Le journal de l’agence

Pour mieux cou­vrir l’ensemble besoins des emprun­teurs, les cré­dits immo­bi­liers deviennent des pro­duits de plus en plus tech­niques. Ce qu’il faut savoir pour maî­tri­ser la donne.

La toute der­nière hausse du prin­ci­pal taux direc­teur de la Banque Cen­trale Euro­péenne, porté à 4%, en dehors de toute polé­mique sur la jus­ti­fi­ca­tion de ce res­ser­re­ment moné­taire, va encore accen­tuer la concur­rence entre les prin­ci­paux acteurs du mar­ché des crédits.

La situa­tion actuelle d’inversion de la courbe des taux confè­rait déjà une sou­plesse sup­plé­men­taire, mais tem­po­raire, aux établis­se­ments de cré­dits. Cette néces­sité d’originalité et de créa­ti­vité dans les pro­duits de cré­dit n’est pas nou­velle mais connaît une inten­si­fi­ca­tion vitale pour les prê­teurs non ados­sés à des réseaux de col­lecte d’épargne.

La spé­ci­fi­cité du taux fixe en France

C’est une véri­table ori­gi­na­lité dans le milieu finan­cier. En effet, plus de 80% des cré­dits immo­bi­liers pour l’accession à la rési­dence prin­ci­pale sont encore contrac­tés avec des taux fixes, et près de 60% de l’ensemble des cré­dits immo­bi­liers (finan­ce­ment des inves­tis­se­ments loca­tifs com­pris) égale­ment. Ces chiffres sont à com­pa­rer aux cré­dits long terme consen­tis aux entre­prises qui sont très majo­ri­tai­re­ment (notam­ment dans les volumes auprès des moyennes et grandes entre­prises) indexés sur des condi­tions de mar­ché, ou encore sur les cré­dits dits court terme (décou­verts, cré­dits per­ma­nents.…) tous liés aux varia­tions des taux de marché.

De la sorte, la France semble avoir conservé des méca­nismes de pro­tec­tion du cré­dit habi­tuel­le­ment ren­con­trés dans les pays en voie de libé­ra­li­sa­tion, ou dans ceux qui mettent en place un sys­tème ban­caire orga­nisé. Or, notre sys­tème ban­caire et finan­cier passe pour l’un des plus sûrs, si ce n’est le plus sûr, et notre pays ne pré­sente pas, à mon modeste avis, les signes d’un pays qui sort du tiers­mon­disme écono­mique. D’où peut donc pro­ve­nir cette per­sis­tance de l’usage du taux fixe, aban­donné depuis long­temps par nos voi­sins euro­péens et par les anglo-saxons ?

Tout d’abord, les fran­çais ont vécu des décen­nies avec un retrait natu­rel, voire une fri­lo­sité face au cré­dit. Dans ces condi­tions, les Banques, pour s’assurer une fidé­lité ou pour conqué­rir une clien­tèle visée, ont consen­ties sans cesse des offres alliant à la fois agres­si­vité com­mer­ciale et assu­rance. L’explosion récente, sous le joug d’une nou­velle géné­ra­tion de consom­ma­teurs plus dyna­mique dans le recours à l’endettement, de la part des cré­dits dans le reve­nus des ménages (entre 60 et 62% selon les cabi­nets spé­cia­li­sés, contre moins de 48% il y a encore cinq ans), la baisse du taux d’épargne, passé de presque 17% à moins de 14% en 2006, et la flam­bée des prix de l’immobilier, sont des fac­teurs qui obligent à modi­fier les com­por­te­ments glo­baux face au crédit.

Une autre rai­son réside dans une concur­rence entre les banques certes pré­sente depuis long­temps, mais pas aussi exa­cer­bée que ces der­niers mois.  Les enjeux de part de mar­ché, les rap­pro­che­ments entre établis­se­ments finan­ciers mais aussi la nais­sance par crois­sance externe de mas­to­dontes finan­ciers, le retour timide mais cer­tain, de banques étran­gères, et sur­tout la course à la ren­ta­bi­lité, font chan­ger l’attitude des banques également.

