Le journal de l’agence

Les condi­tions de finan­ce­ment sont tel­le­ment bonnes qu’il peut être inté­res­sant aujourd’hui de rené­go­cier son emprunt. Sui­vez le guide.

Les taux d’intérêt ne cessent de bais­ser depuis un an, et cha­cun peut s’interroger sur l’opportunité de faire révi­ser son prêt en cours, sur­tout si celuici a été sous­crit en 2007 et 2008, marquées par la crise finan­cière. Mais entre l’attrait de la rené­go­cia­tion du taux et la vraie bonne affaire, il peut y avoir une dif­fé­rence très forte qui mérite une ana­lyse et les conseils d’un spécialiste.

Avec la baisse des taux, tout le monde a-t-il à y gagner en rené­go­ciant son crédit ?

D’abord, il convient de ne pas se méprendre entre la baisse des taux relayée par les médias et la baisse des condi­tions que les banques accordent à leurs clients. Entre juillet 2008 et mai 2009, les taux direc­teurs de la Banque cen­trale euro­péenne sont pas­sés de 4,25 à 1 %. Pour les cré­dits immo­bi­liers, les banques ont ramené sur la même période leurs taux d’intérêt, en moyenne, sur une durée de vingt-cinq ans, de 5,7 à 4,4 %. Et il ne s’agit là que des taux pour les dos­siers d’acquisition, non de rené­go­cia­tion, car les banques sont par­fai­te­ment conscientes que, pour les clients, faire rache­ter son cré­dit par un autre établis­se­ment repré­sente de l’énergie, et a un coût.

Res­pec­ter un dif­fé­ren­tiel de 1 % entre l’ancien et le nou­veau taux

Avant d’étudier la situa­tion, il faut s’assurer d’un écart de taux de 1 % entre le prêt ini­tial et celui que vous envi­sa­gez. En deçà, il est rare que la rené­go­cia­tion auprès d’un autre prê­teur soit inté­res­sante. Cela ne pourra donc éven­tuel­le­ment concer­ner que cer­tains prêts contrac­tés entre mi-2007 et fin 2008. En effet, les années pré­cé­dentes ont affi­ché des taux rela­ti­ve­ment bas.

Tenir compte des péna­li­tés de rem­bour­se­ment anticipé

Lorsqu’on fait rache­ter son prêt par une autre banque, il faut tenir compte des péna­li­tés de rem­bour­se­ment anti­cipé du cré­dit ini­tial, mais aussi des frais rela­tifs aux garan­ties – garan­tie ini­tiale et nou­velle garan­tie –, de ceux inhé­rents au nou­veau prêt, et enfin de plu­sieurs éléments connexes au cré­dit lui-même. Si votre situa­tion pro­fes­sion­nelle a changé – par exemple garan­tie fon­dée sur un accord avec votre pré­cé­dent employeur –, vous ne pour­rez peut-être pas béné­fi­cier de condi­tions aussi avan­ta­geuses. S’agissant du cré­dit lui­même, les établis­se­ments prê­teurs ne sont pas très ouverts en géné­ral à l’absence de per­cep­tion d’indemnités de rem­bour­se­ment anti­cipé. Enfin, si votre plan de finan­ce­ment ini­tial était com­posé de prêts aidés – prêt 0 %, épargne loge­ment, PAS… –, la rené­go­cia­tion doit tenir compte de la perte de ces avan­tages et de la remise en cause des allo­ca­tions AL et APL.

Prendre en consi­dé­ra­tion les éléments consti­tu­tifs du dos­sier et son environnement

Le mon­tant de l’apport per­son­nel du cré­dit ini­tial doit aussi être pris en compte. Comme les pre­mières années de rem­bour­se­ment du prêt sont consa­crées à davan­tage d’intérêts que de capi­tal, une per­sonne ayant contracté un cré­dit total peut se voir récla­mer par la banque délais­sée un mon­tant supé­rieur au prêt ini­tial. En ima­gi­nant que le capi­tal dû (solde du cré­dit et péna­li­tés) soit infé­rieur au mon­tant emprunté ini­tia­le­ment, il faut tenir compte d’un ultime point : la durée pré­vi­sion­nelle du nou­veau cré­dit. Si l’emprunteur se trouve dans les sta­tis­tiques évoquées pré­cé­dem­ment, avec un cré­dit ini­tial sous­crit en 2007, il doit faire le cal­cul de la ren­ta­bi­lité de l’opération sur une durée de quatre et cinq ans. Il ne réa­li­sera en effet des écono­mies que si le nou­veau prêt va à son terme. Autre­ment, les frais occa­sion­nés par la rené­go­cia­tion ne seront jamais amor­tis, et il aurait été pré­fé­rable de gar­der son prêt ini­tial, même à 1 ou 1,5 % plus élevé en taux nomi­nal. Mais s’il s’agit d’un bien des­tiné à être conservé au titre de rési­dence prin­ci­pale – ou à usage loca­tif –, l’économie réa­li­sée peut s’avérer sub­stan­tielle et ouvrir droit à des avan­tages auxquels l’emprunteur n’avait pas accès avant.

Maî­tri­ser les règles du jeu avant d’opter pour un nou­veau cré­dit à taux révisable

L’option pour un cré­dit à taux révi­sable répond un peu à la même logique que celle de la rené­go­cia­tion : il faut ana­ly­ser le gain poten­tiel en fonc­tion du dif­fé­ren­tiel de coût et de la durée pré­vue du prêt. En effet, l’avantage du cré­dit à taux révi­sable réside dans le gain immé­diat sur le taux d’intérêt par rap­port à un taux fixe. L’impact est impor­tant les pre­mières années car le capi­tal res­tant dû, sur lequel s’appliquent les inté­rêts, est impor­tant. Avec le temps, le dif­fé­ren­tiel s’estompe et le risque croît de voir le taux se ren­ché­rir (NDLR : d’où la néces­sité de taux révi­sables pro­té­gés à la hausse, dits capés), sur­tout dans une période de taux bas comme en ce moment. Donc, si le prêt doit être conservé long­temps, il est pru­dent de ne pas choi­sir de taux révi­sable – sauf à des condi­tions de pro­tec­tion très forte. En revanche, si le prêt est des­tiné à être soldé dans les cinq à six ans à venir, le choix du taux révi­sable peut s’avérer inté­res­sant, car il per­met de reve­nir sur des situa­tions a priori non concer­nées par l’attractivité de la rené­go­cia­tion du fait du dif­fé­ren­tiel de taux accen­tué qui gomme les res­tric­tions sur les frais annexes. Dans tous les cas, l’idéal est de s’adresser à un spé­cia­liste, de pré­fé­rence un cour­tier, car l’avis du conseiller ban­caire sera de part et d’autre for­cé­ment partial.

Bruno Rou­leau

Voir aussi :

1. Quelles pré­cau­tions prendre avant de sous­crire un prêt immo­bi­lier à taux variable ?