Comme chaque année à la même époque, les agences immobilières o­nt regarni leurs portefeuilles, s’apprêtant à répondre à une demande toujours particulièrement active durant les mois d’été.

Ainsi, au cours du 2ème trimestre 2004, le niveau des portefeuilles a progressé autant pour les appartements (39800 biens disponibles contre 37400 au 1er trimestre) que pour les maisons (89300 biens disponibles contre 83300 au 1er trimestre). Le mouvement a sans aucun doute été amplifié en raison d’une plus faible activité des marchés : sur un an, le niveau global de l’offre a alors progressé de 20,9% (129200 biens disponibles contre 106900 il y a un an). Et le portefeuille se reconstitue aussi bien dans le cas des appartements (+22,8% sur un an, avec 39800 biens disponibles contre 32400 en 2003 à la même époque) que dans celui des maisons (+20,0%, avec 89400 biens disponibles contre 74500 en 2003).

A l’exception du Nord et de l’Est où les portefeuilles restent à niveau sur un an (aussi bien pour les maisons que sur les appartements), l’accroissement de l’offre se constate partout : +11,5% dans le Centre et les Alpes, +13,5% en Ile-de-France, +13,8% dans l’Ouest, +41,0% dans le Sud-Ouest et +42,3% dans le Sud-Est.

Si la demande se maintient, le marché devrait donc pouvoir fonctionner sans déséquilibres quantitatifs majeurs au cours des prochains mois.

LES PERSPECTIVES A COURT TERME

La remontée du chômage et la faible progression des revenus des ménages ont, sans aucun doute,renforcé les hésitations de la demande. Mais les niveaux des taux d’intérêt proposés et le dynamisme de l’offre crédit o­nt eu raison de ces inquiétudes.Pourtant, la demande souffre d’une dégradation maintenant très nette de ses capacités de solvabilité : la hausse des prix pèse lourdement sur l’indicateur synthétique qui a perdu de l’ordre de 11% sur un an (plus de 20% au cours des cinq dernières années). Le niveau de cet indicateur est aussi retombé au point qui était le sien à la fin de l’année 1995, lorsque le marché de l’ancien était au plus mal.

Si les perspectives de la croissance économique sont meilleures pour les prochains mois, comme les instituts de conjoncture le suggèrent, l’activité du marché de l’ancien pourra être préservée : d’autant que les mois d’été sont toujours propices à une bonne tenue des ventes. Mais pour autant, il faudrait que la reprise soit forte, s’accompagne d’unebaisse sensible du chômage et d’une augmentation soutenue du pouvoir d’achat des ménages pour que les conséquences prévisibles de la dégradation de l’indicateur de solvabilité soient atténuées, faute de pouvoir être gommées.

Rien ne semble pouvoir venir enrayer la hausse des prix de l’immobilier ancien dans les prochains mois. Et tout prête à croire que l’activité restera soutenue durant l’été, comme cela est habituel à cette période de l’année.

Le paradoxe du secteur du logement, celui de la bonne tenue de la conjoncture dans une économie qui déprime, devrait donc encore durer.

L’explication qui semble pouvoir être apportée à cela est simple, a priori : la transformation de la structure du marché, de ses clientèles favorise une dynamique d’expansion auto-entretenue. Les ménages vendent pour acheter mieux : une meilleure localisation, une meilleure qualité, plus de surface, plus de confort... C’est leur choix et le niveau des taux d’intérêt les y incite ; ils veulent alors vendre plus cher et sont prêts à supporter des taux d’effort plus importants...

L’équilibre paraît tenir aujourd’hui sur le fil du rasoir. Mais qu’adviendra-t-il si un grain de sable venait à perturber un si beau mécanisme ?

Depuis la fin 2002, le marché perd de sa vigueur. Ainsi, après plusieurs années d’une expansion quasiment ininterrompue, l’activité a reculé en 2003 : doucement certes (-2,1% sur l’année), mais suffisamment pour marquer la rupture.

