Le journal de l’agence

De la mai­son Bor­loo à 100 000 € à la mai­son Bou­tin à 15 euros par jour, en pas­sant par les com­plé­ments de prêts aidés, jusqu’aux inci­ta­tions au déblo­cage anti­cipé de l’épargne sala­riale, tout est bon pour inci­ter à l’achat.

Dans un contexte de ralen­tis­se­ment, la clien­tèle de pri­moac­cé­dants est par­ti­cu­liè­re­ment convoitée.

L’analyse de Bruno Rou­leau direc­teur des par­te­na­riats du cour­tier In&Fi.

JDA : Le mar­ché du pri­moac­cé­dant inté­resse beau­coup de monde. Pour­quoi ?
Bruno Rou­leau : La situa­tion tient à la conjonc­tion de la contrac­tion des ventes, d’ailleurs plus dans le neuf que dans l’ancien, du besoin pour les pro­fes­sion­nels de relan­cer l’achat, de la pres­sion accen­tuée sur l’offre loca­tive, de la néces­sité pour les pou­voirs publics de limi­ter la sur­chauffe sociale sur la demande de loge­ment, de l’intérêt pour les com­munes d’attirer une popu­la­tion sup­plé­men­taire, et pour les banques de s’approprier une clien­tèle sup­plé­men­taire, cap­tive pour quelques années. Du coup, cha­cun use de tous ses argu­ments com­mer­ciaux pour faire prendre la déci­sion aux hési­tants, ou accé­lé­rer le choix de ceux qui sont convaincus.

JDA : Avec qui le can­di­dat à l’accession peut-il faire le tour des mesures exis­tantes ?
Bruno Rou­leau : Pour l’acquéreur poten­tiel, la pre­mière démarche consiste à ren­con­trer un pro­fes­sion­nel du cré­dit, et je pense natu­rel­le­ment au cour­tier car il a une hau­teur de vue sur le pano­rama finan­cier qui lui donne à la fois une connais­sance com­plète des offres exis­tantes du moment, et une neu­tra­lité dans la réponse ban­caire qui assure une cré­di­bi­lité forte à son conseil.

JDA : Quels conseils donnez-vous aux acqué­reurs ?
Bruno Rou­leau : D’abord, il faut exa­mi­ner les solu­tions liées à l’employeur. Le can­di­dat à l’accession aura inté­rêt à se ren­sei­gner pour savoir si son entre­prise cotise au «1% patro­nal», pour béné­fi­cier d’une offre de prêt, au mon­tant limité mais sans garan­tie et à des taux radi­ca­le­ment infé­rieurs au mar­ché ban­caire dit «libre». Si l’employeur dis­tri­bue une par­ti­ci­pa­tion aux pro­fits de l’entreprise, ou dis­pose d’un contrat d’intéressement (posi­tion­nés tous deux la plu­part du temps sur des Plans d’Epargne Entre­prise), les capi­taux peuvent être déblo­qués de façon anti­cipé sans inci­dence fis­cale. Ensuite, il convient de se rap­pro­cher de son cour­tier ou de son ban­quier pour savoir si on peut béné­fi­cier des offres de prêts régle­men­tés : Prêt 0%, Prêts PASS, prêts Epargne Loge­ment. Les condi­tions d’octroi ou d’accès sont liées à l’existence d’une épargne préa­lable pour l’épargne loge­ment, à un niveau de reve­nus, et à un prix au m² en rap­port avec la zone géo­gra­phique de l’investissement. Ces éléments sont défi­nis à l’origine du contrat pour l’épargne loge­ment, ou sont revus chaque année par les Lois de Finances pour toutes les autres formes de prêts aidés. Ensuite le can­di­dat devra cher­cher à savoir si, loca­le­ment (au niveau de sa com­mune, de son dépar­te­ment, ou de sa région), les col­lec­ti­vi­tés ter­ri­to­riales ne com­plètent pas ces finan­ce­ments aidés en octroyant des enve­loppes com­plé­men­taires. Cer­tains dépar­te­ments ou villes par exemple dis­tri­buent des prêts qui per­mettent de dou­bler le mon­tant du prêt 0%, sans inté­rêt, ou à des taux pri­vi­lé­giés, soit direc­te­ment, soit par le biais d’établissements de cré­dit avec les­quels ils ont for­ma­lisé des conven­tions de par­te­na­riats. Là encore, le cour­tier est d’une grande uti­lité car il connaît ces établis­se­ments, ce qui évitera une perte de temps et d’énergie dans des recherches personnelles.