Enfin, et dans le même esprit, les dif­fé­rences de trai­te­ment par les Pou­voirs Publics entre établis­se­ments s’est presque com­plè­te­ment estom­pée. Il n’y a pas si long­temps encore, les organes de tutelle ou l’Etat, lors des natio­na­li­sa­tions, puis des pri­va­ti­sa­tions par­tielles par exemple, inter­ve­naient sans dis­si­mu­la­tion dans la ges­tion des établis­se­ments finan­ciers. La Caisse des Dépôts, sous cou­vert de par­ti­ci­per à la construc­tion sociale, se voyait allouer un trai­te­ment accom­mo­dant quant à l’analyse de sa ren­ta­bi­lité sur les cré­dits consen­tis et sur ses encours. On a créé des struc­tures de defea­sance pour sou­la­ger des établis­se­ments comp­ta­ble­ment en ban­que­route, et pour leur per­mettre de reve­nir dans le mar­ché. On a per­mis, quand on n’a pas favo­risé, le rap­pro­che­ment d’établissements modestes entre eux ou au sein de groupes impor­tants, en fer­mant les yeux sur des encours conten­tieux ou sur des cam­pagnes com­mer­ciales en situa­tion avé­rée de dum­ping. Même Jean-Claude Tri­chet, actuel patron de la Banque cen­trale Euro­péenne, avait, du temps où il occu­pait les fonc­tions de Gou­ver­neur de la banque de France, émis une cir­cu­laire géné­rale auprès des ban­quiers pour leur deman­der de ne pas vendre à perte leurs enve­loppes de cré­dits. Qui s’en sou­vient encore, hor­mis les ban­quiers eux-mêmes, qui doivent bien rire de cette ten­ta­tive d’ingérence de leur auto­rité de tutelle ?

Ne par­lons pas de l’inéquité dans la dis­tri­bu­tion du livret A en contre­par­tie du sou­tien du réseau des Caisses d’Epargne, de la per­mis­si­vité dans la dis­tri­bu­tion de prêts com­plé­men­taires aux cré­dits épargne loge­ment à la Poste, d’une plus grande sévé­rité des contrôles auprès d’établissements, mutua­listes par exemple, qui, du fait de leur sta­tut, ne per­met­taient pas un dic­tat de leur ligne de conduite, de la grande sou­plesse d’esprit à l’égard du Cré­dit Lyon­nais dans la ges­tion de sa crise et des offres com­mer­ciales pré­sen­tées pour ten­ter de récu­pé­rer une clien­tèle en plein envol, des caisses de Cré­dit Muni­ci­pal en totale déconfiture…

Non, déci­dé­ment, toutes les Banques n’étaient pas, et ne sont quel­que­fois pas encore, trai­tées de la même façon. Mais les choses changent, sous l’avènement des concen­tra­tions finan­cières inter­na­tio­nales, et sous l’emprise de nou­velles règles prudentielles.

Quel ave­nir pour le pro­duit « prêt immobilier » ?

Tout d’abord, comme nous l’avons déjà expli­qué, et comme tout un cha­cun se rend compte, le poids des emprunts immo­bi­liers dans l’endettement glo­bal des ménages, du fait de la cisaille prix du fon­cier / pla­fon­ne­ment des reve­nus conju­gué à une infla­tion quasi constante, ne per­met plus d’emprunter sur des durées connues jusque ces der­nières années.

La durée moyenne des cré­dits immo­bi­liers contrac­tés est pas­sée de 14 à 17 ans en cinq ans, et sur les der­nières sta­tis­tiques, res­sort à près de 21 ans, avec presque 20% des prêts consen­tis en 2006 sur 25 ou 30 ans. L’arrivée de pro­duits sur 35 ans (UCB), voire 40 ans (Cré­dit Fon­cier, Cré­dit Immo­bi­lier de France), ou encore 50 ans (Kutxa Banque sous cer­taines condi­tions, notam­ment d’âge en fin de cré­dit), ne per­met plus de trai­ter ces demandes sur des taux fixes. Par ailleurs, la régle­men­ta­tion inter­na­tio­nale ban­caire, dite cir­cu­laire Bâle II, oblige les ban­quiers à pro­vi­sion­ner leur risque de trans­for­ma­tion, c’est à dire la dif­fé­rence entre le taux fixe vendu aux clients, et le risque sup­porté par le niveau de taux des mar­chés financiers.

Le réseau BNP Pari­bas qui a consenti au cours du 2ème semestre 2006 des taux à 30 ans à des condi­tions tirées, porte depuis le début de l’année 2007 des encours de cré­dits qui lui coûtent, avec la hausse consta­tée des taux depuis, chaque jour de l’argent. Certes, les établis­se­ments concer­nés peuvent se tar­guer de dis­po­ser de res­sources non rému­né­rées du fait des dépôts de leurs clients, n’empêche que les encours plombent les bilans ban­caires et qu’il va bien fal­loir un jour que ça res­sorte ! Tou­jours au tra­vers de cette direc­tive, les banques ont désor­mais obli­ga­tion de coter cha­cun de leurs clients.

