2008, une année perdue

Après un début d’année plombée par des incertitudes, les mois d’été ont été ceux de la dégradation. Jusqu’alors la solvabilité de la demande avait bénéficié de conditions de crédits encore attractives. Mais depuis juin, les taux d’intérêt remontent, vite, alors que les durées des prêts se réduisent. La demande fléchit donc sérieusement.

En août 2008, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 4.98 %.

Après une légère diminution de 4 points de base intervenue entre les mois de février et de mai, les taux avaient déjà repris 8 points en juin.

La révision des barèmes intervenue en juillet a alors eu comme conséquence une hausse de 16 points en juillet puis de 9 points en août.

Ainsi, depuis le mois de mai, les taux des crédits ont déjà repris 33 points.

Ils sont d’ores et déjà revenus à leur niveau de la fin 2002 et devraient atteindre (et même certainement dépasser) 5.5 % durant l’automne : la hausse du coût des ressources et la contrainte de reconstitution des fonds propres des établissements de crédit y contribuent.

La pratique des marges négatives a en effet été abandonnée par la quasi-totalité des établissements.

En outre, depuis le début de l’année, la durée des prêts se réduit : elle s’est établie à deux cent vingt et un mois en août (deux cent quarante deux pour l’accession dans le neuf et deux cent trente cinq dans l’ancien).

Si en 2007 l’allongement des durées avait été au total de l’ordre de huit mois, dès l’automne le mouvement avait commencé à s’inverser : le recul s’est accéléré depuis et il est maintenant de près de cinq mois sur un an.

Si on se limite aux seuls prêts à l’accession en août 2008, 57.1% des emprunts étaient à l’origine compris entre vingt et trente ans.

Le coût moyen des opérations d’acquisition est en baisse, alors que les revenus des ménages progressent toujours à un rythme modéré.

Et la part des prêts de plus de trente ans, déjà très modeste, recule toujours doucement (2.4% en août 2008 contre 3.7% en 2007).

La part des prêts de plus de 25 ans a ainsi perdu plus de 4 points depuis le début de l’année !

Comme le mouvement de remontée des taux devrait se poursuivre dans les prochains mois, la déformation de la structure devrait s’amplifier et la durée moyenne des prêts du secteur concurrentiel reculer plus vite encore.

Des conditions de crédits plus strictes…

Dans ce contexte et quelle que soit la référence prise, les conditions de crédit se dégradent : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s’est accru de 7% depuis un an.

Même en tenant compte de la mise en place du crédit d’impôt en faveur de l’accession à la propriété, il s’est élevé de 2% depuis un an !

La seule évolution favorable au marché reste donc la nouvelle baisse du coût moyen des acquisitions réalisées : 3.69 années de revenus en août 2008 contre 3.85 en août 2007.

Le repli constaté ramène alors le coût relatif à son niveau le plus bas observé depuis la fin 2005.

Il est vrai que le coût moyen des opérations diminue depuis le début 2008 (– 1 % sur un an, contre + 3.8 % en 2007 et + 7.9 % en 2006) : alors que les revenus des ménages progressent toujours à un rythme modéré (+ 2.4 % sur un an, contre + 1.8% en 2007 et + 3 en 2006), mais néanmoins plus rapide que celui observé sur le coût des opérations.

Ainsi, l’indicateur de solvabilité de la demande réalisée était encore en août 2008 à un niveau élevé : un coût relatif des opérations revenu à son niveau de la fin 2005, mais aussi un moindre recours à l’endettement et une mobilisation soutenue de l’apport personnel expliquent cela.

Mais l’indicateur de solvabilité de la demande est désormais engagé sur une tendance à la décrue qui devrait se renforcer dans les prochains mois avec une nouvelle dégradation des conditions de crédit.

…et une offre de crédits en récession

Le marché des crédits immobiliers aux particuliers s’est bien redressé au cours du deuxième trimestre, comme chaque année à la même époque : + 9.7 % par rapport au premier trimestre, contre + 11.4 % en 2007 à la même époque (et + 13.9 % en 2006).

La production de crédit immobilier a reculé de 10,6% au 2ème trimestre.

Mais cette évolution n’a pas été suffisante pour compenser le repli de la production constatée depuis le début de l’année : ainsi sur un an, de trimestre à trimestre, la production de crédits a reculé de 10.6 % au deuxième trimestre.

Un mouvement qui s’est accéléré, le recul observé au premier trimestre n’étant alors que de 9.2 %.

La production de crédits immobiliers aux particuliers paraît donc avoir brutalement descendu une marche, depuis le début 2008 : sur un an, de semestre à semestre, le marché a en effet reculé de 9.9 %.

Et il faut rappeler que la période de référence, le premier semestre 2007, avait été affectée par une relative atonie de la demande qui attendait la mise en place du crédit d’impôt en faveur de l’accession à la propriété.

Dans ce contexte, le repli de la production constaté chez les banques généralistes est encore plus rapide que le marché (– 12.4 %, contre – 4.6% en 2007).

Il n’a cependant pas été uniforme (certains établissements ont à nouveau accru leur production au cours du deuxième trimestre 2008) et il ne s’explique toujours pas par le durcissement des conditions d’octroi des prêts ou par des exigences nouvelles à l’égard des emprunteurs (tout au plus les établissements appliquentils maintenant les critères de sélection des demandes sans aucune exception).

Pour leur part, les banques spécialisées ont largement amorti le repli de leur production (– 5.5 %, contre + 0.2 % en 2007 à la même époque) : un niveau pratiquement le même au deuxième trimestre 2008 qu’un an auparavant.

Alors que l’offre des banques à caractère mutualiste ou coopératif a décroché de 9.2 % (+ 4.6 % en 2007 à la même époque), mais là aussi avec de grandes disparités !

Les évolutions de la production observées au cours du premier semestre 2008 ne semblent cependant pas avoir été les conséquences d’une plus grande fragilité de la demande ou d’une détérioration des conditions de crédit.

En revanche, la remontée des taux d’intérêt et le raccourcissement des durées qui se constatent depuis le début du mois de juin pèsent maintenant sur la solvabilité de la demande : les clientèles de ménages à revenus moyens et modestes qui avaient jusqu’alors résisté devraient alors être elles aussi affectées.

D’autant que la dégradation générale de la conjoncture économique ne peut que contribuer à une aggravation de la situation.

La production de crédits aux particuliers a donc peu de chance de véritablement se ressaisir au cours du troisième trimestre.

Le scénario qui se dessine est celui d’une véritable récession des marchés.

Le scénario qui se dessine pour 2008 se rapproche alors de plus en plus de celui d’une véritable récession des marchés : pour une production de 170 milliards d’euros en 2007, l’année 2008 devrait se situer entre 150 et 155 milliards dans le meilleur des cas … et plus probablement à 145 milliards.

Et rien pour l’heure ne permet d’attendre une amélioration avant l’été 2009 à condition que la Banque centrale européenne (BCE) revienne sur ses orientations actuelles et diminue au cours du printemps ses taux de refinancement.

Mais d’ores et déjà l’année 2008 est une année perdue. Le marché de l’ancien devrait par exemple reculer d’au moins 15 % et abandonner plus de 100 000 transactions sur l’année !

Alors, si la BCE restait sourde aux craquements des marchés, 2009 connaîtra une aggravation supplémentaire de la récession actuelle du secteur de l’immobilier.