JDA : Com­ment abordez-vous la mai­son Bou­tin à 15 euros par jour ?
Bruno Rou­leau : Comme pour la mai­son Bor­loo à 100 000 euros, il s’agit d’un dis­po­si­tif de sou­tien au mar­ché immo­bi­lier. Le Pass Fon­cier et le 1% loge­ment achètent le ter­rain à une col­lec­ti­vité locale. L’emprunteur rem­bourse pen­dant 18 à 25 ans la construc­tion, puis pen­dant 10 à 15 ans le ter­rain. L’apport per­son­nel demandé se limite aux seuls frais de garan­tie et de muta­tion. Les pre­miers pro­grammes devraient sor­tir avant l’été 2008.

JDA : Com­ment appré­hen­dez — vous les dis­po­si­tions fis­cales de la déduc­tion des inté­rêts d’emprunt ?
Bruno Rou­leau : Dans le cadre de la loi en faveur du tra­vail, de l’emploi et du pou­voir d’achat, dîte loi TEPA, le cré­dit d’impôt (car il s’agit d’un cré­dit d’impôt), inhé­rent aux inté­rêts payés dans le cadre d’un ou de prêts pour l’accession à la pro­priété de sa rési­dence prin­ci­pale, per­met d’alléger le coût des cinq pre­mières années, et sur­tout de la pre­mière année (40% sur la pre­mière année). Le pla­fon­ne­ment des 20% est là pour limi­ter socia­le­ment la por­tée de cette dis­po­si­tion (pour mémoire, 750€ pour une per­sonne seule, 1500€ pour un couple, auquel il faut ajou­ter 100€ par per­sonne à charge), mais l’économie est bien là, notam­ment pour les reve­nus modestes qui peuvent même pré­tendre à un chèque de l’administration fis­cale. Les banques ne tiennent pas compte de ce dis­po­si­tif fis­cal pour amé­lio­rer la sol­va­bi­lité des emprun­teurs les pre­mières années. Cela ne modi­fie donc en rien leur approche en termes d’endettement du client