Il s’agit d’une note d’appréciation du risque en fonc­tion de nom­breux cri­tères (anté­rio­rité, flux confiés, patri­moine glo­bal, confié ou dis­po­nible, inci­dents de fonc­tion­ne­ment, ponc­tua­lité des rem­bour­se­ments…). Cette cote va défi­nir la marge de négo­cia­tion com­mer­ciale que la banque défi­nira dans sa stra­té­gie de tari­fi­ca­tion, et sur­tout dans les cré­dits consen­tis. Bons pro­fils, bons payeurs = bonnes condi­tions ! A ce jour, les banques béné­fi­cient d’un sur­sis car l’inversion consta­tée de la courbe des taux per­met des refi­nan­ce­ments, ou des achats de contre­par­ties, sur d’autres indices que les taux du mar­ché moné­taire, tout en réa­li­sant au pas­sage des pro­fits.  En effet, les taux du mar­ché obli­ga­taire sont cha­hu­tés aussi depuis quelques semaines, mais mal­gré tout moins que l’Euribor qui se cale sur les taux direc­teurs de la BCE. Du coup, les banques pour­suivent leur action de conquête auprès d’une nou­velle clien­tèle en se don­nant des marges de négo­cia­tion com­mer­ciale larges.

Ce n’est pas du tout le cas des orga­nismes finan­ciers spé­cia­li­sés qui encaissent de plein fouet la hausse du mar­ché. Le Cré­dit Fon­cier, le CIF et sa filiale BPI, UCB, les filiales spé­cia­li­sées des groupes BNP (BNP Invest Immo), Cré­dit Mutuel (BPE) et Caisses d’Epargne (Banque Pala­tine) se tirent les che­veux pour essayer de res­ter com­pé­ti­tifs mal­gré des taux révi­sables iden­tiques voire par­fois supé­rieurs aux taux fixes des Banques de réseau. Cette situa­tion d’inversion ne devrait pas se péren­ni­ser. D’une part parcequ’elle est écono­mi­que­ment une aber­ra­tion; d’autre part parce qu’elle ne tra­duit pas la confiance géné­rale dans la santé écono­mique et sociale de l’Europe. L’avenir devrait donc être aux taux de mar­ché, variables ou révi­sables, modu­lables, condi­tion­nables, optionnables.…

Bref, l’allongement de la dette dans la vie des ménages, son poids plus impor­tant, le recours quasi incon­tour­nable au cré­dit, devrait s’accompagner d’une prise en main de la ges­tion de leurs dettes par les emprunteurs.

La créa­ti­vité va deve­nir incontournable

L’emprunteur va devoir gérer sa dette sur une bonne par­tie de sa vie. Cela signi­fie que le poids de sa dette va néces­si­ter de sa part une vraie ges­tion. Sans aller jusqu’au cré­dit « inter­est only » anglo-saxons (sorte de décou­vert per­ma­nent), il est évident que la sou­plesse sera le maître mot des offres à venir.

Les cré­dits devront per­mettre le chan­ge­ment de bien immo­bi­lier (revente pour muta­tion pro­fes­sion­nelle, divorce, ou pour achat d’un autre bien), l’aménagement des rem­bour­se­ments en fonc­tion des acci­dents de la vie (perte ou chan­ge­ment d’emploi, modi­fi­ca­tion du type de rému­né­ra­tion, baisse du revenu glo­bal du foyer, affec­ta­tion à d’autres inves­tis­se­ments…), ou au contraire des évolu­tions de car­rière (rem­bour­se­ments anti­ci­pés par­tiels). Déjà les options de modu­la­tion existent et sont pro­po­sées par cer­taines banques, mais elles sont enca­drées et ne per­mettent que des options annuelles progressives.

La ges­tion du coût, donc du taux, sera aussi une don­née fon­da­men­tale puisque les encours por­te­ront sur des durées de 40 à 50 ans, comme le per­met la réforme sur les sûre­tés réelles, et seront en taux révi­sables. Là aussi, des banques, à ce jour exclu­si­ve­ment étran­gères, pro­posent de figer les condi­tions par périodes de 5 ans (GE Money Bank, Kutxa banque, Micos Banca), sans, comme c’est le cas pour les banques natio­nales, n’avoir cette option qu’une seule fois et trans­for­mer le taux révi­sable en taux fixe. Car si les taux remontent depuis un peu plus d’un an, rien ne per­met de juger ce qu’ils seront dans 50 ans.

Qui aurait parié sur des taux à 2,50% comme ceux connus fin 2005 tan­dis que nous étions dans les années 80 ? Le cré­dit va enfin deve­nir un ser­vice de notre vie quo­ti­dienne et non plus un acte réservé à un inves­tis­se­ment important.

Bruno Rou­leau

Voir aussi :

1. La restruc­tu­ra­tion de cré­dits pour lut­ter contre le surendettement
2. In&FI Cré­dits lance son appli­ca­tion iphone
3. René­go­cier son cré­dit immobilier
4. Maî­tri­ser les règles du jeu
5. Rien de bon à attendre pour 2009?