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« HLM : que tout change pour que tout demeure », Jacky Chapelot, Président adjoint de la FNAIM

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Jacky Chapelot, Président adjoint de la FNAIM et gérant de JCCONSEIL, fait le point sur la situation du monde HLM aujourd’hui dans le viseur de l’exécutif.

photo : Chapelot Jacky

Il faut que tout change pour que tout demeure : La phrase est devenue célèbre. Cette citation s’applique à merveille à la situation du monde HLM aujourd’hui, que l’exécutif veut réformer en profondeur : la baisse exigée des loyers, la diminution des aides au logement, l’accélération des ventes et la remise en question du droit au maintien dans les lieux pour les locataires.

Les organismes HLM prêts à l’effort mais pas au prix de la mission sociale

Les bailleurs sociaux ne sont pourtant pas insensibles à la démarche gouvernementale et sont pour nombre d’entre eux prêts à consentir à des efforts sur les loyers pratiqués, sous réserve qu’ils soient considérés comme des fournisseurs de logements et fiscalement traités comme tels. Ils expriment cependant des doutes quant à la possibilité pour eux de poursuivre leur mission avec la même efficacité. La mission sociale n’est pourtant pas le seul apanage du secteur public HLM. C’est aussi une fonction de fait du secteur locatif privé. Qu’on en juge : les aides au logement (ALS, ALF, APL) qui concernent 6 millions de ménages allocataires sont perçues par moins de 60% des locataires du secteur public et par près de 40% des locataires du secteur privé.

Un florilège d’avantages dont bénéficient les organismes HLM

Des circuits de financement très privilégiés, un accès à l’épargne des ménages exceptionnel grâce au Livret A, une fiscalité totalement et anormalement dérogatoire depuis la production jusqu’à l’exploitation, la mise à disposition de terrains à bâtir dans des conditions auxquelles aucun promoteur privé ne peut imaginer prétendre, des financements largement bonifiés. On ne peut nier que le regard favorable que l’État porte sur ces organismes depuis toujours a peut-être fini par leur faire oublier leurs réflexes d’entrepreneurs.

La transition difficile des ménages vers le parc privé

Concernant les ménages, l’application des surloyers pour les locataires ayant dépassé les plafonds de ressources reste peu pratiquée. Pourtant, il s’agit par ce système de conduire vers le parc privé ceux qui n’ont plus besoin de l’aide de la collectivité pour se loger. Comment comprendre également que les ventes de logements à leurs occupants ou à des ménages venant de l’extérieur soient si rares ? Plus de vingt ans après les premières impulsions données par l’Etat à la vente HLM, seules quelques centaines sont cédées. Le cap de 1% du parc vendu chaque année, soit environ 50 000 lots fixé par Emmanuel Macron, est ambitieux mais légitime.

Des solutions envisageables

Le Président et l’équipe gouvernementale  ne parviendront pas à ces réformes sans obtenir l’adhésion des 720 organismes partout sur le territoire. Il semble que grâce à un amendement gouvernemental piloté par François Jolivet, député de l’Indre, un aménagement sans impact sur les allocataires ait été trouvé avec un étalement de la baisse des loyers sur 3 ans, ainsi qu’un maintien de l’enveloppe d’économie demandée aux organismes.

 

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