Quel est l'impact du vieillissement de la population sur les marchés immobiliers ? L'accroissement du nombre de divorces a-t-il une incidence sur la demande de logements ?

Dans une étude récemment rendue publique, Jean-Claude Driant, Férial Drosso et Cécile Vignal, de l'Institut d'urbanisme de Paris (IUP), montrent combien les changements démographiques, qui sont à l'œuvre depuis une quarantaine d'années, o­nt affecté les choix résidentiels des Français. <!-- gab-pv-pub_rect.php --><!-- /gab-pv-pub_rect.php -->Et ce alors que la politique du logement est, bien souvent, restée "calée sur le modèle de la famille stable avec deux, voire trois enfants".

Première tendance "spectaculaire" : la montée de l'isolement. En 1999, quelque 7,4 millions de personnes vivaient seules en France métropolitaine, soit 12,6 % de la population. Le phénomène devrait se poursuivre d'après l'Insee, qui table sur un ratio de 17 % en 2030.

En l'espace de quatre décennies, le nombre de ménages d'une seule personne a été multiplié par 2,6. De telles évolutions accroissent "la pression sur le marché du logement". En outre, elles rompent avec une demande "qui paraissait devoir recouvrir toutes les autres" : celle des familles qui souhaitent acquérir une maison individuelle, à l'écart des centres-villes. Les auteurs de l'étude considèrent, en effet, que les personnes seules privilégient "les localisations centrales", l'habitat "collectif et la location".

Pour autant, vivre seul dans son habitation n'implique pas automatiquement vivre sans compagnie. A cette catégorie appartiennent, en effet, "des gens qui se sentent en couple mais qui ne partagent pas le même logement, des parents séparés recevant leurs enfants régulièrement et pour des périodes assez longues", etc. En d'autres termes, "le concept de ménage-logement" est de moins en moins adapté à la diversité croissante des modes de vie.

L'accroissement de la part des personnes de plus de 60 ans pèse également sur les marchés immobiliers. En 1999, celles-ci représentaient 21,3 % de la population, contre environ 17 % au début des années 1960.

Contrairement à une idée reçue, une très faible minorité d'entre elles résident dans des collectivités (institutions spécialisées, etc.). En fait, soulignent les auteurs de l'étude, toutes les conditions sont réunies pour que "les personnes âgées occupent des logements ordinaires" : amélioration de leur santé, de leurs ressources et de leur habitat, encouragement des politiques de maintien à domicile. De plus, 70 % de ces générations possèdent le logement qu'elles occupent (contre 55 % pour l'ensemble des ménages).

Toutefois, la proportion de propriétaires diminue sensiblement à partir du moment où les seniors franchissent la barre des 70 ans. De même, ceux qui possèdent une maison individuelle sont de moins en moins nombreux, à mesure que l'on progresse dans les tranches d'âge.

Les plus de 60 ans constituent la frange de la population la moins mobile : seuls 10 % d'entre eux, environ, o­nt changé d'habitation au cours des quatre dernières années (alors qu'ils sont plus de 95 % à avoir emménagé, chez les moins de 25 ans, sur la même période). Mais un tel ratio représentait tout de même 200 000 déménagements par an, au moment du dernier recensement général de la population.

En 2030, quelque 330 000 personnes âgées devraient quitter leur résidence principale. Ces flux de population alimentent "le marché du logement de façon particulière" : jusqu'à l'âge de 74 ans, les changements de domicile sont synonymes, dans près d'un cas sur deux, d'accession à la propriété ; ensuite, les seniors cherchent massivement à louer un bien. Ils constituent, par conséquent, une "clientèle potentielle significative pour le marché locatif", insistent les auteurs de l'étude.

Enfin, sur un plan géographique, la mobilité des personnes âgées "est loin d'être neutre". La région parisienne a, par exemple, perdu 35 500 ménages situés dans ces tranches d'âge, au cours des quatre années précédant l'enquête logement de 2002. Le solde est également négatif dans les communes rurales (- 38 000).

En revanche, le mouvement a été exactement inverse dans les agglomérations de moins de 200 000 habitants puisque celles-ci o­nt gagné 60 000 ménages de plus de 60 ans sur la période considérée.

Bertrand Bissuel

Résidences secondaires en hausse

Après l'Espagne et la Suède, la France est l'un des pays d'Europe où le nombre de résidences secondaires est le plus élevé (près de 3 millions). 4,4 % des habitants en possèdent une, alors que cette proportion est 10 fois moins élevée au Royaume-Uni. L'étude de l'Institut d'urbanisme de Paris relève qu'une proportion croissante de ménages possèdent deux résidences. Ces pratiques sont notamment favorisées par le développement des "moyens modernes de télécommunication".