Après un premier trimestre de stabilité relative de l’activité (-0,9% au cours du trimestre), le marché a confirmé sa tendance à la baisse durant le 2ème trimestre : -1,9% au cours du trimestre (-1,.0% sur un an). Alors que l’activité reste pratiquement stable sur le marché des maisons (-0,4% au cours du trimestre, +0,1% sur un an), le recul est sensible pour les appartements (-5,0% au cours du trimestre, -3,1% sur un an).

Pour l’heure, cependant, ces évolutions ne font que dénoter une faiblesse du marché habituelle à cette période de l’année.

c'est dans le Nord et l’Est et en Ile-de-France que l’activité recule le plus fortement. Dans le Nord et l’Est, le recul est de 9,4% sur un an : l’évolution est à peu près comparable sur le marché des appartements (-12,9% sur un an) et sur celui des maisons (-7,5% sur un an). En Ile-de-France, le recul est moins marqué avec -8,0% sur un an : en raison d’une meilleure résistance du marché des appartements (-1,6% sur un an), alors que celui des maisons affiche une tendance récessive marquée (-11,1% sur un an) ; l’Ouest, région qui est restée longtemps la plus active, confirme depuis presque un an le marasme du marché : -3,7% sur un an. Le marché des appartements fléchit plus vite (-11,7% sur un an) que celui des maisons (-0,1%) ; le marché a, dans son ensemble, peu évolué sur un an dans le Centre et les Alpes (-1,5% sur un an).

Le recul du marché des appartements (-8,7% sur un an) étant compensé par l’expansion du marché des maisons (+2,0 % sur un an) ; dans le Sud-Ouest et dans le Sud-Est, le marché reste orienté à la hausse avec, respectivement, +9,3% et +7,9% sur un an. C’est dans le Sud-Est que le marché des appartements progresse le plus vite (+8,8% sur un an, contre +5,0% dans le Sud Ouest). Dans le Sud-Ouest, le marché des maisons augmente en revanche plus rapidement (+11,1%) que dans le Sud-Est (+7,3%).

Au cours du premier semestre 2004, les prix o­nt continué leur progression à un rythme très soutenu : alors que leur évolution se réalisait au rythme de 7,5% par an au premier semestre 2001, puis de 10,1% au premier semestre 2002, elle avait été de 13,6% au premier semestre 2003. Elle est sur un rythme annuel de 15,4% depuis le début de l’année 2004.

C’est sur le marché des appartements que la progression est la plus vive : +17,5% au premier semestre 2004 contre +16,6% au second semestre 2003 et +16,1% au premier semestre 2003. L’augmentation est la plus rapide pour les 2 pièces (+20,3% et 24,6% du marché) et les 3 pièces (+17,8% et 28,8% du marché).

La hausse est aussi vive pour les studios et une pièce (+17,5% et 14,1% du marché), les 4 pièces (+15,5% et 21,4% du marché) et les 5 pièces et plus (+12,9% et 11,1% du marché).

Sur le marché des maisons, la hausse reste plus raisonnable : +12,6% au premier semestre 2004 contre 11,9% au second semestre 2003 et +10,6% au premier semestre 2003. L’augmentation est un peu plus lente pour les 6 pièces et plus (+12,3% et 41,4% du marché), dans la moyenne pour les 4 pièces et moins (+12,7% et 31,7% du marché), un peu plus rapide pour les 5 pièces (+13,0% et 26,9% du marché).

C'est dans le Sud-Ouest et dans le Centre et les Alpes que les prix progressent le plus rapidement : la hausse y est toujours particulièrement vive pour les appartements. Bien qu’un peu moins rapide, la hausse est aussi sensible dans le Sud-Est et en Ile-de-France : en Ile-de-France, en outre, les prix des maisons augmentent plus vite qu’ailleurs. Les prix o­nt connu des évolutions un peu plus modérées dans l’Ouest, dans le Nord et l’Est : aussi bien pour les appartements que pour les maisons.

Au total, les prix au m2 s’établissent au premier semestre 2004 à 1460 € dans le Nord et l’Est, à 1602 € dans l’Ouest, à 1805 € dans le Centre et les Alpes, à 1868 € dans le Sud-Ouest, à 2843 € dans le Sud-Est et à 3071 € en Ile-de-France. Ils sont de 2109 € France entière.