, il est pos­sible de sub­sti­tuer l’ILC à l’ICC par ave­nant au bail, si les par­ties le souhaitent.

* Articles L 112–2 et L 112–3 du Code moné­taire et finan­cier Décret n° 2008–1139 du 4 novembre 2008, rela­tif à l’indice des loyers com­mer­ciaux
@ L’ILC : http://www.insee.fr/fr/indicateurs/ indic_conj/donnees/ilc.pdf

L’assouplissement du régime des baux dérogatoires

Le bail de courte durée, déro­geant au sta­tut des baux com­mer­ciaux, peut être conclu pour une durée maxi­male de deux ans, lors de l’entrée du loca­taire dans les lieux loués.

Jusqu’à pré­sent, il ne pou­vait pas être renou­velé : le bail renou­velé était, selon la loi, un bail com­mer­cial. La pra­tique a mis en place dif­fé­rentes tech­niques pour contour­ner cette règle.

Doré­na­vant, il est pos­sible de renou­ve­ler le bail déro­ga­toire, à la condi­tion que la durée totale des baux déro­ga­toires suc­ces­sifs ne soit pas supé­rieure à deux ans.

Cepen­dant, la loi pré­cise qu’à l’expiration des deux années, si le pre­neur reste et est laissé en pos­ses­sion, ou si un nou­veau bail est conclu pour les mêmes locaux, le bail est sou­mis au sta­tut des baux commerciaux.

La pru­dence s’impose égale­ment à l’issue d’un bail déro­ga­toire d’une durée infé­rieure à deux ans : le pre­neur laissé en pos­ses­sion des lieux sans oppo­si­tion du bailleur pour­rait reven­di­quer le sta­tut des baux com­mer­ciaux, sauf inter­pré­ta­tion contraire du texte par les juges.

Le bailleur qui ne sou­haite pas voir naître un bail com­mer­cial doit donc conti­nuer à se mon­trer vigi­lant au terme du bail dérogatoire.

* Article L 145–5 du Code de commerce

L’extension du sta­tut des baux com­mer­ciaux au bail professionnel

Le bail de locaux des­ti­nés à une acti­vité non com­mer­ciale est sou­mis, hors de rares excep­tions légales, au sta­tut impé­ra­tif des baux professionnels.

Si les par­ties en conve­naient, les règles du bail com­mer­cial ne pou­vaient être appli­quées que dans la mesure où elles ne contre­ve­naient pas à l’article 57 A de la loi de 1986.

Assou­plis­sant ce régime, la loi per­met désor­mais d’adopter le sta­tut du bail com­mer­cial dans son inté­gra­lité, dès lors que les par­ties au bail pro­fes­sion­nel ont conven­tion­nel­le­ment choisi ce régime.

Une décla­ra­tion expresse dans le bail est utile, afin de mar­quer clai­re­ment leur volonté.

* Article L 145–2 du Code de com­merce Article 57 A de la loi n° 86–1290 du 23 décembre 1986

Voir aussi :

1. Les droits du loca­taire lors de la vente de son logement
2. La ces­sion de murs commerciaux
3. Maî­tri­ser les règles du jeu
4. S’y retrou­ver dans la jungle des mètres carrés
5. Du bon usage de l’agent commercial