On y voit plus clair depuis la loi de 2013
Lors de la réforme du crédit à la consommation en 2010, des doutes polluaient la juste compréhension des situations se présentant aux différents professionnels susceptibles d’être confrontés ou de traiter des demandes de financement. Les organisations professionnelles du courtage en crédit et du logement avaient d’ailleurs sollicité des autorités de régulation des éclaircissements à ce sujet. Face aux enjeux, des banquiers se sont même alors lancés dans des formations répondant au statut d’intermédiaire à titre accessoire. Formations sommaires mais qui protégeaient chacun.e de sanctions.
Il aura fallu attendre les décrets de la loi de Régulation Bancaire et Financière en 2013 pour avoir un peu plus de lisibilité sur les limites de l’exercice pour les professionnels de l’immobilier. Car n’oublions pas que de leur côté, ces professionnels, dans le cadre des transactions, peuvent être engagés en responsabilité dans le cadre de la Loi Hoguet, cette fois-ci. En effet, un vendeur qui confie un bien à la vente à un agent immobilier, peut attaquer ce dernier s’il immobilise le bien dans un compromis, sans s’être assuré que l’acheteur potentiel dispose bien de la capacité à en payer le prix.
Cette obligation tient aux éléments du devoir de conseil lié au mandat de vente, qui précisent entre autres cette obligation de contrôle. Dès lors, la complexité relève davantage de la frontière à ne pas franchir pour entrer dans le champ de l’intermédiation bancaire. Il faut donc se référer au Code monétaire et financier, nettement enrichi depuis janvier 2013, au travers de l’article L 519-1 et les suivants, qui définit ce qu’est une opération d’intermédiation en crédit.
Cet article stipule que « l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation ».
La transposition de la directive européenne sur le crédit immobilier en 2016 précise le service indépendant de conseil en matière de crédit
En 2014, la législation européenne sur le crédit immobilier a introduit le service indépendant de conseil en crédit immobilier. Transposé en droit français par ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, il s’étendra prochainement (novembre 2026) au crédit à la consommation.
Le service indépendant de conseil en crédit : « […] consiste en la fourniture au client […] de recommandations personnalisées en ce qui concerne une ou plusieurs opérations relatives à des contrats de crédit. Il constitue une activité distincte de l’octroi de crédit et de l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement » (nouvel article L. 519-1-1 au 20 novembre 2026). Il en découle une subtilité supplémentaire : le conseil indépendant en crédit n’est pas de l’intermédiation en crédit… mais il nécessite de disposer du statut juridique d’IOBSP pour être proposé.
Du coup, que peut faire le professionnel de la transaction immobilière ?
La signature d’un mandat engage la responsabilité du professionnel immobilier, qui doit s’assurer de la capacité de l’acheteur à honorer son engagement.
Vérifier la solvabilité d’un client devient une obligation, dont l’enfreinte constitue un manquement, qui peut déclencher un sinistre et le recours à l’assurance de responsabilité civile professionnelle. Analyser la solvabilité d’un candidat à l’acquisition ne se confond pas avec des actes d’intermédiation en crédit puisque ces derniers sont précisément définis, comme énoncé ci-dessus.
Le professionnel de l’immobilier peut donc parfaitement vérifier, ou faire vérifier, la solvabilité d’une personne sans pratiquer les actes qui matérialisent juridiquement l’intermédiation en crédit.
L’exigence de documents justifiant les déclarations de revenus et de dettes de l’acheteur n’est pas outrancière. La prudence voudra cependant que ces exigences soient proportionnées et suffisantes pour faire la preuve de l’accomplissement des obligations inhérentes au devoir de conseil. En effet, entrer totalement dans le champ de la collecte des documents nécessaires à l’étude d’un plan de financement, pourrait être jugé comme un début d’exercice de conseil en intermédiation bancaire.
En outre, la législation sur la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme oblige le professionnel immobilier à obtenir des justificatifs de l’origine des fonds représentant l’apport personnel et, à défaut de réponse, à effectuer une déclaration de soupçon à Tracfin.
Autre rappel important : le devoir de s’abstenir de contractualiser prévaut dès lors que la vérification d’identité est impossible, valant tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Enfin, découlant des éléments juridiques consécutifs à la transposition en mars 2016 de la directive sur le Crédit Immobilier, le professionnel de l’immobilier n’est pas autorisé à proposer le conseil indépendant en crédit.
Les astuces pour sécuriser les transactions quand on est professionnel de la transaction immobilière
Ce n’est pas le statut qui fait l’intermédiation, c’est l’intermédiation qui crée le statut. Comprenez qu’à vouloir aller trop loin dans l’accompagnement de l’acheteur en matière de crédit, le professionnel immobilier peut basculer dans la pratique illégale (sans statut adéquat) de l’intermédiation en crédit.
Et comme toute activité réglementée pratiquée sans avoir la capacité d’exercice, cette situation est judiciairement sanctionnable. Définir un process interne (et le respecter…) qui prévoit dès l’entrée en relation avec un potentiel acheteur, une vérification des éléments essentiels de la solvabilité du candidat – même à la simple visite du bien – est un préalable essentiel.
Recourir à un courtier en opérations de banque pour vérifier les déclarations de l’acquéreur est une démarche prudente. Si ce dernier a déjà engagé ce type de démarche, il conviendra de collecter une attestation du courtier, dont les intitulés de documents ne manquent pas (« passeport pour le crédit », « visa pour l’achat », « permis d’emprunter »…).
Et conserver les échanges confirmant les demandes transmises permettra de justifier du respect de ses obligations, et de confirmer un suivi sérieux et professionnel de la transaction.
En résumé, le bon sens des pratiques rejoint souvent les obligations légales
Au final c’est donc moins sur l’analyse financière totale et détaillée que l’agent immobilier est attendu que dans son devoir de vérification de la solvabilité du promettant à l’achat, et notamment au regard des éléments évidents déclarés par celui-ci, et aux obligations de contrôle inhérentes à la justification de l’origine des fonds promis.
Quelques questions cohérentes, un parcours d’achat bien balisé, et des bons partenariats, répondront à coup sûr aux contraintes législatives, et permettront d’accompagner vendeurs et acheteurs dans les meilleures conditions, avec une image professionnelle.
Merci à Maître Laurent DENIS, avocat spécialisé en droit de la distribution bancaire, pour son aide et ses compléments d’information.