Bureaux : les friches industrielles franciliennes convoitées Articles / Revue de presse Date: 30 Sept 2004 @ 06:58 Une reconversion réussie des sites industriels repose sur une volonté politique affirmée de la collectivité locale. Il faut aussi convaincre les utilisateurs de venir s'installer sur un site jeune souvent entaché d'une image négative. Article de Laurence Boccara, Les Echos du 30 septembre 2004 Le recyclage des sites industriels en sites tertiaires constitue un phénomène marquant de ces dix dernières années. « En Ile-de-France, sur une création nette de 3 millions de mètres carrés de bureaux au cours de la période 1997-2004, près de la moitié s'est réalisée sur d'anciens terrains ferroviaires, portuaires ou industriels, observe Renaud Diziain, économiste à l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France (Iaurif). Géographiquement, cette reconversion du foncier s'est effectuée dans des communes de la première couronne parisienne, alors que sur la période 1985-1991, les créations de sites s'étaient notamment concentrées à l'ouest de la capitale et dans les villes nouvelles. » Les exemples de reconversion à proximité de Paris sont nombreux. Dans la Plaine-Saint-Denis, 200 hectares de friches, sur les 650 hectares disponibles, o­nt été réaménagés en moins de dix ans. Bénéficiant du succès de l'opération voisine Seine-Rive gauche, la ville d'Ivry-sur-Seine dans le Val-de-Marne réaménage son port qui représente un tiers de son territoire avec au programme près de 200.000 m2 de bureaux, dont l'installation, courant 2006, du siège social des Centres Leclerc. Au Plessis-Robinson, dans les Hauts-de-Seine, la zone d'activités du Plessis-Clamart se tertiarise à grands pas. Les 3.500 salariés actuels passeront à 10.000 emplois répartis sur 55 hectares, avec l'arrivée de Renault et de MBDA. « Les municipalités communistes qui avaient à l'époque soutenu les mouvements sociaux pour éviter la fermeture des usines o­nt d'abord évité de se réinstaller sur ces terrains chargés de mémoire. Après le départ des entreprises, bon nombre de sites sont restés en déshérence. Il a fallu attendre les années 1980 pour que les collectivités locales prennent conscience du potentiel de ces territoires. Mais la crise immobilière des années 1990 a mis en sommeil de nombreux projets », explique Francis Dubrac, président de Plaine Commune Promotion. Bien d'autres facteurs expliquent la multiplication récente des reconversions. Face au manque de foncier à Paris, la demande de locaux s'est reportée sur les communes de proximité aux loyers plus raisonnables. « Lorsque l'on se situe dans une friche industrielle en milieu urbain, o­n dispose forcément d'un foncier qui a de la valeur », indique Hervé Jobbé-Duval, président du directoire de la Centrale de création urbaine. L'entrée en vigueur de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 a eu un effet accélérateur. « Les études menées pour l'élaboration du nouveau plan local d'urbanisme (PLU) o­nt obligé les villes à s'interroger sur le devenir de secteurs laissés à l'abandon parfois même en coeur de ville », déclare Patrick Henniquau, président de Banimmo France. « Ce texte a aussi permis de débloquer certains dossiers grâce à un changement plus aisé de la destination des sols », renchérit Raymond Le Roy Liberge, président du groupe immobilier Les Provinces. Les récentes réglementations sur l'amiante et le plomb notamment o­nt révélé la vétusté des lieux, obligeant les propriétaires de vieux hangars, entrepôts ou ateliers à prendre des dispositions pour les réhabiliter ou s'en défaire. <SUBTITLE>Des projets de longue haleine. </SUBTITLE> Avant de se métamorphoser en nouveaux quartiers, ces sites requièrent une dizaine d'années de gestation. « La réussite d'une reconversion dépend avant tout de la volonté politique locale. C'est elle qui donne l'impulsion », affirme Patrick Terroir, président du directoire de l'Agence de développement du Val-de-Marne. Dans ce genre d'opérations, le partenariat public-privé semble efficace. Fini le temps où la société d'économie mixte locale, bras armé de la commune, achetait les charges foncières et portait seule le projet