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Marché immobilier de l’ancien : nouvelle année record mais les réserves s’épuisent

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Que s’est-il passé en 2018 sur le marché immobilier ? Le réseau Century 21 livre son analyse. Succédant à une année 2017 déjà exceptionnelle par le nombre de transactions réalisées, 2018 s’impose comme une nouvelle année record en termes d’activité pour le marché immobilier de l’ancien.

photo : laurent vimont

Pour la 4e année consécutive, le réseau Century 21 enregistre une progression du nombre de ventes : + 3,9% sur un an. 2017 était déjà pourtant une année historique, dépassant les 950 000 transactions réalisées France entière. La principale cause de cet extraordinaire dynamisme reste le niveau très bas des taux d’intérêt qui favorise la concrétisation des projets immobiliers et porte le marché.

Les Français ne s’y trompent pas et utilisent le crédit à plein régime : la part de l’emprunt souscrit pour un achat immobilier augmente encore (+1,6% sur un an pour représenter 78,4% du montant de l’acquisition) et la durée de crédit s’allonge également (+0,9% pour se situer à 20,5 ans en moyenne). Ce recours optimisé à l’emprunt se révèle nécessaire dans un contexte où les prix continuent de croître, et ce, pour la 3e année consécutive.

Le montant moyen d’une transaction établit un nouveau record

Le prix moyen au m² a ainsi augmenté de +1,7% entre 2017 et 2018 et atteint 2595 € le m² [la progression est plus importante sur le segment des maisons (+ 3,5%) que sur celui des appartements (+1,1%)]. Nous nous rapprochons sérieusement des plus hauts constatés en 2011 avec 2665 € le prix moyen au m². Le montant moyen d’une transaction en France établit, lui, un nouveau record : 213 705 € (contre 208 759 € en 2017) ; 229 489 € pour une maison et 204 695 € pour un appartement.

Point positif : les plus jeunes voient leur proportion progresser parmi les acquéreurs : la part des moins de 30 ans croît de +3,1% et celle des 30/40 ans de +1,5%. A eux seuls, les 40 ans et moins représentent 46,6% des acquisitions en France. Ces achats sont très majoritairement destinés à l’acquisition de la résidence principale (à 68,9%) ; le marché des résidences secondaires recule en 2018 de ‐5,9% pour ne représenter que 6,4% des transactions.

La part consacrée à l’investissement locatif est en très nette progression

Fait notable, la part consacrée à l’investissement locatif est en très nette progression sur l’année (+24,7%) et représente 21,7% des achats effectués en 2018, niveau historiquement haut dans l’ancien. A l’heure où les placements financiers rapportent peu et dans un contexte d’incertitude économique, la pierre apparaît comme la valeur refuge par excellence. Le raisonnement des investisseurs est d’ailleurs pertinent : les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l’inflation : on gagne de l’argent à emprunter ! Pour ceux qui le peuvent, pourquoi s’en priver ?

Des délais de vente stables

Si le marché bat à plein régime, il n’est pourtant pas en effervescence, et les délais de vente restent stables en 2018 à des niveaux relativement hauts (91 jours) ; nous sommes loin de la frénésie observée en 2004 où les délais de vente nationaux ne dépassaient pas 64 jours en moyenne. Une précision : c’est la première fois depuis 2011 que la surface d’une acquisition est en recul : elle perd ‐0,5m² en un an pour s’établir en moyenne à 85,7 m² tous types de biens confondus (113,5m² pour les maisons et 58,1m² pour les appartements). Pour acheter, les ménages consentent des efforts en sacrifiant un peu de superficie. Ce n’est pas un indicateur à prendre à la légère.

L’ascension des prix immobiliers parisiens est spectaculaire

Paris bondit de record en record. Affichant près de 400 € de plus qu’en 2017, le prix moyen au m² dans la capitale franchit allègrement un nouveau record en s’établissant en 2018 à 9452 € le m². C’est précisément 1400 € de plus qu’il y a 3 ans à peine !

Conséquence directe, l’activité marque le pas (‐0,3% sur l’année). Le montant moyen d’une transaction parisienne continue de crever les plafonds : 461 118€ en moyenne en 2018 (versus 452 545€ en 2017). Pour se loger les Parisiens réduisent leur surface (‐1,3 m² sur un an pour se situer à 49, 5 m²) et allongent leur durée de crédit (+0,8%) qui s’étale désormais sur 20,5 ans en moyenne.

