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« Garanties locatives : quels impacts pour le montage financier des investisseurs ? »; Bruno Rouleau

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Les banques ne tiennent pas compte des garanties locatives dans le risque du dossier.

photo : Bruno Rouleau

Le banquier qui va accorder un crédit à un investisseur privé va s’attacher avant tout à juger de la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt durant toute la durée de l’engagement. C’est une règle qui a été d’ailleurs renforcée et précisée dans le cadre de la transposition de la Directive sur le crédit immobilier en mars 2016, et de  on insertion dans le Code de la consommation.

Néanmoins, il faut bien reconnaître que l’approche du risque dans ce type de dossier est légèrement différente que  dans un achat de résidence principale. Aujourd’hui, le banquier pondère les revenus locatifs attendus ou existants (en moyenne entre 70 et 80 %), au prétexte qu’il pourrait exister des impayés ou une vacance locative que l’emprunteur doit pouvoir supporter sans encombre. Il est même amusant de constater que, même sur des propositions d’investissement faite par le banquier sur des programmes émanant de son propre groupe, la pondération s’applique.

L’existence d’une garantie de loyers impayés, d’une assurance de carence ou de vacance locative, voire même d’assurance garantissant la remise en état du bien, n’est absolument pas prise en considération dans le risque du dossier. Tout au plus, et si tant est que cela soit mentionné par le conseiller bancaire, l’analyse finale du risque global sera influencée favorablement, en cas d’hésitation. Il serait grand temps que l’analyse bancaire tienne compte des éléments périphériques, mais incontestables, dans la sécurisation des projets, tout comme la qualité des contrats de maintenance, voire même de la valorisation des services de conciergerie quand ils sont présents. Il est en effet assez surprenant qu’un prêteur soit prêt à s’engager financièrement sur 15 ou 20 ans aux côtés d’un investisseur sans s’intéresser ni prendre en compte les précautions que celui-ci a prises, ou pas, pour maintenir un niveau de qualité du bien, que ce soit en termes de valorisation de cet actif dans le temps ou de régularité et de capacité à tirer des revenus de ce patrimoine.

Enfin, sans doute sous l’effet de la banalisation des garanties tout autant que sous celui de la pression commerciale de certains clients, il est devenu très rare de voir le banquier proposer ou demander de se faire déléguer le paiement des loyers ou le versement des indemnités des contrats d’assurance souscrits en cas de sinistre. Rappelons à ce titre que la délégation de loyers ou la cession des loyers peuvent être faites dès la mise en place du crédit, ou à première demande, c’est-à-dire uniquement en cas d’incident dans l’amortissement du crédit par l’emprunteur.

À l’heure où es banques se livrent une bataille féroce sur la captation des flux (plus que du résiduel de dépôt d’ailleurs…), il leur serait facile de revenir à quelques fondamentaux pour renforcer la sécurité du paiement des prêts consentis, plutôt que de parfois regarder au bien-fondé d’un investissement, comme lorsque le porteur de projet n’est pas déjà propriétaire ou accédant à la propriété de sa résidence principale.

 

Bruno Rouleau

Bruno ROULEAU est formateur et consultant en organisation et management commercial. Diplômé du CNAM dans le domaine bancaire, il a exercé durant 20 ans au sein de 4 groupes bancaires, où il a occupé toutes les fonctions opérationnelles sur les marchés du Particulier, du Professionnel et des PME. Il a ensuite rejoint l’enseigne de courtage en crédits In&Fi Crédits pendant 5 ans, avec la fonction de Directeur Associé, en charge de la Formation, de l’Assistance et des Partenariats, et a créé In&Fi Crédits Pro et l’IFIB (Institut de Formation des Intermédiaires de Banque) aux côtés de Pascal BEUVELET. En 2010, il rejoint le Comité de Direction Générale, puis le Comité Exécutif de CAFPI, en charge des Grands Accords commerciaux du groupe et de l’Organisation Interne. Il a créé MUTANS CONSULTANTS en septembre 2015, cabinet de formation et de conseil qui accompagne les entreprises et les réseaux dans leur virage digital, et notamment pour optimiser leur mutation dans la gestion de la Relation Client.

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Vos réactions

  • Par Renault Patrick, il y a 4 mois

    Bonjour,
    Je suis banquier, assureur et agent immobilier puisque je travaille au Crédit Agricole. Vous avez certainement raison d’écrire qu’en général les banquiers ne tiennent pas compte de ces accessoires, si important pour garantir revenus locatifs, attractivité du bien et permanence de sa valeur de marché. 
    Concernant les garanties de loyers impayés, c’est une excellente garantie effectivement à mieux prendre en compte. Cependant même si elle était prise en compte, cela ne conduirait pas à supprimer la quotité de 70/80 des revenus locatifs retenus pour calculer la capacité de remboursement. En effet, sur 25 ou 20 ans, ils existent trop d’impondérables auxquels on ne peut penser et ces 20 à 30% constituent un marge de sécurité pour y faire face. 
    Une autre raison est que le contrat GLI est souscrit annuellement et on peut imaginer qu’un locataire le souscrivent afin d’obtenir son accord de crédit avec 100% des revenus locatifs pris en compte et puis qu’il dénonce la GLI l’Anne suivante. Bien souvent le banquier n’en saura rien sauf en cas de délégation de paiement. Enfin une autre raison est qu’en cas de difficulté, le propriétaire dont on a retenu 100 % des revenus locatifs serait fondé à dire au juge que la banque l’a mal conseillé en ne prenant pas une marge de sécurité pour faire face aux impondérables. Et le juge lui donnerait raison contre la banque. 
    En conclusion, vous avez raison, les banques ne prennent pas suffi en compte ces éléments et il faut progresser sur ce pont. Mais ce ne sera jamais un argument pour supprimer automatiquement la quotité des revenus locatifs à prendre en compte. 

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