Le journal de l’agence

Lorsque son loge­ment est mis en vente, le loca­taire béné­fi­cie d’un cer­tain nombre de pro­tec­tions légales, dont le bailleur doit tenir compte pour que la vente se déroule sans encombre.

La visite de l’appartement

Afin de per­mettre la vente du loge­ment, le bailleur doit pou­voir faire visi­ter les lieux, cir­cons­tances qui occa­sionnent une entorse à la jouis-sance pai­sible du locataire.

Lorsque le bail contient une clause pré­voyant ces visites, le bailleur peut uti­le­ment la rap­pe­ler au locataire.

Cepen­dant, la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite, dans les baux régis par ce texte, la clause qui oblige le loca­taire à lais­ser visi­ter le local loué les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

Lorsque le bail ne contient aucune sti­pu­la­tion par­ti­cu­lière, le bailleur peut invo­quer l’article 1134 du Code civil et l’exécution de bonne foi du bail.

Tou­te­fois, si le loca­taire fait entrave aux visites, seul le Tri­bu­nal pour­rait le contraindre à les accepter.

* Article 4 a) de la loi du 6 juillet 1989
Article 1134 du Code civil

La vente d’un bien occupé

Si le bailleur sou­haite vendre le bien consti­tuant la rési­dence prin­ci­pale du loca­taire pen­dant le bail, la vente se fera d’un bien occupé.

Dans cette hypo­thèse, le loca­taire peut être pro­tégé par l’un des deux droits de prio­rité pré­vus par la loi du 31 décembre 1975.

Tout d’abord, le loca­taire béné­fi­cie d’un droit de pré­emp­tion lors de la pre­mière vente consé­cu­tive à la divi­sion du bien, telle que la mise en copro­priété, ou encore lors de la sub­di­vi­sion d’un lot de copropriété.

Le loca­taire béné­fi­cie du même droit lors de la vente en bloc de l’immeuble, si ce der­nier com­porte plus de dix loge­ments et si l’acquéreur ne s’engage pas à pro­ro­ger les baux en cours pour une durée de six ans à comp­ter de la signa­ture de l’acte authen­tique de vente.

Lorsque le loca­taire ne béné­fi­cie pas d’un droit de pré­emp­tion, ou lorsqu’il ne l’exerce pas, le bail se pour­sui­vra aux mêmes condi­tions avec l’acquéreur du bien.

Notam­ment, le cau­tion­ne­ment garan­tis­sant le paie­ment des loyers est, sauf sti­pu­la­tion contraire, trans­mis de plein droit au nou­veau pro­prié­taire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée.

En revanche, il appar­tient au bailleur qui a reçu le dépôt de garan­tie – géné­ra­le­ment, le ven­deur – de le res­ti­tuer au locataire.

En effet, la res­ti­tu­tion du dépôt de garan­tie ne se trans­met pas à l’acheteur du logement.

Il peut être utile alors de mettre en place une conven­tion par laquelle le ven­deur le trans­fère à l’acquéreur, à charge pour ce der­nier de le res­ti­tuer au loca­taire au terme du bail.

Tou­te­fois, pour qu’un tel accord soit oppo­sable au loca­taire, ce der­nier doit l’avoir accepté expressément.

A défaut, le loca­taire peut deman­der au bailleur ori­gi­nel la res­ti­tu­tion du dépôt de garantie.

* Articles 10 et 10–1 de la loi du 31 décembre 1975

La vente d’un bien non occupé

Si le bailleur sou­haite vendre le bien libre de toute occu­pa­tion, il doit d’abord res­pec­ter le bail exis­tant : lorsque le bien consti­tue la rési­dence prin­ci­pale du loca­taire, que la loca­tion soit meu­blée ou non meu­blée, le bailleur ne peut déli­vrer congé que pour le terme du bail ou de son renouvellement.

Pour les autres baux, il est néces­saire de se réfé­rer au contenu du bail.

En effet, le bail régi par le seul Code civil (rési­dence secon­daire, bail consenti à une per­sonne morale…) peut conte­nir une clause sti­pu­lant que le bailleur pourra reprendre le bien pour le vendre, même au cours du bail.

Lorsque la loca­tion est meu­blée et consti­tue la rési­dence prin­ci­pale du loca­taire, le bail a en prin­cipe une durée d’un an.

Il est régi par l’article L 632–1 du Code de la construc­tion et de l’habitation.

Pour libé­rer le loge­ment, le bailleur doit déli­vrer un congé pour vendre pour le terme du bail, en res­pec­tant un pré­avis de trois mois. Dans ce cas, le loca­taire ne dis­pose pas d’un droit de pré­emp­tion légal.

En revanche, lorsque le bail est à usage d’habitation prin­ci­pale ou à usage mixte (pro­fes­sion­nel et habi­ta­tion), sou­mis à la loi du 6 juillet 1989, le loca­taire dis­pose d’un droit de prio­rité pour l’acquisition du bien.

Le bailleur doit, six mois au moins avant le terme du bail, déli­vrer au loca­taire un congé pour vendre, sou­mis à un for­ma­lisme strict.

L’offre de vente conte­nue dans le congé est valable pen­dant les deux pre­miers mois du pré­avis, les­quels ne se décomptent pas en par­tant de la date de récep­tion du congé, mais consti­tuent les sixième et cin­quième mois avant le terme du bail.

Par exemple, si un bail se ter­mine le 31 mai, le congé doit être reçu par le loca­taire au plus tard le 31 novembre pré­cé­dent et l’offre de vente est valable jusqu’au 31 jan­vier inclus.

Si le loca­taire n’exerce pas son droit de pré­emp­tion et si le pro­prié­taire décide de vendre à un prix ou à des condi­tions plus avan­ta­geuses, une nou­velle noti­fi­ca­tion doit être adres­sée au locataire.

Elle vaut offre de vente à son pro­fit pen­dant un délai d’un mois.

Une telle vente peut inter­ve­nir alors que le loca­taire a déjà quitté les lieux depuis un cer­tain temps.

La loi ne pré­voit pas le délai pen­dant lequel cette seconde offre doit être faite au loca­taire sortant.

La pra­tique nota­riale incline pour un délai d’un an à comp­ter de la fin du bail.

Dans tous les cas, le congé peut être envoyé par lettre recom­man­dée avec demande d’avis de récep­tion mais, si le loca­taire ne va pas cher­cher le cour­rier, le congé n’est pas vala­ble­ment donné. Le bail se pour­suit alors par tacite reconduction.

Pour éviter cette situa­tion déli­cate, il paraît donc pré­fé­rable de deman­der à un huis­sier de noti­fier le congé au loca­taire, dans les délais légaux.

Enfin, l’agent immo­bi­lier doit, pour déli­vrer vala­ble­ment un congé, dis­po­ser d’un man­dat écrit pré­ci­sant l’étendue de ses pou­voirs (par exemple, un man­dat de gestion).

Le congé déli­vré par un agent immo­bi­lier dépourvu de man­dat écrit ne peut pro­duire aucun effet, selon une déci­sion de la Cour de cas­sa­tion en date du 5 juin 2008.

* Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 Article L 632–1 du CCH

Voir aussi :

1. La moder­ni­sa­tion du bail com­mer­cial par loi du 4 août 2008
2. Soi­gner les étapes préa­lables à la vente
3. La ces­sion de murs commerciaux
4. Déte­nir le man­dat au bon moment
5. Diag­nos­tic gaz