Les délais de vente augmentent de 4 jours pour se situer à 61 jours en moyenne (quand ils s’étaient réduits à 44 jours en 2011). Les achats sont destinés à 58,6% à l’acquisition de la résidence principale. Après avoir fortement reculé en 2017, l’investissement locatif remonte en flèche et sa part croît de +33,2% en 2018 pour représenter 28,5% des acquisitions. Ce retour en masse des investisseurs parisiens perdurera‐t‐il à l’heure où la décision d’encadrer à nouveau les loyers dans la capitale vient d’être prise ? Nous sommes en droit d’en douter.

Conséquence de cette hausse des prix vertigineuse : la part des employés et ouvriers, qui avait déjà reculé de ‐31% en 2017, chute encore de ‐22,4% en 2018 et désormais 4,5% des acquisitions parisiennes seulement sont réalisées par les employés et ouvriers. Ils représentaient près de 14% des acquéreurs en 2009. La part des cadres moyens se réduit aussi comme une peau de chagrin : ‐10% en un an. A Paris, une vente sur deux est concrétisée par des cadres supérieurs et des professions libérales (47,8% versus 16,1% France entière).

Le prix moyen au m² francilien progresse de manière continue depuis 2015

Les prix enregistrent une nouvelle hausse de +3,4% en 2018 pour s’établir à 3 303 € tous types de biens confondus. Le plus haut dans la région avait été atteint en 2011 avec 3 418 € le m². Cette augmentation n’altère pas le dynamisme du marché et le nombre de ventes augmente encore de +2,2% par rapport à 2017. Le montant moyen des transactions franchit un nouveau record : 261 059 € en 2018 contre 253 516 € en 2017. Comme leurs voisins parisiens, les Franciliens pour acheter font des sacrifices en termes de surface (celle‐ci baisse légèrement en 2018 pour s’établir à 79,9 m² en moyenne).

Si la part des employés / ouvriers et des cadres moyens représente toujours 73,3% des acquéreurs en Ile‐de‐France, ce sont les cadres supérieurs qui voient leur proportion parmi les acheteurs progresser le plus rapidement et ils sont à l’origine de 13,9% des transactions. Dans l’ensemble, ces transactions sont réalisées à 79,7 % pour l’acquisition d’une résidence principale, mais comme dans le reste du pays, l’investissement locatif bondit en 2018 (+ 29,8%) et concerne désormais 17% des acquisitions.

A l’échelle des départements franciliens, tous voient leur prix moyen au m² progresser (la hausse la plus importante touche la Seine‐Saint‐Denis dont le prix moyen au m² augmente de +6,8%). Les écarts de prix restent toutefois considérables dans la région : le département le moins cher demeure la Seine‐et‐Marne (2 362 € le m² en moyenne) avec un prix au m² moitié moindre que celui constaté dans les Hauts‐de‐Seine (5 874 € le m²). Concernant les catégories socioprofessionnelles des acheteurs, le Val‐d’Oise et la Seine‐et‐Marne ont tous deux plus de 50% des transactions réalisées par les employés et ouvriers (respectivement 57% et 54,9%) quand le département des Hauts‐de‐Seine a la proportion de cadres supérieurs et professions libérales la plus importante (32,3%). L’activité progresse dans tous les départements d’Ile‐de‐France.

Toutes les régions sans exception bénéficient d’un marché immobilier dynamique

Seules 3 régions voient leur prix moyen au m² baisser : la Bretagne (‐0,5%), Centre Val‐de‐Loire (‐1,5%) et les Hauts‐de‐France (‐1,9%). L’Auvergne‐Rhône‐Alpes, le Grand‐Est, La Nouvelle‐Aquitaine, l’Occitanie, Provence‐Alpes‐Côte‐d’Azur enregistrent en revanche des progressions de leur prix moyen au m² conséquentes allant de +3,6% à +7,5%.

En conclusion…

Le marché immobilier en 2018 est exceptionnel par sa vitalité et le montant des sommes consenties pour acquérir un logement. Les prix progressent depuis 3 ans maintenant mais un certain nombre d’indicateurs commence à craqueler. Le recours au crédit est pleinement exploité, les surfaces réduites pour pouvoir acheter. Le marché semble atteindre un plafond de verre. En outre, le dynamisme généré par les investissements locatifs (21,7% de l’ensemble des transactions) a porté le marché en 2018. Quelle conséquence aura le retour de l’encadrement des loyers sur le marché ?

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