Le journal de l’agence

Dans un contexte de plus en plus concur­ren­tiel, il est indis­pen­sable de connaître sur le bout des doigts les régle­men­ta­tions qui s’imposent à la profession.

Après le rap­port de la direc­tion géné­rale de la concur­rence de la consom­ma­tion et de la répres­sion des fraudes (DGCCRF) concluant à la néces­sité de pour­suivre et d’amplifi er les contrôles auprès des agences immo­bi­lières, puis le pro­jet de loi (déposé le 6 février der­nier) pré­voyant d’autoriser les agents de la DGCCRF à contrô­ler le res­pect de la loi Hoguet (pré­ci­sé­ment en matière de déten­tion et de bon usage de la carte pro­fes­sion­nelle); il est impor­tant de rap­pe­ler les règles du jeu en matière d’affi chage des hono­raires et de publi­cité. L’information du consom­ma­teur est un droit élémen­taire, rap­pelé dans le code de la consommation.

En contre­par­tie de la liberté des prix intro­duite dans le code du com­merce en décembre 1986, le légis­la­teur a imposé un cer­tain nombre de règles afi n de garan­tir la totale trans­pa­rence en matière d’information. Il convient ainsi de rap­pe­ler que les agents de la DGCCRF sont com­pé­tents pour recher­cher les infrac­tions aux règles de concur­rence ou de droit de la consom­ma­tion, et que la loi du 2 août 2005 en faveur des PME, et une ordon­nance du 1° Sep­tembre de la même année a élargi leurs com­pé­tences, au domaine de la sanc­tion des infrac­tions. Pour l’année 2005, 4% des pro­fes­sion­nels ont été contrô­lés en Ile-de-France.

Les infrac­tions rele­vées sont nom­breuses – 426 infrac­tions – 83 pro­cès ver­baux – 106 rap­pels de la régle­men­ta­tion – 9 rap­ports adres­sés au Par­quet. Les pro­fes­sion­nels fran­ci­liens ne sont pas seuls à être sus­pec­tés de déra­pages, leurs confrères des autres régions font égale­ment l’objet de contrôles.

Les régle­men­ta­tions deve­nant plus contrai­gnantes, les pro­fes­sion­nels doivent viser l’excellence et ne pas oublier que toute obli­ga­tion nou­velle pour la pro­fes­sion ne peut que valo­ri­ser leur rôle, faire de l’agent immo­bi­lier un pas­sage obligé et jus­tifi er leurs honoraires.

Affi­cher cor­rec­te­ment les honoraires

Selon l’arrêté du 29 juin 1990, les prix des pres­ta­tions de ser­vices doivent faire l’objet d’un affi­chage dans les lieux de récep­tion du consom­ma­teur. Les man­da­taires tran­sac­tion­naires qui affi chent les biens pro­po­sés dans une vitrine, doivent affi cher ces hono­raires en vitrine et à l’intérieur de leurs locaux de façon visible et lisible. Evi­tez les affi­chages avec des textes de police infé­rieures à 8, pla­cés très bas dans la vitrine.

L’affichage doit com­por­ter la tota­lité des pres­ta­tions offertes à la clien­tèle, leurs prix et les options ou pres­ta­tions éven­tuelles. Les admi­nis­tra­teurs de biens profi tent d’une tolé­rance de l’administration lorsque l’affi chage s’avère com­plexe et dif­fi­ci­le­ment com­pré­hen­sible pour le consom­ma­teur. Dans ce cas il est admis la mise à dis­po­si­tion d’un cata­logue détaillé des pres­ta­tions par­ti­cu­lières et de leurs tarifi cations. Encore faut il que vos visi­teurs soient infor­més de l’existence de ce catalogue.

Vous devez pré­ci­ser l’assiette de cal­cul, prix net ven­deur ou prix de mise en vente. Sur ce point, atten­tion aux négo­cia­teurs, sou­cieux de pré­ser­ver leur rému­né­ra­tion (ce qui est une bonne chose en soi) mais qui omettent lors d’une baisse de prix de recal­cu­ler la rému­né­ra­tion de l’agence. Ils se trouvent dans ce cas en sur-commissionnement par rap­port au barème affi­ché, et sont en infrac­tion répré­hen­sible. Sou­vent, des négo­cia­teurs confron­tés à l’objection « vos hono­raires sont trop chers » appliquent un peu trop légè­re­ment, lors de la signa­ture du man­dat, ou lors de la rené­go­cia­tion de prix, des hono­raires infe­rieurs aux hono­raires affi chés.

La DGCCRF rap­pelle que les hono­raires affi chés doivent cor­res­pondre aux hono­raires pra­ti­qués. En effet, une pra­tique trop sys­té­ma­tique de « remises d’honoraires » aurait pour incon­vé­nient de faus­ser les règles du mar­ché, ou de géné­rer du détour­ne­ment de clien­tèle. Mieux vaut donc véri­fier régu­liè­re­ment le taux réel­le­ment pra­ti­qué par vos col­la­bo­ra­teurs, pour que votre barème soit en concor­dance, et pour rap­pe­ler ensuite aux négo­cia­teurs trop géné­reux, qu’un bon négo­cia­teur qui offre un ser­vice de qua­lité, sau­ve­garde les hono­raires de l’agence, et donc son salaire. Pour l’administration « tout affi­chage fai­sant appa­raitre des tarifs qui ne sont pas réel­le­ment appli­qués (à la hausse ou à la baisse) est répré­hen­sible et assi­mi­lable à un défaut de publi­cité de prix ».

Les hono­raires s’entendent toutes taxes com­prises, étant pré­cisé que le taux de T.V.A. appli­cable est de 19,6%, Il n’est pas inutile de pré­ci­ser « taux appli­cable au … » et de dater votre barème d’honoraires.

