Augmentation des prélèvements sociaux
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a modifié le taux de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital (patrimoine et placement) mettant fin au taux unique existant alors. Pour rappel, jusqu’avant la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus du capital étaient composés de plusieurs impositions dont le taux total était de 17,2 % :
- La CSG au taux de 9,2% ;
- La Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (« CRDS ») au taux de 0,5 % ;
- Le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
La CSG était déductible sur les revenus de l’année de son paiement au taux de 6,8 %, le solde 2,4 % n’étant pas déductible. La CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont, quant à eux, pas déductibles des revenus imposables.
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, de sorte que le taux des prélèvements sociaux est, en principe, de 18,6 %.
Le taux de CSG déductible n’est en revanche, pas modifié, puisqu’il reste de 6,8 %.
Par exception, la loi maintient le taux de 9,2 % sur les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières.
En revanche, n’entrent pas dans l’exception, et sont donc soumis à une CSG au taux de 10,6 %, les revenus de location meublée non professionnelle, ainsi que les dividendes versés par les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés. Les loueurs en meublé professionnels, étant assujettis à la CSG sur les revenus d’activité et non à la CSG sur les revenus du capital, échappent à la hausse de CSG.
À lire aussi : Hausse de la CSG en 2026 : quel impact pour les revenus immobiliers et les LMNP ?
Possibilité de renoncer rétroactivement au prélèvement forfaitaire unique
Les plus-values sur cession de titres de société soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent être soumises sur option au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 % cf. supra). La loi met fin à l’irrévocabilité de l’option en prévoyant que les personnes ayant opté peuvent renoncer rétroactivement à l’option et préférer le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Modification du statut des loueurs en meublé non-résidents en France
Les locations meublées sont considérées comme professionnelles dès lors que les recettes excèdent 23 000 € et qu’elles excèdent les autres revenus professionnels.
L’administration fiscale considérait que les autres revenus professionnels à prendre en compte étaient uniquement les revenus imposables en France. La loi de finances pour 2026 revient sur cette situation et apporte également une modification substantielle à la définition des loueurs en meublé non-résidents :
désormais les non-résidents fiscaux français seront considérés comme des loueurs meublé professionnels si les loyers des locations en meublées excèdent 23 000 € et excèdent les revenus professionnels imposables en France et à l’étranger (et non plus seulement les revenus professionnels imposables en France).
Exclusion des agences immobilières du dispositif d’apport-cession
Le dispositif d’apport-cession, codifié à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, est un régime fiscal permettant de faciliter le rachat de société suite à la cession d’une première société. D’un point de vue technique, il s’agit pour l’associé d’une société d’apporter les titres qu’il détient à une holding qu’il contrôle.
La plus-value dégagée à l’occasion de l’apport n’est pas immédiatement imposable, mais son imposition est reportée. Elle devient imposable, notamment, si la société ayant fait l’objet de l’apport est cédée dans un délai de moins de 3 ans sauf en cas de réinvestissement dans les 2 ans, de 60 % du prix de cession dans une activité économique (hors investissements locatifs). La loi de finances à resserré le réinvestissement en portant l’obligation de réinvestissement à 70 % du prix de cession dans les 3 ans.
Surtout, le champ des réinvestissements est fortement réduit : ne sont plus éligibles au réinvestissement les activités de gestion du patrimoine mobilier, les activités de promotion immobilière et l’ensemble des activités immobilières, ce qui selon la doctrine administrative renverrait aux activités relevant de la section L de la codification NAF, tels les agences immobilières, les administrateurs de biens ou les activités de syndics de copropriété.
À lire aussi : Réforme de l’apport-cession : quels impacts pour les dirigeants d’agences immobilières ?
Taxe sur les holdings
Une taxe sur les holdings est instituée, portant notamment sur les logements détenus par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés percevant des revenus passifs (loyers, dividendes), lorsque les logements sont mis à disposition des associés à titre gratuit ou pour un prix inférieur au prix de marché. Le taux de la taxe est de 20 % sur la valeur vénale du bien.
Création de nouveaux dispositifs d’investissement
A titre de nouveaux dispositifs d’investissements, nous soulignerons l’institution du dispositif dit « Jeanbrun » et celui en vue de la restauration des locaux situés au Fort des Têtes à Briançon.
Le régime « Jeanbrun », également appelé statut du bailleur privé, vise à relancer l’investissement dans le logement neuf à la suite de la disparition du dispositif Pinel. Il permet au bailleur ayant acquis un logement neuf ou rénové de bénéficier d’un amortissement de 3,5 % à 5,5 %, en fonction du loyer pratiqué (sur ce dispositif, voir notre précédente lettre d’information).
A l’instar du dispositif Pinel, le propriétaire devra prendre un engagement de location nue d’une durée minimale de 9 ans au profit d’un locataire respectant les plafonds de loyers et de ressources des logements affectés à la location intermédiaire ou des logements affectés à la location sociale ou très sociale.
La somme des déductions au titre des amortissements prévus ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires
desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale.
En vue de favoriser la restauration des locaux situés au Fort des Têtes à Briançon pour l’accueil du village olympique des Jeux Olympiques et Paralympiques d’hiver 2030, il est prévu que les personnes qui acquièrent en pleine propriété un local situé au sein du Fort des Têtes, affecté après la tenue des jeux à l’habitation, peuvent bénéficier sous condition d’une réduction d’impôt de 30 % du prix d’acquisition du bien.
À lire aussi : Loi Pinel ou LMNP : quelle stratégie d’investissement est à privilégier ?
Prorogation d’anciens régimes fiscaux
Est prorogée, la majoration du déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 21 400 € en cas de rénovation de passoire thermique (bien de classe énergétique E, F ou G) pour les passer en classe énergétique A, B, C ou D pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.
Sont également prorogées, l’exonération des plus-values de cession d’immeubles destinés au logement social ou intermédiaire ainsi que l’abattement exceptionnel sur les plus-values de cession d’immeubles situés en zone tendues ou dans le périmètre d’opération d’aménagement complexe.
Pérennisation de la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus
La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) est pérennisée et retouchée : la contribution concernant les redevables dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 250 000 € (pour les célibataires, veufs, séparés ou divorcés) et 500 000 € (pour les couples soumis à une imposition commune) institue une contribution minimum visant à ce que le taux cumulé de l’impôt sur le revenu et de la CEHR soit égal à au moins 20 % (à noter que les prélèvements sociaux ne sont pas inclus dans ce taux). Concrètement, les dividendes perçus par les personnes soumises à la contribution seraient donc imposables au taux effectif de 38,6 % (20 % de contributions minimum et 18,6 % de prélèvements sociaux).
À lire aussi : Fiscalité : tout savoir sur la rémunération du dirigeant d’agence immobilière