Le journal de l’agence

Concer­nés au pre­mier plan par l’explosion de la famille tra­di­tion­nelle, les pro­fes­sion­nels doivent tenir compte de la situa­tion de leurs clients.

On n’appréhende pas un ménage recom­posé comme de jeunes mariés. Les conseils de Bruno Rouleau.

JDA : Les ménages recom­po­sés ont-ils plus de dif­fi­culté que les foyers tra­di­tion­nels pour deve­nir pro­prié­taires ?
Bruno Rou­leau : Oui. Les dif­fi­cul­tés ren­con­trées, tiennent sur­tout à la situa­tion juri­dique du nou­veau ménage, pas tou­jours cla­ri­fiée. Il est de plus en plus cou­rant que l’une des deux per­sonnes ne soit pas encore divor­cée et libre de ses actes. Rap­pe­lons en effet, que la grande majo­rité des unions est pro­non­cée sans contrat de mariage. Ceci signi­fie qu’en cas de sépa­ra­tion, il faut attendre le pro­noncé du juge­ment et géné­ra­le­ment le par­tage de la masse com­mune pour pou­voir s’engager finan­ciè­re­ment, notam­ment en pré­sence de garan­ties à confier.

JDA : L’approche de l’endettement de ces ménages recom­po­sés est-elle stan­dar­di­sée ? 
B.R. : Non. Tout dépend des inter­lo­cu­teurs. L’intégration de la pen­sion ali­men­taire dans les reve­nus peut par exemple radi­ca­le­ment chan­ger la donne. Idem pour les allo­ca­tions fami­liales qui ne sont pas sys­té­ma­ti­que­ment prises en compte sur toute la durée du prêt ou sur la capa­cité d’emprunt. A contra­rio, la pré­sence d’enfants issus de lits dif­fé­rents peut être aussi comp­ta­bi­li­sée dans le cal­cul du reste à vivre. Ce qui peut, du coup, exclure le foyer du recours au finan­ce­ment, ou dimi­nuer sérieu­se­ment son enve­loppe d’investissement.

JDA : Quelles ques­tions les ménages recom­po­sés doivent-ils se poser avant de lan­cer leurs inves­ti­ga­tions ?
B.R. : Tout d’abord, le mon­tage juri­dique de l’opération néces­site de bien avoir conscience des consé­quences. L’assistance d’un notaire dans ces condi­tions est sou­vent jus­ti­fiée, ne serait-ce que pour avoir un point de vue éclairé et neutre qui s’impose aux par­ties en pré­sence. Par exemple, faire le choix d’un mon­tage en SCI emporte des avan­tages dans la pro­tec­tion suc­ces­so­rale des adultes et des enfants, mais prive de dis­po­si­tions fis­cales uni­que­ment des­ti­nées aux per­sonnes phy­siques (cré­dit d’impôt sur la rési­dence prin­ci­pale). L’achat d’un bien en indi­vi­sion, lorsqu’il y a dis­pro­por­tion des reve­nus entre les deux acqué­reurs, néces­site soit une répar­ti­tion non égali­taire de l’acquisition, soit un mon­tage qui tienne compte de cette situa­tion pour que la charge du prêt ne vienne pas ensuite per­tur­ber la répar­ti­tion ini­tia­le­ment envisagée.

Un peu plus d’un mil­lion et demi de familles mono­pa­ren­tales, près d’un ménage sur deux confronté au divorce dans les grandes agglo­mé­ra­tions natio­nales et une pro­jec­tion de 40 à 45% de divorce dans les années à venir.

JDA : Vous vou­lez dire que ce n’est pas parce que deux per­sonnes achètent en com­mun qu’ils ont la même part dans le bien ?
B.R. : Tout à fait. D’une part, vous pou­vez acqué­rir un bien sans être copro­prié­taires égali­taires. D’autre part, un achat réa­lisé en indi­vi­sion par­faite (moi­tié cha­cun) peut voir sa répar­ti­tion de pro­priété affec­tée par la prise en charge du rem­bour­se­ment du prêt par une seule des deux par­ties. Dans le cas d’une sépa­ra­tion bien évidem­ment, mais aussi dans celui d’un décès, et enfin par les ser­vices fis­caux qui y ver­raient une dona­tion dégui­sée, redres­sable au plus fort taux puisqu’en l’absence de dis­po­si­tions matri­mo­niales, les deux par­ties ne sont aucu­ne­ment liées juri­di­que­ment. Nous sommes dès lors en pré­sence d’une dona­tion entre tiers, la plus lour­de­ment fiscalisée.

JDA : Existe-t-il alors des recettes appli­cables faci­le­ment ?
B.R. : Chaque situa­tion peut néces­si­ter une consul­ta­tion. Mais on peut établir une hié­rar­chie des dif­fi­cul­tés. Y a-t-il per­sis­tance d’une rela­tion matri­mo­niale anté­rieure pour l’une des deux par­ties ? Existe-t-il des enfants issus de lits pré­cé­dents ? Existe-t-il des enfants issus du foyer recom­posé ? Y a-t-il une forte dis­pa­rité des reve­nus entre chaque par­tie ? Dans la répar­ti­tion pré­vue du bien à ache­ter, les deux par­ties ont-elles un apport per­son­nel très dif­fé­rent ? Y aura-t-il recours à un cré­dit ? Il est évident qu’une réponse posi­tive à toutes les ques­tions va rendre le mon­tage juri­dique et finan­cier plus com­plexe et plus déli­cat à obtenir.

Dès que l’on sort du conseil juri­dique ou finan­cier, le pro­fes­sion­nel de l’immobilier a un devoir de réserve. Mais une approche dis­crète est tou­jours un plus pour la satis­fac­tion des clients.

