L’arrêté du 13 août 2025 ne nous aidant pas à comprendre les modalités d’application du changement de coefficient de conversion sur les baux en cours, les réponses divergent, et c’est peu dire.
L’enjeu pour les professionnels
Avant d’entrer dans le détail des positions exprimées par les différents acteurs du secteur, un rappel des enjeux pratiques s’impose.
- Si le gestionnaire procède à une indexation qui s’avère juridiquement infondée, le locataire pourrait refuser de payer et le contentieux se profile, entraînant des restitutions dont le gestionnaire sera tenu pour responsable.
- À l’inverse, ne pas indexer alors que la règlementation l’autorisait pourrait être analysé comme un défaut de conseil, ouvrant là encore la voie à un contentieux, cette fois à l’initiative du bailleur, entraînant une perte financière dont le gestionnaire pourrait être coupable.
Du côté des professionnels de l’immobilier, la balance penche fortement pour l’indexation
La position du SNPI (Syndicat National des Professions Immobilières) est claire : il est possible de procéder immédiatement à l’indexation non réalisée en 2025 (sans rétroactivité), dès lors que le délai d’un an prévu par la clause d’indexation n’est pas expiré, puis d’appliquer une nouvelle indexation courant 2026 à la date anniversaire du bail.
Cet avis transmis aux adhérents du syndicat, est également celui retenu par le guide juridique. « Mes alertes et conseils Lefebvre Dalloz », référence bien connue des praticiens qui indique : « Si la FAQ des pouvoirs publics n’apporte pas de précision, il peut être soutenu qu’un bailleur pourra à bon droit se prévaloir de l’attestation de l’ADEME pour un bail en cours au 1-1-2026 afin de mettre un terme aux mesures précitées de gel des loyers ».
C’est également la position retenue par plusieurs administrateurs de biens à la renommée nationale.
Notons que la plupart des logiciels métiers se sont empressés d’actualiser leur programme afin de permettre une double indexation.
Certaines agences ont fait le choix de ne pratiquer qu’une seule indexation, à la date anniversaire du bail en 2026. Une solution plus lisible et plus digeste pour le locataire, qui n’aurait à absorber qu’une seule hausse.
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Des réserves juridiques notables : la clause d’indexation des loyers peut être perçue comme réputée non écrite
Le point névralgique du débat concerne la qualification juridique de la clause d’indexation annuelle stipulée dans le bail.
Reprenons quelques fondamentaux du bail d’habitation : le bail est un contrat synallagmatique (obligations réciproques – délivrance d’un logement décent contre le paiement d’un loyer), à exécution successive (le loyer est payable par mensualités). Le droit est figé à la date du bail et n’est pas évolutif. L’indexation du loyer n’est possible que si une clause active a été stipulée dans le bail.
Dans notre cas, à partir du 24 août 2022, date du gel des loyers des biens F et G, la clause d’indexation devient tout simplement « réputée non écrite » (c’est la sanction de l’interdiction de louer) pour tous les nouveaux baux. Cela signifie qu’elle n’existe tout simplement pas.
Lorsque des travaux réalisés par le bailleur permettent de sortir du classement F ou G, alors la loi prévoit la possibilité d’indexer de nouveau.
La question est alors de savoir si un simple changement de méthode de calcul du coefficient de conversion du DPE peut être assimilé à la réalisation de travaux permettant de « réactiver » la clause d’indexation ?
Un juriste de l’ADIL de Rennes estime que l’indexation ne serait pas possible dans ce contexte. La clause d’indexation ne pourrait être réactivée que si l’amélioration du classement énergétique résulte de travaux effectifs réalisés par le bailleur, et non d’un simple ajustement administratif du DPE. Il convient toutefois de préciser qu’il s’agit ici de la position personnelle d’un juriste de l’ADIL.
Cette lecture est partagée par certains spécialistes en droit civil, pour lesquels les clauses d’indexation applicables aux logements classés F et G seraient devenues réputées non écrites à minima pour tous les baux signés entre le 24/8/2022 et le 31/12/2025, et ne pourraient donc produire d’effets sans intervention matérielle sur le logement.
Les conséquences pratiques
Concernant les baux signés avant le 24/8/2022 : la clause d’indexation était tout simplement gelée, car à l’époque elle n’était pas réputée non écrite, on peut raisonnablement penser que le « dégel du loyer » autorise l’application de la clause d’indexation (à la date anniversaire du bail), avec bien entendu l’utilisation de l’attestation fournie par l’ADEME.
Concernant les nouveaux baux signés à compter du 1er janvier 2026 : pas de problème, on ne refait pas le DPE et on utilise l’attestation fournie par l’ADEME.
Mais concernant les baux signés entre le 24/8/2022 et le 31/12/2025 : la mise en place d’une indexation, par la « renaissance » d’une clause réputée non écrite est risquée et hasardeuse.
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Prudence, transparence… et patience
L’objet de cet article n’est pas de trancher le débat, mais d’alerter les professionnels sur l’existence d’une controverse juridique sérieuse entourant l’indexation des loyers des baux signés entre le 24/8/2022 et le 31/12/2025, pour des biens classés F et G dont la performance énergétique se serait améliorée en cours de bail. Il s’agit moins de prescrire une solution que d’inviter à une réflexion éclairée.
Que se passera-t-il si des locataires contestent ces hausses ? Si des actions de groupe émergent ? Si l’État décide de remettre en cause les augmentations pratiquées, notamment en zones tendues où l’encadrement à la relocation s’applique ? Le coût potentiel de tels contentieux pourrait alors s’avérer particulièrement élevé, tant pour les bailleurs que pour les professionnels qui les auront accompagnés avec un enthousiasme peut être excessif.
Il appartiendra, in fine, à chacun d’assumer ses choix, sans perdre de vue qu’en qualité de professionnel, le gestionnaire a une obligation de résultat sur les actes qu’il réalise.
Dans l’attente d’une clarification jurisprudentielle, appelée à intervenir à relativement brève échéance, la prudence s’impose comme une nécessité, aussi frustrante soit-elle au regard des revenus supplémentaires auxquels bailleurs et agences pourraient légitimement aspirer.
Dans un contexte de judiciarisation croissante, mieux vaut sans doute renoncer à une indexation appliquée tête baissée que d’en supporter ultérieurement le coût.
Céline Dehaye et Jean-Pierre Charissou
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