Tout savoir pour y voir clair sur la taxation des plus-values immobilières des non-résidents

Aurélien Mallaret, avocat fiscaliste à Paris depuis 2011 fait le point sur la taxation des plus-values immobilières des non résidents. Après avoir analysé quatre années – de 2012 à 2016 – de tergiversation législative et jurisprudentielle en lien avec les plus-values immobilières patrimoniales des non-résidents il brosse l’état l’état des lieux suivant.

 

 

 

Prélèvements fiscaux : droit au remboursement

Les personnes ayant été soumises par le passé au taux de 33,33 % peuvent en théorie obtenir le remboursement de la différence entre le taux de 33,33 et celui de 19 %, sous réserve que leur droit à réclamation ne soit pas prescrit.

Exonération résidence principale : avoir résidé en France avant la cession

L’exonération de la résidence principale et l’exonération de la première résidence secondaire restent applicables aux seuls résidents. Une personne mettant en vente sa résidence principale avant de déménager hors de France doit à cet égard bien avoir conscience que ces exonérations ne sont applicables que si elle est restée résidente fiscale française à la date de la cession. Cette limitation des exonérations aux résidents pourrait être considérée comme contraire aux traités conclus par la France.

Les non-résidents peuvent bénéficier une seule fois d’une exonération désormais limitée à 150 000 euros de base, sous réserve notamment d’avoir été résidents en France antérieurement. L’exonération n’est applicable qu’en cas de cession directe d’un logement.

Prélèvement social de 2 % : en attente de décision

Les prélèvements sociaux acquittés sur les plus-values immobilières avant le 1^er janvier 2016 par une personne dépendant d’un régime social d’un pays de l’Espace économique européen (EEE) et de Suisse sont remboursables, sous réserve que le droit à réclamation ne soit pas prescrit. Pour les raisons évoquées ci-dessus, l’Administration persiste à refuser le remboursement du prélèvement social de 2 % dû avant le 1^er janvier 2015. La question de la conformité au droit européen de la position de l’Administration, selon laquelle la jurisprudence « de Ruyter » ne s’applique pas aux prélèvements sociaux finançant des prestations sociales sans condition préalable de cotisations, n’a pour l’heure pas été tranchée définitivement. On peut donc légitimement s’attendre à ce que le Conseil d’État ou la Cour de justice de l’Union européenne se prononce prochainement sur la question des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières acquittés avant 2015 [1]. La cour administrative d’appel de Douai a d’ailleurs rendu le 14 décembre 2015 une décision qui va plutôt à l’encontre de la position de l’Administration.

Les tribunaux devront également encore déterminer si, par le jeu de clauses de non-discrimination, les résidents d’États hors EEE et Suisse sont en mesure de bénéficier de la jurisprudence « de Ruyter », leur permettant ainsi de ne plus être soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers et plus-values immobilières.

 Prélèvements sociaux : 15,5 % depuis le 1^er janvier 2016

Les résidents d’États de l’EEE sont soumis de nouveau aux prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières à compter du 1^er janvier 2016 [2]. De la même façon que pour le prélèvement social de 2 % précité, on peut s’attendre à ce que la législation française soit contestée par les contribuables dans les prochaines années devant les juges français et européens.

Représentant fiscal : obligatoire pour les non-résidents d’États tiers

Depuis le 1^er janvier 2015, seuls les non-résidents d’États tiers à l’EEE doivent désigner un représentant fiscal en cas de cession de biens immobiliers. Dans la mesure où cette obligation entrave la liberté de circulation des capitaux et que les résidents d’États hors EEEE peuvent se prévaloir de cette liberté, il est probable que les tribunaux devront clarifier à l’avenir si l’obligation de désigner un représentant fiscal pour ces personnes reste justifiée légalement.

Ce qu’il faut retenir

Le va-et-vient fiscal des dernières années a eu pour conséquence que certains non-résidents ont payé indûment des prélèvements fiscaux et sociaux sur leurs plus-values immobilières. Les conseils ayant accompagné des clients non-résidents avant 2016 doivent vérifier si ceux-ci auraient un droit à remboursement de certains de ces prélèvements sur la base de l’actualité existante.

La convergence globale de la fiscalité des plus-values immobilières des non-résidents vers celle des résidents ne doit pas faire oublier qu’il existe encore d’importantes sources de contentieux que les juges français et européens devront trancher à moyen terme (prélèvements sociaux, représentation fiscale, discrimination des non-résidents en matière d’exonération).

Les conseils de non-résidents se doivent à cet égard de suivre les contentieux fiscaux naissants. En effet, l’application stricte des règles de prescription a pour conséquence qu’une décision jurisprudentielle en faveur d’un contribuable ne rouvre pas de nouveaux délais de réclamation pour les autres contribuables confrontés à la même problématique. Un contribuable ne peut ainsi attendre l’issue d’un contentieux sans agir, sauf à risquer de perdre son droit à remboursement.

[1] Il en est de même pour les prélèvements sociaux acquittés sur les revenus fonciers par les non-résidents en 2014 et avant.

[2] La nouvelle législation française s’applique également aux prélèvements sociaux acquittés au titre des revenus fonciers perçus à partir de 2015.