Rien de bon à attendre pour 2009?

Le premier semestre avait connu un fléchissement préoccupant de l’activité des marchés immobiliers, mais la crise de financement ne semblait pas encore avoir débouché sur une crise.

Le recul observé durant l’été, de l’ordre de 20 à 25 % au minimum, annonce une vraie crise immobilière d’une ampleur inconnue jusqu’alors.

En octobre 2008, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 5,15 %.

Ainsi, depuis le mois de mai, ils ont déjà repris 50 points de base et sont revenus à leur niveau de la fin 2001.

Ils devraient dépasser 5,25 % avant la fin de l’automne : les difficultés de financement et de refinancement des établissements de crédit, la hausse du coût des ressources et la contrainte de reconstitution des fonds propres contribuent à cela.

La pratique des marges négatives a en outre été abandonnée par la quasi-totalité des établissements.

Si l’évolution observée récemment paraît suffisamment douce pour ne pas déséquilibrer encore plus le marché, cette nouvelle phase de remontée des taux déforme la structure de la production : en octobre, 80,8 % des prêts étaient à un taux supérieur à 5 % (et maintenant 10,6 % à un taux supérieur à 5,5%), contre 1,8% en 2007… et 0,1 % en 2006.

En outre, depuis le début de l’année, la durée des prêts se réduit : elle s’est établie à 221 mois en octobre (247 mois pour l’accession dans le neuf et 233 mois pour l’accession

5.25 % avant la fin de l’automne : les difficultés de financement et de refinancement des fonds propres contribuent à l’augmentation des taux des crédits. dans l’ancien).

En 2007, l’allongement des durées avait été au total de l’ordre de 8 mois.

Depuis le début de l’année 2008, et au-delà des fluctuations observées d’un mois sur l’autre, la réduction de la durée des prêts s’élève maintenant à près de 5 mois sur un an.

En octobre, pour ce qui concerne l’accession, 60,1 % des prêts étaient d’une durée à l’origine comprise entre vingt et trente ans, contre 60 % en 2007.

Cependant, la part des prêts de plus de trente ans, déjà très modeste, recule doucement (2,6 % en octobre 2008 contre 3,7 % en 2007).

La structure de la production répartie par tranches de durée à l’origine ne se déforme donc que très modérément, et certainement pas comme on aurait pu l’escompter : la part des prêts de plus de vingt-cinq ans n’a ainsi perdu que 2 points depuis le début de l’année !

Cela parce que le recul de la production se réalise de façon assez homogène sur tous les segments de marché : ce ne sont pas les prêts aux durées à l’origine les plus longues qui souffrent le plus, toutes les durées sont affectées dans des proportions à peu près comparables par le recul de la production.

Ainsi, et quelle que soit la référence prise, les conditions de crédit se détériorent : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s’est accru de l’ordre de 7,3 % depuis décembre 2007.

La seule évolution jusqu’alors favorable au marché, la baisse du coût relatif moyen des opérations réalisées, a marqué le pas en octobre.

Même si l’indicateur de solvabilité de la demande réalisée était encore en octobre à un niveau élevé, il est désormais engagé sur une tendance à la décrue qui devrait se renforcer dans les prochains mois avec une nouvelle dégradation des conditions de crédit.

Une récession qui devrait durer

Le recul du marché des crédits immobiliers aux particuliers s’est amplifié au cours du troisième trimestre 2008 : – 3.8 % par rapport au trimestre précédent.

Habituellement, les mois d’été sont ceux de la croissance de la production de crédits : en 2007, par exemple, la production avait progressé de 7,3 %. Mais la situation actuelle est exceptionnelle et la production est redescendue sous le niveau qui était le sien en 2005 à la même époque.

Alors qu’au premier trimestre le recul avait été de 9,2 % sur un an, de trimestre à trimestre, puis de 10,9 % au deuxième trimestre, il s’établit aujourd’hui à 20,1 %.

Chiffres clés
5.5%, c’est le taux moyen des crédits immobiliers en octobre 2008, en hausse de 50 points depuis le mois de mai (8 points en juin, 16 points en juillet et 9 points en août).
221 mois, c’est la durée moyenne des prêts en octobre (242 mois pour l’accession dans le neuf, 233 mois dans l’ancien).
3,69 années de revenus, c’est le coût relatif moyen des opérations réalisées contre 3,85 années en août 2006. Ce coût est le plus bas observé depuis la fin 2005.
+7.3% depuis décembre 2007, c’est la hausse moyenne des mensualités associées à un même capital. Cette augmentation s’établit à 2% si l’on prend en compte la mise en place du crédit d’impôt en faveur de l’accession à la propriété.

La production de crédits immobiliers aux particuliers a donc descendu une marche supplémentaire durant les mois d’été : depuis le début de l’année, sur un an, le marché a reculé de 13,7 %. Dans ce contexte, le repli de la production constaté chez les banques généralistes est toujours un peu plus rapide que le marché (– 14.5 % contre – 1,4 % en 2007 à la même époque).

Il n’a cependant pas été uni- forme, certains établissements ayant à nouveau accru « fortement » leur production au cours du troisième trimestre.

L’offre des banques à caractère mutualiste ou coopératif baisse à peu près au rythme du marché, de 14,1 % (+ 5,5% en 2007), mais avec des disparités entre établissements moins marquées que parmi les autres banques.

Pour leur part, les banques spécialisées amortissent encore un peu le repli de leur production (– 9,2 %, contre + 2,5 % en 2007 à la même époque), mais là aussi avec de grandes disparités.

La remontée des taux d’intérêt et le raccourcissement des durées qui se constatent depuis le début du mois de juin pèsent maintenant sur la solvabilité de la demande : les clientèles de ménages à revenus moyens et modestes qui avaient jusqu’alors résisté devraient désormais être elles aussi affectées.

Contrairement à ce qui se passe pendant l’été la production de crédit est revenue cette année à son niveau de 2005. 

D’autant que la dégradation de la conjoncture économique générale et la remontée du chômage ne peuvent que contribuer à une aggravation de la situation de la demande.

La production a donc peu de chances de véritablement se ressaisir au cours du quatrième trimestre.

Dans ce contexte d’incertitudes persistantes, le scénario qui se dessine pour 2008 est maintenant celui d’une véritable récession des marchés : pour une production de 170 milliards d’euros en 2007, 2008 devrait se situer entre 140 et 145 milliards d’euros dans le meilleur des cas.

Et rien pour l’heure ne permet d’attendre une amélioration pour l’année prochaine. Il est même à craindre, compte tenu de la dégradation de la demande qui est maintenant visible, que 2009 soit une nouvelle année de contraction du marché des crédits.