JDA : Le fait de savoir que l’on peut pré­tendre à des aides ou à des dis­po­si­tifs spé­ci­fiques n’emporte pas l’accès auto­ma­tique à ces solu­tions. Quelle atti­tude adop­ter face à un dur­cis­se­ment des cri­tères d’octroi des prêts de la part des banques ?
Bruno Rou­leau : Vous avez rai­son d’insister sur la dif­fé­rence que l’on doit faire entre acces­si­bi­lité et accord de finan­ce­ment. Les banques ont durci leurs condi­tions d’octroi depuis l’été 2007. Chaque mois qui passe voit un ralen­tis­se­ment net de la pro­gres­sion des encours de cré­dits (8,6% en avril contre 10,2% en mars et 10,9% en février 2008). Nous sommes très loin du «cré­dit crunch» qui touche les Etats-Unis, la Grande Bre­tagne ou l’Espagne. Mais les ban­quiers fran­çais ont incon­tes­ta­ble­ment res­serré leurs cri­tères notam­ment pour attri­buer des prêts sur des durées de plus de 25 ans. De même, il devient dif­fi­cile de décro­cher un cré­dit sans apport per­son­nel ou lorsque l’on dis­pose de reve­nus pré­caires ou non stables… Plus que jamais, la connais­sance des mon­tages finan­ciers est requise. Savoir faire un lissage1, s’adresser à un par­te­naire ban­caire qui maî­trise le mon­tage des prêts à paliers, ou qui accepte de gérer l’empilement de ligne de cré­dits avec inter­ven­tion de par­te­naires externes (1% loge­ment ou épargne loge­ment), gérer la période spé­ci­fique de la construc­tion pen­dant laquelle un accé­dant doit encore s’acquitter d’un loyer pour vivre…. Rien n’est for­cé­ment dif­fi­cile en soi, mais la com­plexité, l’habitude de faire, la connais­sance des régimes, la mul­ti­pli­cité des solu­tions en termes de garan­ties pro­po­sées, ou par­fois seule­ment le déve­lop­pe­ment infor­ma­tique des outils de ges­tion des banques, peuvent vite rendre la situa­tion déli­cate, voire dan­ge­reuse. La connais­sance que le cour­tier a des habi­tudes ban­caires, sa proxi­mité avec ses inter­lo­cu­teurs habi­tuels aident à ache­mi­ner le dos­sier vers tel ou tel par­te­naire en fonc­tion de l’opportunité du pro­jet, du pro­fil de l’emprunteur, ou de la stra­té­gie locale de l’enseigne bancaire.

JDA : Au final, quel regard por­tez vous sur le mar­ché ban­caire à l’égard de l’accession immo­bi­lière dans les mois à venir ?
Bruno Rou­leau : Les banques fran­çaises ont été moins dure­ment tou­chées que leurs consoeurs euro­péennes ou amé­ri­caines par la crise des « sub­prime », mais cer­taines d’entre elles ont tout de même payé un lourd tri­but (plu­sieurs mil­liards de pertes ou de pro­vi­sions). La guerre est décla­rée entre elles pour la conquête de nou­veaux clients, afin de ver­rouiller des parts de mar­ché, et sur­tout de recons­ti­tuer leurs enve­loppes de dépôts en regard des obli­ga­tions régle­men­taires finan­cières. Pour atti­rer la col­lecte et les clients, il n’y a pas beau­coup de solu­tions : le ser­vice et le cré­dit. Il n’y a donc aucune rai­son que les banques, qui ont recons­ti­tué leurs marges d’intermédiation ces der­niers mois en pro­fi­tant de la hausse des taux, et qui ont plu­tôt fermé le « robi­net du cré­dit » pour net­toyer leur situa­tion interne, ne se livrent à une confron­ta­tion bru­tale sur les offres de prêts immo­bi­liers, la meilleure occa­sion pour cap­ter et fidé­li­ser un client sur plu­sieurs années. Nous devrions donc connaître un second semestre plus actif, avec des offres de cré­dit ori­gi­nales, plus ciblées com­mer­cia­le­ment. Avec l’accalmie que connaissent les mar­chés finan­ciers depuis jan­vier, les taux devraient res­ter un à niveau très attrac­tifs pour peu qu’on les regarde avec un peu de recul sur les trente der­nières années. Mon avis est donc une confiance dan l’attitude des banques. Seul risque : que les capa­ci­tés du mar­ché immo­bi­lier ne puissent pas suivre la demande.

1NDLR : emboî­te­ment de prêts sur des durées dif­fé­rentes afin de caler l’ensemble du plan de finan­ce­ment avec une échéance constante, au tra­vers un mon­tage qui com­pense les amor­tis­se­ments des dif­fé­rentes lignes de cré­dit qui com­posent le plan.

Voir aussi :

1. Les cré­dits à 50 ans pour primo-accédants
2. Le finan­ce­ment des foyers recomposés
3. Quelles pré­cau­tions prendre avant de sous­crire un prêt immo­bi­lier à taux variable ?
4. René­go­cier son cré­dit immobilier
5. Des nuages sur le finan­ce­ment des marchés