et les risques financiers. De plus en plus souvent, ce sont les promoteurs qui financent les terrains et s'impliquent en amont des opérations. En accord avec la mairie de Gennevilliers, le promoteur Nexity planche en ce moment sur la reconversion d'un site de 12 hectares occupé par Renault. « On n'en est qu'au stade des études », précise Philippe Calmel, directeur général de l'aménagement et de l'urbanisme à la mairie. « Pour qu'un projet soit viable, il faut trouver une solution satisfaisante pour la commune, le propriétaire du foncier et le ou les opérateurs engagés », affirme Joël Gayssot, directeur général de l'Agence de développement du Val-de-Marne. La difficulté tient souvent du comportement du propriétaire des terrains. « Engager un dialogue avec lui s'avère parfois difficile », avoue un promoteur. « Il n'est pas rare qu'une grande entreprise se sente dépositaire de la mémoire du site qu'elle avait autrefois occupé. Résultat, elle s'implique dans le projet. C'est le cas de Renault à Boulogne-Billancourt », détaille Hervé Jobbé-Duval. D'autres sociétés industrielles, moins impliquées, refusent de vendre à prix cassé aux collectivités locales. Les communes riches contournent parfois cet obstacle en usant de leur droit de préemption. L'équilibre financier des projets d'envergure n'est pas aisé à trouver, surtout lorsque les terrains doivent être dépollués (voir ci-dessous). « Certes la loi précise que les travaux de nettoyage du sol sont à la charge du propriétaire, mais parfois ce dernier n'a pas les moyens d'engager cette dépense. Souvent, il négocie avec la ville ou l'opérateur pour acquérir le terrain décoté et financer la dépollution », explique un opérateur. Parfois, la situation se bloque. « Après de longues années de tractations, la ville de Saint-Denis a engagé un procès contre le groupe pétrolier Total afin qu'il dépollue des cuves situées à deux pas du Stade de France », indique Francis Dubrac. <SUBTITLE>Mixité : dénominateur commun. </SUBTITLE>La mixité des constructions réalisées sur des ex-sites industriels en milieu urbain constitue le dénominateur commun déclaré de toutes les villes qui se sont lancées dans ces opérations. « Aujourd'hui, plus aucune entreprise ne désire s'installer dans un secteur uniquement occupé par des bureaux, sans commerces, restaurants, crèches ou espaces verts », reconnaît un promoteur. « Pour séduire, les réalisations ne doivent pas être uniformes mais proposer une variété de locaux, d'architectures et d'opérateurs », résume Hervé Jobbé Duval. « La tertiarisation reste une piste parmi d'autres pour réintroduire de l'emploi dans une ville », assure Philippe Calmel. Dans sa commune de Gennevilliers, le départ progressif de la société ETG, ex-Chausson, va libérer, d'ici à la fin 2005, une emprise de 20 hectares. Sur ce terrain, situé près du métro, une première tranche prévoit 50.000 m2 de bureaux et 240 logements sociaux et en accession. « Des concertations permanentes permettent de susciter l'adhésion des riverains au projet », affirme Inès Reinmann, directeur du pôle immobilier tertiaire d'Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations. Mais cela ne suffit pas. Pour être attractif, le quartier doit être desservi par des transports en commun. « L'extension d'une ligne de métro, de RER ou de tramway constitue un élément crucial qui redynamise un quartier », commente Philippe Pemezec, député-maire du Plessis-Robinson. Pour désenclaver la partie sud de la ville, la commune d'Ivry-sur-Seine espère la création d'une ligne de tramway au départ de la bibliothèque François-Mitterrand qui desservirait les quais de Seine. « On a du mal à obtenir ces infrastructures qui relèvent de l'Etat », déplore un élu. Enfin, dernier détail et non des moindres, ces anciens bastions ouvriers doivent s'efforcer de changer leur image souvent négative. « Le travail consiste à rendre le site crédible aux yeux des utilisateurs et il faut beaucoup de temps pour changer les mentalités », témoigne Francis Dubrac. Cet article provient de Le journal de l'agence http://www.journaldelagence.com/ L'URL de cet article est : http://www.journaldelagence.com/displayarticle59.html