Échec d’une vente immobilière : quand une erreur de procédure prive l’agence de son indemnisation

Deux mises en demeure jugées insuffisantes

Le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement (TJ Paris, 2e ch. civ., 4 nov. 2026, n° RG 24/15498) qui pourraient bien intéresser les professionnels de la transaction : deux agences immobilières réclamaient 18 000 € à deux acquéreurs qui n’avaient pas acheté, et le tribunal les a déboutées de l’intégralité de leurs demandes, faute de mise en demeure préalable valable.

Le compromis de vente du 17 juin 2023 permettait au vendeur de mettre l’acquéreur en demeure de justifier de son prêt sous huitaine. Le tribunal a retenu que la première mise en demeure, délivrée par le notaire le 21 septembre 2023, avait été abandonnée par la venderesse, puisque les échanges s’étaient poursuivis par SMS et par courriel. La seconde, datée du 5 décembre 2023, n’était pas accompagnée de la preuve de sa réception par les acquéreurs, qui contestaient l’avoir reçue. Aucun manquement fautif des acquéreurs n’était donc caractérisé. Les deux agences sont condamnées aux dépens et à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quels enseignements pour les agences immobilières ?

Cette décision donne deux enseignements :

1. Un compromis de vente peut prévoir que l’acquéreur à qui l’échec de la vente est exclusivement imputable indemnise l’agence à hauteur des honoraires qu’elle aurait perçus. C’est ce que prévoyait la clause citée par le jugement.
2. L’agence qui invoque cette clause doit respecter le formalisme du contrat, à commencer par la mise en demeure, et prouver qu’elle a été reçue. À défaut, sa demande est rejetée, et elle supporte en plus les frais d’avocat des acquéreurs.

Un principe à retenir

« Faute de mise en demeure préalable valable, les agences ne pouvaient pas obtenir gain de cause. Un compromis peut prévoir que l’acquéreur défaillant indemnise l’agence, mais l’agence doit alors respecter à la lettre le formalisme du contrat, mise en demeure comprise, et prouver qu’elle a été reçue : à défaut, elle perd, et elle paie en plus les frais d’avocat de l’acquéreur » en conclut ainsi Maître Valentin Simonnet, avocat au Barreau de Paris.

Référence : Tribunal judiciaire de Paris, 2e chambre civile, 4 novembre 2026, n° RG 24/15498.

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