Un mécanisme fondé sur l’amortissement fiscal
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement fiscal. L’objectif est de permettre à l’investisseur de déduire chaque année une partie de la valeur de son bien de ses revenus imposables, sans impact sur le montant des loyers perçus.
Concrètement, le bien est considéré comme se dépréciant dans le temps. Une fraction de sa valeur est ainsi déduite chaque année des revenus fonciers, ce qui diminue l’impôt dû.
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’investisseur peut amortir fiscalement une partie de la valeur du logement — hors terrain — généralement estimée à 80 % du prix d’acquisition. Cette base est ensuite amortie annuellement à un taux compris entre environ 3,5 % et 5,5 %, selon le niveau de loyer pratiqué. Le montant ainsi calculé vient en déduction des revenus fonciers, permettant d’étaler l’avantage fiscal dans le temps.
Le dispositif est également ouvert à l’immobilier ancien, sous réserve de réaliser des travaux significatifs de rénovation représentant au moins 30 % de la valeur du bien. Les taux d’amortissement applicables dans ce cas sont légèrement inférieurs à ceux du neuf.
Pour les agents immobiliers et conseillers en transaction, ce mécanisme implique une capacité accrue à expliquer la logique d’amortissement à leurs clients investisseurs, notamment en comparaison avec les dispositifs de réduction d’impôt antérieurs.
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Des conditions d’application précises
Le dispositif Jeanbrun s’applique sous plusieurs conditions strictes :
- Il concerne exclusivement la location nue, destinée à constituer la résidence principale du locataire.
- Il vise les immeubles collectifs, neufs ou anciens, acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
- L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de neuf ans.
- Les locations au sein d’un même foyer fiscal ainsi qu’aux ascendants et descendants de l’investisseur sont exclues.
Selon Corinne Berec, vice-présidente et membre du conseil de gérance d’Orpi : « Ce dispositif est plus souple que les précédents, Jeanbrun ne présente d’ailleurs aucune contrainte de zone géographique. Il s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme, plus proche des réalités du marché et des pratiques des investisseurs. Dans certains cas, il sera même possible de créer un déficit foncier déductible des revenus. »
L’absence de contrainte géographique constitue un point différenciant majeur par rapport au dispositif Pinel, et pourrait élargir le champ des opportunités pour les professionnels exerçant en dehors des zones historiquement éligibles.
Trois objectifs affichés par le législateur
Au-delà du mécanisme fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit trois finalités :
- Relancer durablement l’investissement locatif en orientant l’épargne privée vers la location nue, tout en offrant davantage de visibilité et de stabilité fiscale.
- Soutenir la construction et la rénovation du parc, en encourageant à la fois le neuf et l’ancien sous condition de travaux significatifs.
- Favoriser la location de long terme en proposant un avantage fiscal attractif, tout en maintenant des loyers plafonnés afin de préserver l’accessibilité pour les locataires.
Un levier à intégrer dans le discours commercial
Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu est double : comprendre précisément les modalités techniques du dispositif et l’intégrer dans un argumentaire clair auprès des investisseurs.
Dans un contexte de reprise encore fragile de l’investissement locatif, la capacité à décrypter et à expliquer ce nouveau cadre pourrait constituer un levier déterminant pour relancer certains projets différés ces derniers mois.
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