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S’y retrouver dans la jungle des mètres carrés

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Les textes et la pratique professionnelle de l’immobilier font mention d’un certain nombre de surfaces, sans que la définition de chacune soit toujours clairement maîtrisée par les praticiens. Ce qu’il faut entendre exactement pour les principales surfaces en question.

Surface hors oeuvre nette (SHON)

La surface hors oeuvre nette (Shon) est une notion du droit de l’urbanisme. Elle est notamment utilisée pour calculer l’assiette des taxes d’urbanisme. Elle est définie par l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme, à partir de la surface hors oeuvre brute (SHOB), dans les termes suivants : « La surface de plancher hors oeuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction. La surface de plancher hors oeuvre nette d’une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction :

  1. Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  2. Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rezde- chaussée ;
  3. Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules ;
  4. (déduction spécifique pour les exploitations agricoles)
  5. D’une surface égale à 5% des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a, b, et c ci-dessus ;
  6. D’une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon les cas aux articles R. 111-18- 2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Sont également déduites de la surface hors oeuvre, dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.»

Surface habitable

La surface habitable est issue du droit de la construction. Il y est fait référence pour définir la surface minimale des locaux d’habitation. Elle est définie comme suit par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Surface utile

La surface utile est une surface définie à partir de la surface habitable avec des modalités qui peuvent varier d’une réglementation à l’autre et selon le type de construction. Il n’y a donc pas une mais plusieurs surfaces utiles (article R. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, article R. 353-16 du même code…).

Surface fiscale

La surface dite fiscale est issue de la réglementation fiscale prévoyant un régime de faveur pour certains investissements locatifs. Elle est définie par l’article 2 duodecies de l’annexe III du Code général des impôts. Il s’agit de la surface habitable augmentée de la moitié des annexes énumérées par le décret du 9 mai 1995, dans la limite de huit mètres carrés par logement. Surface corrigée La surface corrigée est celle utilisée pour calculer les loyers des baux assujettis à la loi de 1948 et de certains logements de type social. Elle est réglementée par le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948.

Surface pondérée

La surface pondérée est la surface utilisée pour calculer les loyers commerciaux, et particulièrement la valeur locative en cas de renouvellement. Il n’y a pas de réglementation de la pondération, d’où l’existence de variantes. Mais un consensus s’établit progressivement autour d’une méthodologie dominante. Surface Carrez La surface dite Carrez est celle qui doit être mentionnée en cas de vente d’un lot de copropriété. Elle est définie comme suit par l’article 4-1 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 : « … la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » Surface gross leasing area (GLA) La surface Gross Leasing Area (GLA) est une notion importée des Etats – Unis et souvent utilisée pour fixer les loyers en centre commercial. Il ne s’agit pas d’une surface issue d’une réglementation et elle n’est donc pas définie par un texte, mais induite par la pratique professionnelle.

Philippe Vittu

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