Vous devez pré­ci­ser à qui incombe le paie­ment de la rému­né­ra­tion (ache­teur – ven­deur – bailleur – loca­taire). Sur ce point si les choses sont claires en matière de loca­tion, il n’en est pas de même en matière de tran­sac­tions por­tant sur une vente. Les textes de loi sont com­plexes et peuvent par­fois entrai­ner des « inter­pré­ta­tions diverses », y com­pris de la part de juristes dis­tin­gués, ou des contrôleurs.

Beau­coup d’agences sti­pulent sur leur barème d’honoraires, et sur leurs man­dats de vente que « les hono­raires affi­chés sont à la charge du ven­deur, tou­te­fois il peut en être convenu dif­fé­rem­ment entre les par­ties, lors de la signa­ture de l’avant contrat », cer­tains ajou­tant même, « ceci ayant pour avan­tage de dimi­nuer les droits d’enregistrement ».

Atten­tion : en affi chant cette men­tion, vous ris­quez de fâcher l’administration fis­cale. En effet, vous ne pou­vez envi­sa­ger de por­ter la rému­né­ra­tion à la charge de l’acheteur, que si vous dis­po­sez d’un man­dat de recherche de biens le pré­voyant, ou si un ave­nant au man­dat à été signé anté­rieu­re­ment au com­pro­mis de vente. Il convient donc de ne pas oublier, que les men­tions incluses dans le man­dat et dans le com­pro­mis doivent être iden­tiques quant à la per­sonne qui a la charge des honoraires.

Appli­quer les règles de publi­cité sur les prix

Toute publi­cité effec­tuée par un agent immo­bi­lier (quel que soit le sup­port uti­lisé), doit men­tion­ner le mon­tant toutes taxes com­prises de votre rému­né­ra­tion. En matière de publi­cité beau­coup trop d’agences dans la presse (PQR ou gra­tuite) sur leur site, dans des mai­lings ou des tracts, déve­loppent des pro­messes sou­vent allé­chantes, pour van­ter des per­for­mances pas tou­jours vérifi ées : « 90% de réus­site, N° 1 sur la ville de…, 80% de nos man­dats ven­dus en moins d’un mois, etc. »

Atten­tion ces avan­tages ne peuvent faire l’objet d’une « pro­mo­tion » que si vous en appor­tez la preuve. Et les ser­vices concer­nés à la DGCCRF sont très bien docu­men­tés. En effet, leurs bureaux regorgent de publi­ci­tés et de jour­naux d’agences immo­bi­lières et ils ne man­que­ront pas d’intervenir si une publi­cité leur parait men­son­gère. Il convient de res­pec­ter quelques règles simples et logiques pour que l’information don­née au consom­ma­teur soit la plus trans­pa­rente possible : 

1. Les publi­ci­tés doivent men­tion­ner le prix total à payer. Si le prix de vente indi­qué com­prend la rému­né­ra­tion de l’agence, il n’est pas néces­saire de le détailler, il est recom­mandé par contre de pré­ci­ser que les prix affi chés s’entendent « hono­raires d’agence inclus » for­mule plus chic et plus claire que, F.A.I. ou H.A.I. A éviter, « prix nous consul­ter » comme cela se voit fré­quem­ment, pour des biens haut de gamme, pour les­quels les ven­deurs sou­haitent une grande discrétion.
2. Toute infor­ma­tion fausse ou de nature à induire en erreur le consom­ma­teur peut don­ner lieu à condam­na­tion à carac­tère pénal. Evi­tez les infor­ma­tions approxi­ma­tives du style : à 5’ de la gare, si vous ne pré­ci­sez pas le mode de trans­port. Les sur­faces indi­quées doivent par ailleurs pré­ci­ser s’il s’agit de sur­faces habi­tables, uti­li­sables ou de sur­faces loi carrez.
3. En matière de loca­tion, il est obli­ga­toire d’indiquer : le mon­tant du loyer à payer, la pro­vi­sion pour charges, la com­mis­sion à la charge du loca­taire, et le mon­tant du dépôt de garantie.
4. La loi Hoguet impose par ailleurs que tout pro­fes­sion­nel s’identifie dans toutes publi­ci­tés et quel que soit le sup­port (papier inter­net…) en indi­quant clai­re­ment : la rai­son sociale (l’activité exer­cée), l’adresse (nom et adresse du garant) ainsi que le numéro et le lieu de déli­vrance de la carte pro­fes­sion­nelle délivrée.
5. Beau­coup de man­dats de vente sont conclus au domi­cile du ven­deur, en uti­li­sant les impri­més répon­dant aux exi­gences du Code de Com­merce en matière de vente par démar­chage. Sur ce point les avis divergent et cer­tains réseaux recom­mandent à leurs adhé­rents d’attendre la fi n du délai de rétrac­ta­tion. En fait, vous pou­vez très bien mettre le bien en publi­cité dès que votre man­dat a été enre­gis­tré. En fai­sant visi­ter le bien, vous pre­nez néan­moins le risque de voir le man­dant se rétrac­ter. Et s’il le sou­haite, il pourra de sur­croit reprendre contact avec son visi­teur, sans rien devoir à l’agence. Autant le savoir.

Gérard BORNOT

Voir aussi :

1. 10 règles d’or pour ne pas être accusé de pra­tiques abusives
2. Bercy épingle les agents immobiliers
3. Déte­nir le man­dat au bon moment
4. La régu­la­rité du man­dat, condi­tion du droit à com­mis­sion de l’agent immobilier
5. L’immobilier dans le col­li­ma­teur de la répres­sion des fraudes