Le journal de l’agence

Le loge­ment est au coeur des pré­oc­cu­pa­tions des fran­çais. Le point sur la situa­tion, les réformes, les appli­ca­tions concrètes et les évolu­tions attendues.

La tor­peur tra­di­tion­nelle des périodes pré élec­to­rales a fait place cette année à une liste pro­lifi que de réformes et d’aménagements qui ont, sans que cha­cun en ait for­cé­ment conscience, bou­le­versé notre envi­ron­ne­ment. En même temps la média­ti­sa­tion d’une action d’une asso­cia­tion huma­ni­taire sur les sans logis a animé l’actualité et relancé le thème du loge­ment en France.

Le bilan de la situa­tion du loge­ment en France

Ca n’étonnera per­sonne, le bilan n’est pas très brillant. Un parc de loge­ments sociaux en mau­vais état, qui néces­site des démo­li­tions ou des tra­vaux de grande ampleur. Une poli­tique de concen­tra­tion urbaine dont le virage n’a été pris que trop récem­ment pour com­men­cer à en mon­trer des effets posi­tifs, tant dans l’intégration que dans les bras­sages locataires/ propriétaires.

Un défi­cit de l’offre par rap­port à la demande exis­tante, mais aussi en regard de la demande future avec une poli­tique d’immigration, sans doute sélec­tive, qui devrait se pour­suivre, au point que les prin­ci­paux orga­nismes et ins­ti­tuts estiment qu’il fau­drait plus de 500 000 loge­ments neufs par an sur dix ans pour absor­ber le défi cit et régu­ler le mar­ché. A cela vient s’ajouter une hausse moyenne du prix de l’immobilier de 87 % depuis 2000 (source Indice INSEE-Notaires), qui a certes fai­bli en 2007, mais dont les spé­cia­listes s’entendent pour dire qu’elle sera encore com­prise entre 3,5 et 5 % sur 2007.

On retien­dra enfi n la remon­tée des taux d’intérêt depuis un an et demi (+ 1,5 % sur le taux direc­teur de la Banque Cen­trale Euro­péenne), après tou­te­fois une période de décrue conti­nuelle de vingt ans, qui a amputé la capa­cité d’emprunt des ménages d’environ 12 % sur leurs pro­jets. Au niveau actuel des taux pra­ti­qués par les Banques, qui reste his­to­ri­que­ment assez bas, le sur­coût pour les emprun­teurs aurait pu res­sor­tir, somme toute, sup­por­table, s’il n’avait fallu allon­ger la durée des rem­bour­se­ments pour com­pen­ser la hausse du mon­tant moyen des tran­sac­tions et du recours à l’emprunt.

Et c’est la conju­gai­son de ces fac­teurs qui a ren­chéri plus signifi cati­ve­ment le coût des prêts. Au total : défi cit récurent de loge­ments, plus demande dura­ble­ment impor­tante, plus hausse des prix de l’immobilier non spé­cu­la­tive, et donc durable, plus faible évolu­tion des reve­nus des ménages sala­riés, plus hausse des taux d’intérêt = insol­va­bi­lité des ménages poten­tiel­le­ment acquéreurs.

A noter que ces remarques valent aussi pour les can­di­dats à la loca­tion, pour qui le dur­cis­se­ment des condi­tions d’accès au loge­ment — prin­ci­pa­le­ment privé– conju­gué à la fl ambée des loyers (entre 8 et 15 % par an) par­tiel­le­ment géné­rée par les livrai­sons de pro­grammes neufs qui ont tiré les tarifs à la hausse, qui se sont vus exclure d’une bonne par­tie du parc loca­tif privé.

Dans ce contexte, que faire ?

Les pou­voirs publics sont bien sou­vent, et par­fois à juste titre, mon­trés du doigt. C’est pour­quoi toute une série de mesures, de dis­po­si­tions, et de réformes ont été mises en place en urgence cou­rant 2006. Avant tout, car c’est aussi la clé de voûte à de nom­breuses autres modifi cations com­por­te­men­tales, il y a eu en Mars 2006 la réforme des sûre­tés. Bien que très tech­nique, cette ordon­nance a per­mis, direc­te­ment et indi­rec­te­ment, une baisse des coûts des garanties.

En effet, la reva­lo­ri­sa­tion de l’hypothèque a pro­vo­qué une réac­tion média­tique forte de l’ordre nota­rial au tra­vers une baisse sub­stan­tielle des coûts d’enregistrement (près de 50%), entraî­nant dans son sillage la contreat­taque des orga­nismes de cau­tion­ne­ment mutuel, à com­men­cer par Cré­dit Loge­ment, le plus impor­tant d’entre eux, qui a d’abord révisé, lui aussi, ses barèmes, puis a lancé la cau­tion rechargeable.

Et par l’introduction du carac­tère rechar­geable, donc d’une durée allon­gée de vali­dité de la garan­tie, cette réforme a fait sauté le ver­rou de durée de 20 ans de l’inscription hypo­thé­caire, auto­ri­sant en cela des prises de garan­ties jusqu’à 50 ans. Ensuite, le recen­se­ment des réserves fon­cières de l’Etat et des Col­lec­ti­vi­tés locales a per­mis d’estimer les oppor­tu­ni­tés de lan­ce­ment de chan­tiers de construc­tions sociaux un peu par­tout sur le territoire.