JDA : Les dos­siers des foyers recom­po­sés sont-ils tou­jours plus com­pli­qués ?
B.R. : Je ne suis pas là pour inquié­ter. Je dis juste qu’il faut faire davan­tage atten­tion et prendre un peu de temps pour vali­der la forme plus que le fond. Bien évidem­ment, dans la plu­part des cas, les can­di­dats à l’acquisition pour­ront trou­ver une solu­tion. Mais les mau­vaises décou­vertes ne se font géné­ra­le­ment que plus tard, en cas d’incident ou d’événement venant per­tur­ber la situa­tion établie. Et puis, je répète que les cri­tères finan­ciers des banques peuvent varier d’un établis­se­ment à l’autre. La consul­ta­tion préa­lable d’un pro­fes­sion­nel de la finance peut, là aussi, s’avérer per­ti­nente, voire récon­for­tante. Ces dis­pa­ri­tés existent aussi quant à la com­pré­hen­sion des mon­tages et à la mise en oeuvre des garan­ties. Les orga­nismes de cau­tion­ne­ment mutuel, par exemple, n’approchent pas le risque finan­cier de la même façon. Toutes les banques ne sou­haitent pas gérer d’inscription hypo­thé­caire en pari passu, ce qui prive la pré­co­ni­sa­tion de cer­tains mon­tages. Enfin, il est plus ras­su­rant pour un pro­fes­sion­nel de se faire confir­mer que la situa­tion juri­dique et finan­cière des can­di­dats à l’achat ne va pas remettre en cause une transaction.

JDA : L’accession à la pro­priété n’est pas la seule solu­tion pour l’occupation d’un loge­ment…
B.R. : Effec­ti­ve­ment, il existe une mul­ti­tude d’autres situa­tions. Lorsqu’une des par­ties dis­pose d’un bien en propre qui va héber­ger le nou­veau foyer. Dès lors, se pose la ques­tion des droits pour cha­cun, sur­tout s’il doit y avoir des enfants issus de la nou­velle rela­tion, ou s’il y a recours à un emprunt pour des tra­vaux ou une exten­sion et que le rem­bour­se­ment est assuré par la par­tie non pro­prié­taire du bien. Il en va de même lorsqu’une des par­ties four­nit un ter­rain sur lequel le ménage va pro­cé­der à une construc­tion. Et la dif­fi­culté prend encore une autre dimen­sion lorsque l’une des deux par­ties fait appel à des prêts aidés, pour les­quels l’éligibilité à ces cré­dits, la jus­ti­fi­ca­tion de la pro­priété et des reve­nus, vont devoir être en concor­dance avec la légis­la­tion et avec la situa­tion exis­tante ou vou­lue des membres du ménage.

JDA : Outre les risques juri­diques et finan­ciers. Quels sont les autres freins à l’achat pour un ménage recom­posé ?
B.R. : Ils sortent du champ de l’analyse ration­nelle. et tiennent à l’approche psy­cho­lo­gique quant à la soli­dité de la nou­velle rela­tion. Les acqué­reurs poten­tiels sont-ils conscients de l’engagement qu’ils prennent, entre eux, mais sur­tout à l’égard des tiers ? Un achat immo­bi­lier mérite dans ces cir­cons­tances, plus que pour un couple marié car les par­ties sont moins pro­té­gées par les dis­po­si­tions matri­mo­niales pré­vues par la loi, une réflexion non seule­ment sur l’avenir mais aussi sur les enga­ge­ments issus du passé. La modu­la­rité du bien, en cas d’enfants issus de lits dif­fé­rents ou s’il y a un pro­jet de filia­tion com­mune, doit per­mettre, dans l’état pré­sent ou au tra­vers d’aménagements faci­le­ment réa­li­sables, une redis­tri­bu­tion des espaces de vie de tous les membres du foyer au fur et à mesure du temps.

JDA : Vous conseillez la consul­ta­tion d’un notaire dans les cas com­pli­qués. Les per­sonnes n’auraient-elles pas aussi inté­rêt à consul­ter dès lors leurs banques préa­la­ble­ment ?
B.R. : Bien sûr. Mais pas for­cé­ment et pas seule­ment leurs banques. L’interrogation d’un cour­tier per­met d’avoir un regard plus neutre sur le mon­tage et sur les moda­li­tés. La (les) banque(s) des par­ties peut avoir une légi­time ten­ta­tion à faire ren­trer le dos­sier dans des canons internes à son établis­se­ment, par­fois au détri­ment des inté­rêts juri­diques des clients. Par ailleurs, il y aura for­cé­ment mise en concur­rence, sauf si les deux par­ties dis­posent de la même et unique rela­tion ban­caire. Ceci signi­fie qu’en cas de plu­ra­lité de prêts (pour res­pec­ter les dif­fé­rences d’apports, ou pour béné­fi­cier de prêts aidés pour l’une des deux par­ties, ou pour res­pec­ter une par­faite iden­ti­fi­ca­tion des enga­ge­ments de cha­cune des par­ties), l’interlocuteur ban­caire pour­rait être enclin à ne pro­po­ser son dos­sier qu’avec la contre­par­tie d’une rela­tion exclu­sive sur l’opération et/ou sur le foyer. Et si les membres du ménage sou­haitent a contra­rio pro­té­ger l’indépendance de cha­cun, la négo­cia­tion peut s’avérer longue, voire com­pli­quée. Le cour­tier demeure dès lors l’interlocuteur de la situa­tion, sachant qu’il explo­rera sans doute la piste des banques déjà en rela­tion avec les clients.

Voir aussi :

1. Le finan­ce­ment des primo accédants
2. 65% des Fran­çais pré­fèrent la campagne
3. Des nuages sur le finan­ce­ment des marchés