Cette vague de relance dans la construc­tion a été démul­ti­pliée par les inves­tis­seurs pri­vés, et au total, ce sont près de 460 000 mises en chan­tiers (chiffres variant entre 440 000 et 467 000 selon les sources) qui ont été enre­gis­trées en 2006. On n’avait pas vu cela depuis 30 ans ! Dans la lignée de ce recen­se­ment, dont il était en fait un article d’accompagnement, ce fut la Loi ENL du Ministre Jean-Louis Bor­loo, qui a vu jour offi ciel­le­ment cet été.

Des objec­tifs concrets et ambi­tieux de construc­tions (500 000), des mesures pro­gres­sives d’incitation fi scale pour les inves­tis­seurs pri­vés (Régimes Robien recen­tré et Bor­loo popu­laire), la créa­tion de la « mai­son à 100 000 euros » avec inter­ven­tion de la Caisse des Dépôts et Consi­gna­tions en contre garan­tie du paie­ment dif­féré du fon­cier (dans la limite de 25 ans et pour les reve­nus modestes éligibles aux dis­po­si­tifs sociaux) tan­dis que l’accédant prend à sa charge l’emprunt de la construc­tion pen­dant ce délai, exten­sion des pla­fonds d’accession au Nou­veau Prêt 0 %.…

De son côté la réforme de l’assurance emprun­teur avec le rem­pla­ce­ment de la Conven­tion Bel­lor­gey par la conven­tion AREAS, a élargi les pos­si­bi­li­tés d’accès à la cou­ver­ture décès inva­li­dité aux per­sonnes sur pri­mées ou refu­sées par les com­pa­gnies d’assurance dans le cadre de leurs demandes de cré­dit, mise en place fi n 2006. N’oublions pas les occu­pants loca­taires, avec le chan­ge­ment de l’indice de réfé­rence cal­cul de la révi­sion annuelle des loyers.

Mis en place en juillet 2006, l’IRL (Indice de Réfé­rence des Loyers) s’est sub­sti­tué à l’indice de la Construc­tion, géné­ra­le­ment retenu dans les anciens baux.

Cet indice syn­thé­tique n’est com­posé qu’à hau­teur de 20% de l’indice de la construc­tion, et n’a ainsi évolué que de 3,19% depuis le 3ème tri­mestre 2005 contre 8,03% pour l’ancien indice sur la même période. De même, l’assurance de Garan­tie des Risques Loca­tifs (GRL), ins­tau­rée en jan­vier 2006, entrera en vigueur en Mars 2007. Elle per­met­tra aux pro­prié­taires bailleurs d’être pré­mu­nis des loyers impayés pour des popu­la­tions de loca­taires tra­di­tion­nel­le­ment exclues des assu­rances (CDD, étudiants…). Cette longue liste de mesures, aux allures de bilan élec­to­ral, fait montre de l’urgence des déci­sions qui étaient à prendre. Mais du texte aux actes, il y a tou­jours, on le sait bien, un délai. Or la situa­tion ne per­met plus d’attendre.

Quel en est le risque ?

Outre le temps néces­saire à l’application de tous ces dis­po­si­tifs, il y aussi le risque que le Mar­ché ne suive pas l’orientation. Mais il y aussi la pos­si­bi­lité de voir sor­tir des ini­tia­tives pri­vées qui anti­cipent, dépassent ou accom­pagnent ces mesures. Ainsi, par exemple, le pro­jet très avancé de mise en place d’un fond mutuel loca­tif per­met­tant de se sub­sti­tuer aux loyers de garan­tie, tout en dis­pen­sant la four­ni­ture de cau­tions per­son­nelles de tiers. Ins­ti­gués par les Pou­voirs Publics, des pro­jets de créa­tion de fonds pri­vés sont sans doute à prévoir.

S’agissant du cré­dit ban­caire, les limites de durée de rem­bour­se­ment ont tota­le­ment éclaté avec la réforme des hypo­thèques. Les durées de 15, 20 ans ont dis­paru au profi t des 25, 30, 35 ans avec même une offre de la Kutxa Banque sur 50 ans maxi­mum. De son côté le Cré­dit Fon­cier hésite à lan­cer son offre sur 40 ans, mais dis­pose d’ores et déjà du pro­duit. Certes on peut tou­jours consi­dé­rer qu’emprunter sur de telles durées est affo­lant ou dénué de bon sens fi nan­cier… N’empêche.

Entre se voir refu­ser l’accès à la loca­tion, pour des motifs de garan­ties ou de prix des loyers, ne pas pou­voir res­ter au sein d’une habi­ta­tion deve­nue trop étroite pour cause d’agrandissement du cercle fami­lial, et ne pas avoir accès aux prêts ban­caires jusqu’à 30 ans pour manque d’apport ou d’absence de reve­nus suffi sants, il n’y aurait donc pas d’autre solu­tion. Lorsque l’équation prix du bien, niveau de reve­nus, taux d’intérêt se referme sur vous, il ne reste que l’allongement du cré­dit comme clé de sor­tie de l’impasse. Notre monde bouge chaque jour, et sans doute de plus en plus rapidement.

Le conseil d’un pro­fes­sion­nel du sec­teur, que ce soit fi nan­cier, immo­bi­lier, assu­reur, ges­tion­naire, va trou­ver assu­ré­ment une place qu’il n’avait pas encore en France jusqu’ici. Sans doute vivons-nous aussi une évolu­tion ful­gu­rante de notre rap­port avec notre endet­te­ment, et, sans aller immé­dia­te­ment jusqu’au modèle anglo-saxon, devrons-nous nous habi­tuer à vivre désor­mais toute notre vie adulte avec un cré­dit. Et le prêt trans-générationnel ne nous est pas encore parvenu.…

Bruno Rou­leau.

Voir aussi :

1. Les emprun­teurs vont pou­voir choi­sir libre­ment leur assurance